观点直击 | 碧桂园：优质资源会向优质企业倾斜（实录）(2)
伍碧君：我们是严格按照三条红线在2023年6月之前能够达标的要求来管控报表，并将管控的指标分解到日常的经营活动里面。所以大家可以看到我们这半年度的报表，另外两个指标早就达标了，只有资产负债率比绿档要高。
从去年6月份开始这个指标也在逐渐下降，由去年的80%下降到现在的77%。
我们还是会按照之前的计划，在2023年6月份之前成功降到绿档，这也和之前的计划是一致的，每半年的安排也是这样做的。
现在也可以看到我们的报表，有息负债进一步在下降，同时经营状况没有受到很大影响，维持一个比较稳健的情况。
我们是通过资产的运营去逐步降低负债率，而不是通过立刻缩表来做的，所以在资产负债的管控上面是和预期一致的。
现场提问：毛利率下行的原因是什么？大概预计会在什么时间点触底？
程光煜：从销售端来看，2019年下半年之后，尤其是2020年、2021年项目的质量大幅度提升，所以我们可以看到，销售毛利水平在2020年是低点，进入到2021年已经是到了上升通道，这是销售端的情况。
从收入端来看，因为销售端反映到收入端大概还需要一年多的时间，所以我们预计到明年年中和明年年底的时候，可以看到收入端毛利水平的低点。
由于已销售未结转的毛利水平相对比较稳定，在2020年和2021年获取的项目的当期销售毛利水平大概在20%到25%之间，所以我们有信心在后面一段时间逐步改善销售端和收入端的毛利水平。
现场提问：公司要满足三条红线，对盈利和毛利率的提高会不会带来一定难度？还有就是机器人、农业、创投都有不少投资，预估下半年还需要投资多少？何时才能有一个比较好的回报？
伍碧君：三条红线现在是靠公司正常的经营下自动变为绿档，因为我们从2018年开始已经在做这样一个降档的工作，从2018年下半年开始已经在把这三个指标考虑进经营活动里面去。
经过测算，到2023年6月份转为绿档，对利润是没有影响的，因为我们是让它正常下降的。
这个来源于我们以前大量的土地储备和资产安排，对利润是没有影响的。刚刚程博士也讲过，现在的签约销售毛利在去年下半年已经企稳回升，而且2021年新项目利润比之前更好，交楼率在明年下半年也会达到一个企稳回升的状态。
莫斌：关于新业务，我们的机器人、农业都是在大的预算框架体系内投资，而且产品和效果的匹配越来越好。
相信在未来的投入中，我们也是以产品研发为核心，做好投入和安排，包括创投也是。相信新业务的发展会以产品研发为核心的投入过程中，匹配好主营业务，希望能够尽快给公司带来更大的盈利空间。
现场提问：碧桂园在第一批集中供地的权益测算是什么样的？全年的土地预算支出是否会做相应的调整？
程光煜：我们在第一批集中供地情况下，在9个城市拿了14块地，预估的全周期利润率在10.5%左右。
全年购地预算支出方面，上半年884亿，到7月份超过了1100亿，全年会继续按照这个预算安排去推动。
但是我们一直强调，碧桂园的投资工作是机会驱动型的，会准备好足够的预算资源，但是具体花多少，什么时候花，会增加还是会减少，要根据当期投资机会呈现的多少，或者我们能够把握的投资机会有多少，去做相应的动态的调整，但总体现在依然是按照原来既定的计划去推动。
现场提问：从去年下半年国家在三道红线和贷款两集中开始以来，到今年在销售端、客户端端收紧个人房贷，提高贷款利率等一系列的行动，都显示对房地产企业的资金是呈收紧的状态，在这种状态下有没有影响到公司的融资、回款以及成本？对于后续的融资环境是怎么判断和应对的？
伍碧君：确实这一系列政策对整个行业影响是比较大的，对公司有一定影响，但是有好的也有不好的。
好的是在融资端企业会更加谨慎，因为对这个行业会抱有一个恐惧的心态。大家可以看到不停地有企业出事，所以他们会更加寻找一些优质的资产。
我们一直是银行非常优质的客户，而且银行对我们的经营情况非常了解，包括前段时间有银行放贷之前会来看我们的财务系统，系统里可以直接清楚看到每个项目的情况。
这样的情况下，银行对我们更放心，所以授信和成本都不会有大的变化。相反大家可以看到我们的半年报，融资成本是进一步下降的，下降了17个基点。
另外一方面，我们在这两年的计划里没有想过要继续扩表，有息负债保持稳定，甚至是往下走的状态，银行也对我们的融资需求会比较清楚，所以在融资端的影响是比较小的。
按揭这一块，确实按揭资源很紧张，这对我们的影响还是会有一定的体现。回款率由去年的91%下降了1%到现在的90%，按揭周期天数去年是35天到40天之间，现在时间延长到60多天。但是我们的回款总额没有变，这么多钱还是都回来了，只是时间会长一点，这也再一次体现资源还是会向优质的企业去倾斜。
我们按揭的资源在行业的占比，比销售占比还会高一些，所以是再一次在回款上领先于同行。
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