“佛系”和昌:赚钱最重要丨潜鳄浮沉录?

　　有这样一家房企，在五年间从冲击千亿目标，到如今安于两三百亿的规模，它就是和昌集团。

　　和昌真正的老板万永兴是一位讲求实际的老板。

　　他发家于煤炭生意，2000年创办的和昌的母公司中瑞控股是一家以大宗商品供应链管理为核心主业的大型综合性实业集团， 2020年实现合并收入498.17亿元，其中，房地产板块收入56.13亿，占比为11.27%。在2019河南省民营企业100强系列榜单中，中瑞控股位列民营企业100强榜单中第一。

　　 来源于中瑞控股2020年度报告

　　只求赚钱

　　万永兴本人十分低调，可不论是借壳上市，让瑞茂通成为中国A股第一家煤炭供应链上市公司，还是打造的大型煤炭电子商务平台“易煤网”，进军互联网金融领域，又或者是争夺河南民营银行第一牌照，都十分惹眼，也足见其前瞻力。

　　但万永兴绝不是个激进派。尽管一直在努力做“第一个吃螃蟹的人”，但是对房地产行业的要求，却是十分直接和实际：赚钱。

　　去年年初，和昌集团将房地产项目的可行性评价指标从“净利率5%”调整为“IRR（内部收益率）18%”。对于和昌的母公司而言，其主业的特点就是营收规模大且稳定，但利润率却偏低，运营房地产的重要目的就是利用这一行业利润率高的特点来提升集团的盈利能力。

　　但前任CEO武磊的路线却是大和快，他迅速获取了大量土储。但当万永兴认识到大量地块并不挣钱时，便要喊停了，稳健才是他的目标，被规模和排名绑架并不可取。

　　其实，万永兴进入房地产行业的原因十分偶然，当时万老板手中持有一块因债务而抵押的地块，还在搞煤炭贸易的他不知道该如何利用，恰好当时万永兴所住的小区里有许多鑫苑高管，其中就包括鑫苑的前总裁韩恺。

　　三任CEO

　　对和昌而言，人事变动属实频繁。

　　万永兴对房地产并不熟悉，他也不独揽大权，并未担任和昌的董事长，而是将董事长的位置留给他请来的职业经理人。其中的第一位，便是鑫苑集团的前总裁韩恺。

　　 韩恺

　　韩恺当时本想重回鑫苑，却遭到阻拦，正愤愤不平。万永兴的到来让两人一拍即合，韩恺随即出任和昌集团的前身——怡丰置业董事长。韩恺孤身一人建立起团队，先是帮着推出了怡丰·森林湖，为和昌进军地产圈打响了第一枪，随后带领和昌开始了全国布局。九年间，和昌一路开疆拓土，但到2015年，韩恺却卸任董事长的职务，调任中瑞控股副董，明升暗降。

　　接替韩恺位置的武磊之前任职于万科济南公司，入职后，武磊便搭起自己的戏班子，请来一拨有着万科背景的角儿为他站台：胡博、杜超、谢斌、马进……从总裁副总裁到城市公司总经理，和昌的中高层几乎都被换了一茬。

　　 武磊

　　武磊目标在2020年让和昌迈入千亿房企行列，拿地扩张都显得十分激进。他制定了3+2的全国战略性布局策略，三年时间拿下了60多个地产项目。

　　2015年韩恺卸任时，和昌销售额是73.2亿元，到2018年，和昌的销售额已经冲至292.8亿元。不过，业绩快速增长的势头很快就被遏制，2018年适逢金融与楼市双重调控，到2019年，和昌销售额为298亿，行业排名也跌出了前100名。到去年，和昌的全口径销售215亿，实际的操盘金额才仅仅139亿。

　　武磊在与和昌的5年约定服务期满后主动请辞，此后，又有至少20名“万科系”的中高层相继离职。和昌的中高层又经历了一次大变动。

　　如今的CEO张向辉不同于他的两位前任，他是和昌老臣，对老板的心思也更为熟悉。他自称“没有很强的欲望，也没有很强的目的性”，而这与和昌如今对待规模的“佛系”态度不谋而合。

　　 张向辉

　　和昌也转向了“3+X”的布局，打造对外开放合作平台，与国企和大型民企联手，一方面实现低成本融资，另一方面获得存量土地资源。跟对人，组好队。

　　消化不良

　　2017年，和昌集团拿下了莱蒙国际旗下四4个全资子公司的8个项目，这些项目分布于深圳、广州、南京、杭州等6个城市，总计涉及物业约197万平方米，作价超130亿元。

　　当时作为和昌CEO的武磊认为，这一资产包能够在未来为和昌贡献800亿元的产值，尤其是深圳龙岗的南联项目可售面积接近70万平方米，保守估计总货值超过350亿元。

　　但是对于只有200多亿销售额的和昌而言，吞下莱蒙资产包难免会消化不良。

　　资产包中的3个核心项目均位于深圳，都是投资大、周期长的城市更新项目，要8-10年才能完成。 另外5个项目也均非能够快速变现的住宅项目。

　　在和昌结账前的一年多，融创同样下手，收购了莱蒙国际的7个项目，面积约125.62万平方米，但才仅仅化了不到44亿元。和昌的一位前核心员工说：“和昌手头的货还是融创挑剩下、莱蒙难以处置的，这个资产包简直是天坑。”

　　但在新CEO张向辉看来，资产包中一些核心项目的潜在价值已经超过当初的预期。张向辉称，仅仅是深圳南联项目的投资收益，就可以覆盖掉整个莱蒙资产包的收购溢价。

　　上个月底，和昌在深圳东进桥头堡龙岗的项目也迎来首开入市，和昌方面称，总销售额会达到350亿左右。对和昌而言，这是个好消息。

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