颜建国:看得见的未来 | 深响·财报?

　　2021年的销售目标要在去年3607.2亿元的基础上，实现双位数的增长；土地投资预算为1650亿元，较去年的1318亿元增长25%。五个月前，中海地产对全年的发展目标设定的很清晰。

　　面对“三道红线”增加补丁，“集体供地”的规则改变，以及多地第二轮土拍延期等突发情况，中海地产在年初公布的销售及投资目标没有改变。

　　8月23日，其2021年中期业绩出炉的同时，中海地产便召开业绩发布会，董事局主席颜建国、副主席罗亮、行政总裁张智超、副总裁郭光辉及财务总监吕世杰等一众管理层出席，答疑解惑。

　　“无论销售还是投资目标，中海地产有信心完成。” 颜建国表示，不过话锋一转他解释道投资目标最终还是要看土地市场的竞争情况，包括集中供地城市的竞争情况以及新规则，会按照最新情况去完成预算目标。”

　　看得见的未来

　　“变不是最重要的，变化的趋势或趋势的变化是最重要的，趋势的变化能让人发现看得见的未来。”对于整个行业的未来走向，颜建国引用了彼得˙德鲁克的这句话形容。

　　围绕“房住不炒”为准绳，房地产行业推出一些列政策措施，包括针对房房企的“三条红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等，正在牵引房地产市场深刻变局。

　　在这种背景下，颜建国在主席报告书中判断：“看得见的未来，正在变得越来越清晰：行业洗牌期加速到来，政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业更大的发展空间。”

　　而这句话，似乎也在折射中海地产的未来。

　　截至6月底，中海地产资产负债率仅为60.2%，保持在行业最低区间；期末持有现金1174.3亿元，净借贷比率也维持于33.8%的行业低水平，未触及“三道红线”的任何一条，继续保持在“绿档”。另外，其期内的平均融资成本为3.6%，继续处在行业最低区间。

　　另外，整份中报里体现出的盈利能力，也颇为让管理层满意。2021上半年，中海地产收入1078.8亿元，上升21.7%；经营溢利314亿元，物业发展项目毛利率保持行业一流水平；归母净利润207.8亿元，归母净利润率高达19.3%。

　　颜建国将之称为稳健经营，向精细化管理回归，所有的条件似乎已经具备。

　　当下，高杠杆、高负债的企业面临困境，行业正在迎来新一轮洗牌，财务稳健的头部房企无疑将拥有更多的可能性，中海地产正在紧紧抓住这一重要机遇。

　　主流城市防守力

　　财报显示，中海地产上半年录得合约销售额约2072.1亿元，同比增长约20.5%；在内地14个城市新增20幅土地，新增总楼面面积489万平方米，总购地金额为513亿元，权益购地金额为458亿元，新增货值1105亿元。中海地产的总土储也增至9224万平方米，对应总货值约1.5万亿元。

　　进入后半年，“三道红线” 又添“三道补丁”， “试点房企”新增三个监管维度，包括当年拿地金额比不超40%、近三年经营现金流是否连续为负，以及商票数据每月上报。

　　作为一家“绿档”房企，后两条对中海地产影响不大；唯一可担忧的40%的购地比指标，按照其全年1650亿元的土地权益投资预算，中海地产全年的权益销售额至少要达到4125亿元，虽在其两位数的规模增长目标内，但更多是针对合约销售额而言，至于权益销售额是否能达成这一目标，需要打一个问号。

　　针对这一疑虑，张智超解释道：“40%购地比指标去年就有，属于三条红线以外的参照，不属于强制性要求。规则要求房企连续三年净现金流不能为负，更多是针对房企业在未达到绿档标准，且在投资上表现比较激进的情况下进行规范，更多是辅助约束和管理。”

　　“40%里面是不含持有类物业的投资额，把这部分剔除后，中海地产基本上能达到或者接近于这个水平，所以我们认为这个指标一方面不具备强约束；另外，总体而言对中海地产的影响不大。”

　　“今年下半年有1100亿货量，对集团完成全年指标和比较好的效益都有比较大的帮助。”张智超又补充道。

　　对于中海地产下半年投资，他也进行了阐述，会继续坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。一线城市是中海一直深耕的领域，从回报率看，一线城市的防守性极其强，无论是销售速度还是现金流表现，都优于二线和强三线城市。

　　一个很直观的数据是，中海地产上半年在24个主流城市的市占率进入当地市场前三，包括北京、上海、广州、天津、济南、大连、郑州、长沙、长春和石家庄等，直接促进了中海地产上半年20.5%的销售增速。

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