青岛土拍规则调整 “竞品质”倒逼房企提升产品力
日前，《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》发布。据业内人士分析，从行业预期角度来看，“竞品质”有望成为土拍规则新“标配”，品质先行或倒逼房企注重产品力，提升项目品质，产品力至上的时代正在到来。
竞品质成土拍新“标配”
青岛今年二批次集中供地在经历7月30日挂牌，8月11日紧急叫停终止出让后，8月18日发布《青岛市市辖区第二批次住宅用地供应集中公告》，分别从拍地地块数量、延期竞拍、控溢价、竞买资格及资金、竞品质、违规严惩等几个方面进行了调整。其中，出让方式由“限地价，竞自持城镇住宅面积”调整为当地块的最高竞买报价达到或超过最高限价时，网上土地竞价中止，转到线下竞高品质商品住宅建设环节。根据近日公布的市北、李沧、崂山、西海岸等各区土地出让文件来看，竞品质范围包括智慧化基础设施配置、绿色建筑、装配式建筑，分值按照等级从1分－3分。
“从行业预期角度来看，竞品质将成为土拍规则新‘标配’。”青岛锐理分析师认为，本轮土地调控严控土地价格，是从房地产源头——土地供应端出发，严控地价，一方面降低了开发商拿地成本，有一定的利润空间（政策本身并非是让利于房企，核心仍是为了稳定房价）。另一方面，品质先行将倒逼房企注重产品力，提升项目品质，符合目前改善需求的大趋势。
八成头部房企涉足智慧社区
业内人士表示，“竞品质”有利于从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品，引导开发商提升智慧化基础设施、绿色建筑、装配式建筑等方面建造设计能力。
8月23日，记者来到位于海尔路1号的云玺项目，体验智慧社区“云生活”。业主通过人脸识别可快速进出道闸，遍布社区公区的14台人脸抓拍摄像机通过瞳孔间距进行精准记录，识别到危险人员后马上预警，业主在手机APP上可查看社区中家人的实时画面；快递、外卖等外来人员则需要进行身份证与人脸双重比对与记录，连同在社区的活动轨迹会一并上传至海纳云平台，建立人员数据名单；电梯内如监测有电动车进入或有人晕倒，可即时报警或通知救援。
据克而瑞数据显示，目前智慧社区市场保持着较高的增长，从头部企业在智慧社区的参与度来看，84％的50强房企均已涉足智慧社区领域。另据记者了解，此前青岛市住建局发布了《青岛市绿色建筑与超低能耗建筑发展专项规划（2021－2025）》，从绿色建筑、超低能耗建筑与近零能耗建筑、装配式建筑、绿色生态城区和绿色生态城镇等4大方面提出了未来五年建设目标，到2025年，青岛装配式建筑单体装配率将不低于50％。未来专做高品质的开发商或将迎来重大发展机遇。
产品力至上时代正在到来
对于此次土拍规则调整，有分析人士表示，首批集中供地利润太薄，第二轮供地如果继续采取此前的模式，多数企业拿地会造成风险，不拿地又会造成地方收入下滑，是“双输”局面。土拍规则调整，当是对房地产调控长效机制的落实，在新房限价，二手房指导价政策的基础上，让房价、地价联动起来。
据中原数据显示，今年首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿元，平均土地溢价率达到14．7％，楼面价平均达10002元／平方米，相比2020年同比上涨了15．1％。与此同时，大部分城市都对新房销售进行了限价，两相挤压下，房企的利润空间被大大压缩了。
房企利润被压缩，让一些购房者担心房屋的品质。此次土拍规则调整，将“品质”列入开发商拿地以及建造标准中，对于开发商的成本管控能力及产品力提出更高的要求，拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企将进一步拉开与其他房企的距离，同时优秀建筑品质带来的品牌效应也将对购房者产生一定品牌效应，产品力至上的时代正在到来。
青岛财经日报／青岛财经网记者 辛小丽
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