观点直击 | 倾斜资源 奥园今年任务以降负债为主（实录）
观点地产网 2020年年中宣布的“三道红线”政策在今年1月1日起全面推行，该政策通过控制房地产行业参与者的杠杆率，倒逼房企们将降负债、降杠杆提上日程，每一家开发商都要学会适应这个时代的节奏。
奥园在年末进行了一系列管理架构变动，集团主席郭梓文称之为主动求变。而在2021年年中业绩会，该公司转变经营思路的态度更加明显。
过去强调规模增长需求的奥园，最新表示要成为一间“稳健经营的长寿企业”。目前全面负责奥园地产板块业务开发及运营管理的联席总裁马军说：“我们已经进入一个管理红利时代的‘节奏跑’。”
这是奥园管理层提出的一个新概念，其将2015年至2019年那段高速增长时期，称为规模红利时代的“全速跑”。当时，奥园还被视为行业黑马，这5年内的销售复合增长率达到67%。
面临增速拐点，奥园指要将高质量发展作为公司重要的战略举措，接下来只要保持适度的规模增长则可。
因为“目前的任务还是以降负债为主。”另一位联席总裁陈志斌称，今年公司的资源将往这方面倾斜。
红线
在强监管的大环境下，奥园集团有计划尽早达到三道红线要求。因此各方面的要求都提早或者提前了。
按照管理层在今年年初业绩会上的发言，奥园原本计划是在2023年实现三道红线全部达标，如今这个目标定在2022年末前。同时，奥园原本计划有息负债每年将下降5%，而现在郭梓文希望2021年至少要减少10%，降到千亿以下。
为此，奥园将实施“促回款、调节奏、降成本、快交付”的达标对策，分别对应销售、土地、现金流以及利润与结转几项重要指标。它体现出一种全新的“高周转模式”。
地产黄金时代的高周转模式，要求企业提高资金的周转效率，力求尽早拓展及开发新项目。开发商的目的是实现规模的增长。如今的高周转则强调谨慎投资，尽早回流资金偿付债务，房企的关注点变为财务之安全。
“我们现阶段的主要工作，还是加紧布局三条红线的问题。”马军说。陈志斌也表示，奥园目前非常重视三道红线问题，尤其是在降负债、促回款方面进行了大力的倾斜。在公司内部，上半年就组织了考核和架构方面的调整，包括将回款纳入绩效考核体系。
据了解，今年上半年奥园实现合同销售约675.8亿元，回款率达到87%，即回笼了587.9亿元现金。与之对比，奥园2020年全年的回款率录得85%，2019年则为78%。
另一方面，在此之前，加快结转从未正式成为奥园的主要策略之一。过去由于结转速度与销售速度长期不匹配，可能为了节省建筑成本，奥园积累了大量已售未结转金额。截至2019年12月底该数据为1705亿元，是2019年销售额的1.5倍。
奥园管理层在去年年初提到要处理结转滞后的问题，当年该公司新开工面积首次突破1000万平方米，但截至2020年年末已售未结的销售额仍高达1960亿元。
对此，奥园管理层透露加快物业交付结转的具体目标：全口径物业确任销售额年复合增长率要达到25%或以上。据了解，奥园2020年全口径物业确认销售额为695.17亿元，按此计算，奥园今年需要结算约869亿元。
奥园希望通过加快项目交付及例如结转来快速增厚净资产，他们亦为此设定目标：希望2020至2023年净资产年复合增长率达到15%或以上。资料显示，奥园目前拥有净资产532.9亿元。
债务方面，奥园半年内将有息负债从1149亿元下降至1113亿元，按照全年下降10%-15%的目标，奥园今年至少还要下降78.9亿元。换句话说，到年末要降至1034.1亿元水平。
用最新披露的平均利率7%计算，奥园今年全年至少能节省8余亿元的利息开支。
体现在三道红线具体指标，截至半年度，奥园已有两条线达标。其中，净负债率从年初的82.7%下降至80.7%；现金短债比率为1.3倍，与之相对的是683亿元现金。另悉，奥园下半年到期的所有债务大概是150亿元左右。
一条未达标的红线数据为剔除预收款项后的资产负债率，最新的表现是78.5%。按照计划，这条线将在2022年底前完成达标。
土地
资金向降负债倾斜，其他方面的投入不免的有所削减。最集中的体现，就是奥园上半年在土地购置上的克制。
据披露，奥园期内仅在广州、珠海、徐州和天津新购置107.1万平方米土储，楼面地价6161元/平方米，总购地支出约70亿元。
这购地力度与过去几年相比可谓天差地别。回顾奥园的发展历史，该公司2017年北上进入多个省市，建立环渤海、华东、中西部核心区和华南四大片区。年内就新增了1286万平方米土地储备。
2018年奥园全年新进入25个城市，购入1258万平方米土地。翌年，奥园年内新增可开发建筑面积达1609万平方米。
面临疫情的2020年，奥园的购地力度更是前所未有，年内在购地上支出就达到454亿元，新增建筑面积2015万平方米，新增货值2426亿元。其中上半年就买入44个项目，695万平方米土地。按管理层说法，奥园在2020年“提前部署，积极换仓。”
这段高速发展的时期，奥园强调收并购的作用，几年内通过收并购拿地面积占年内新增总面积比例达到80-90%。
这两年由于发现收并购已没有之前那般划算，奥园有意识地下调收并购力度，将精力转往招拍挂和城市更新方向。据了解，2020年度按货值计算，奥园通过收并购新增的土储占57%，而招拍挂占27%，城市更新及其他占16%。
但奥园对招拍挂的热情，则在经历第一轮集中供地后，基本被浇灭。“热点城市整体的溢价率还是比较高。”马军称，看上半年土地的成交，开发商获取土地的积极性还是比较高，虽然说成交的面积对比往年有所下降，但是土地的单方造价有了明显的提高。
这对房企的利润是一种透支。马军表示，奥园对集中供地的态度是“尽量的密切关注”。其称，听说第二轮集中供地可能会出一些补丁和调整，他说：“希望能够对于地价会有一个相应的缓冲的办法。”
收并购是奥园一直以来主要的获地方式，马军认为未来集团依然会坚持这种方式。但总体来说，叠加集团对降负债的现实需求，未来会预留更多资金去完成三道红线转绿档，在投资方面将关注现有的旧改项目转化。
另一方面，奥园管理层过去喜欢提纪律性购地，当时的标准是“拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。”例如奥园在2019年初，就根据1141亿元销售目标制定了约400亿元的拿地预算，最终全年用了约392亿元。
>相关《观点直击 | 倾斜资源 奥园今年任务以降负债为主（实录）》内容：
1、 直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变
理财鱼小提示：直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变 随着腾讯控股（00700.HK也称“腾讯”）的一次中期派息，京东（NASDAQ:JD）的股东阵容剧变。 2021年12月23日，腾讯宣布以中期派息方式，将所持有约4.6亿股京东股权发放给股东。本次派息后，腾讯对京东持...【继续阅读】
2、 直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变
理财鱼小提示：直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变 随着腾讯控股（00700.HK也称“腾讯”）的一次中期派息，京东（NASDAQ:JD）的股东阵容剧变。 2021年12月23日，腾讯宣布以中期派息方式，将所持有约4.6亿股京东股权发放给股东。本次派息后，腾讯对京东持...【继续阅读】
3、 直击“腾讯系”帝国裂变：超级平台江湖己变
随着腾讯控股(00700.HK也称“腾讯”)的一次中期派息，京东(NASDAQ:JD)的股东阵容剧变。 2021年12月23日，腾讯宣布以中期派息方式，将所持有约4.6亿股京东股权发放给股东。本次派息后，腾讯对京东持股比例将由17%降至2.3%，不再为京东的第一大股东。同时腾...【继续阅读】