观点直击 | 新城悦服务戚小明：现在物业行业还是有机会（实录）
观点地产网 2020年12月，新城悦服务在管面积正式突破一亿平方米，在上市的第二年，迈入了物业领域的亿方阵营。
伴随着在管面积的突破，进入上市第三年的新城悦服务，仍在积极探索行业蓝海的不同路径。
8月23日，新城悦服务举行2021年中期业绩发布会，出席管理层包括首席执行官戚小明、首席运营官杲新利、首席财务官左卫及首席战略官尤建峰。
成立于1996年的新城悦服务，前身还是新城旗下的“江苏新城物业服务有限公司”，自2018年上市以来，对新城悦服务来说，物业行业面临的真正挑战才正式开始。
于最初行业蓝海时，整个企业缺乏体系，只是单纯的承接一些母公司旗下的物业项目，到现在，物业竞争日益细化，新城悦服务明确了“一核两增”的管理思路。“一核”是指做好基础服务，“两增”则是做好增量业务和社区增值服务。
在发展日新月异的物业行业，戚小明坦然分享道：“未来随着房地产形势变化，物业行业的竞争压力不可避免地会加大，同时我认为现在还是有机会，我们并不仅仅是围绕直拓，还要进入我们认为靠自身的运营能力和自身的竞争能力可以入的一些市场的竞争，所以不是一成不变。”
打好基础
随着越来越多物企发布自己的半年成绩单，物业行业的发展正在逐渐进入专业化和细化的下半场。面对行业的上行趋势，新城悦服务也在今年年初提出了自己的“三年三倍”的目标。在本次业绩会上，提及整个业务的稳定增长，首席战略官尤建峰向投资者表示，无论是在管面积的增长还是上半年业态布局的完成，都为新城悦服务的三年目标打下了坚实的基础。
截至2021年6月30日，新城悦服务的收入约为人民币18.77亿元，较2020年同期增长约53.6%；毛利约5.75亿元，同比增长约57.8%，毛利率为30.6%，同比上升了0.8个百分点。归母净利润2.86亿元，同比增长约51.6%；在管面积达到了1.22亿平米，较年初净增长了2100万平米，合约面积更是达到了2.5亿平米，较年初净增加约4700万平米。
正如首席执行官戚小明所说，新城悦服务2.05合管比可以概括出其在基础业务上的表现，截止到目前，在已经公布业绩的物企中，新城悦服务的合管比排名第一。
新城悦服务表示，高合管比的基础，一方面来源于合约在管面积的较大增长，数据显示，新城悦服务上半年新拓合约面积为4866万平米，和去年同期新增合约面积1778万平米相比，增长了172%，已经完成了年度的新拓合约面积目标7000万平米的69.5%；除此之外，新城悦服务在项目直拓方面也做了很大发力，上半年项目直拓面积完成3832万平米，占到公司全部拓展合约面积的78.8%。
“我们在行业里面有着领先的合管比，有着最年轻的楼龄组合，我们未来的业绩增长的确定性是非常高的，整个管理团队对公司未来的发展也是比较有坚定信心。”有投资者转述戚小明会上表态道。
数据显示，新城悦服务上半年第三方市场拓展合约面积为2339万平米，占整体拓展面积的比率为48%，比去年同期第三方外拓合约面积1250万平米增加了87%，其中项目直拓面积为1305万平米，占第三方市场拓展面积的比率达到56%。
然而在整个主体物业项目业务收入中，新城悦对母公司的依赖度仍未有所降低。
戚小明也直言，集团的吾悦广场仍是新城悦服务在商业物管方面的主要来源，2021年上半年大概有超过60%以上的第三方项目直拓来自整个集团各界人员的推介。这对于还在爬坡期的新城悦服务来说，既是优势也是局限。
多元业态
在行业如火如荼的规模争夺战下，新城悦服务在努力维持在管面积增长的前提下，正灵活地寻求单位面积上的盈利最大化。
从财报中可以看出，在新城悦服务今年18.77亿元收入中，物业管理服务收入为约9.2亿元，占总收入的比例约49.0%，较2020年同期增长约73.6%；社区增值服务收入为约2.93亿元，占总收入的比例为约15.6%，较2020年同期增长约58.2%；智慧园区服务收入为约2.74亿元，占总收入的比例为约14.6%，较2020年同期增长约31.3%；开发商增值服务收入为约3.91亿元，占总收入的比例为约20.8%，同期增长约31.0%。
据管理层介绍，新城悦服务不同于其他的物业企业，在并购关联产业上下足了功夫，2019年收购的上海数渊信息科技有限公司为之后智慧园区的管理提供了条件；2020年通过收购诚悦时代实现了在办公楼和产业园业态的战略性布局，并进入了团餐业务领域；今年8月拟与吾盛能源及春树投资成立合资公司，之后新城悦也会介入私有充电桩安装……
戚小明谈起新城悦服务上半年的并购业务，表示其目的都是为了更好地让公司现存的业务形成联动。“比如我们进行电梯智能化，团餐等等业务拓展的同时，我们也可以拓展基础的物业管理服务，我们称之为联合四拓，目的就是在单方的面积上能够增加收入和利润。”
一系列收并购的行为不仅为新城悦带来了规模上的扩大，更是补足了企业对于整体多元战略布局的野心，无论是快递服务还是团餐、电梯服务，尤建峰解释道，这都是为了加强社区增值服务的“永续性”。
然而不可忽略的是，新整合的业务仍旧存在一定的盈利困难，快递服务今年三月份才逐步产生收入，团餐服务还需要更多的整合和布局。不难看出，收并购之后的资源整合或许是新城悦服务接下来的主要功课。
以下为新城悦服务集团有限公司2021年中期业绩发布会问答环节实录：
现场提问：公司管理层对于今年下半年重点的工作如何铺排？特别是在拓展方面的工作。
戚小明：我们下半年工作的总体思路还是围绕着原先既定的“一核两增”的发展策略，在基础物业服务，在社区增值服务和增量业务方面争取在上半年基础上能够有更好的突破。
下半年拓展的目标还是不变，从我们上半年完成的拓展业绩来看，我个人觉得我们完成全年7000万方的合约面积的拓展指标应该说难度不是非常大，所以我们下半年将会继续围绕着这个目标，坚持高质量拓展的原则，还是以新项目拓展为主，收并购为辅的拓展策略。
而且在项目拓展里面，新项目的拓展比率还是要保证在80%以上。下半年除了做好新项目的拓展以外，我们对存量住宅，包括城市服务等等方面也要有所进取。
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