原报告丨上海万科拿地被拒之后

　　观点指数 去年“围标”风波影响延续，今年上海第一批集中供地开拍前，市场传闻中海、万科以及华润三家房企，被上海土地市场拒收报名参拍资料。

　　近几年，万科在上海的销售表现出色，排名前列，但土地市场局面却是另一番光景。自2019年起，万科在上海收获寥寥，2019年仅拿下一宗征收安置房地块，2020年虽拿下宝山区5宗城中村改造地块，但土地储备仍在持续消耗。虽然最新消息传出，上述三家房企或将提前解禁，参与上海第二次集中土拍，但是此前的“围标”风波还是无法避免给万科带来了影响。

　　土储困局下，万科在上海市加大城市更新参与力度，今年上半年也加大了上海区域其他城市的土地获取，以改善土储结构。

　　上海销售增长，库存持续消耗

　　数据显示，2017年-2020年间，万科总销售额由5298.82亿元增长至7041.46亿元，年均复合增长率为9.94%。而上海区域销售额由1501.27亿元增长至2377.33亿元，年均复合增长率为16.56%，强于集团整体表现。

　　所占集团销售份额持续增加，由2017年的28.33%、2018年的29.84%，增长至2019年的32.42%，2020年为33.76%。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　由于上年一季度销售基数较大，2021年一季度万科上海区域增速放缓，为673.79亿元。去年同期上海区域销售额占集团的45.9%，今年下降至37.54%，不过依然高于2020年全年的33.76%。销售金额同比增速则为6.54%，大幅落后于集团30.2%的整体增速。

　　对于万科而言，上海市的销售是上海区域重要组成部分。2020年万科在上海市的销售在310亿-350亿区间，约占上海区域全年销售额的14%。

　　目前，万科在上海可售货值持续消耗，在售楼盘主要有安亭新镇项目、中兴路壹号及宝山四季都会系列项目。

　　安亭新镇项目地块2002年出让，万科则于2015年入股操盘。该项目表现出色，今年4月加推的万科莱茵半岛三期，虽未触发积分制，但首日即售罄。

　　中兴路壹号2020年首次入市，但销售表现不佳，今年6月加推二期，首日去化95%，目前仅余大户型在售，三期将于明年加推。

　　值得注意的是，中兴路壹号有明显折价销售现象。2016年8月17日，融信110.1亿元摘得中兴路一号项目地块，溢价率139%，楼面价10.03万元/平方米。该地块要求竞得者自持15%住宅、无偿建造5%保障房并自持全部商业。同年11月，万科以53.95亿元对价获得该项目49%权益。据了解，该项目销售均价仅为12.98万元/平方米。

　　宝山四季都会系列土地来源是万科在宝山拿下的几宗城中村改造地块，项目表现稳定，与城中村改造用地拿地成本低有较大关系。最近入市均首日售罄，加推的四季都会·绿龙北认筹比达1:2.7，触发积分制，入围积分61.7。

　　万科在上海市的销售去化明显加快，近期入市楼盘多数日清，库存逐渐减少，而如何补充库存仍是问题。

　　公开市场寥寥，旧改成为希望

　　2016-2018年间，万科在上海市的拿地表现出色，但自2019年始收获寥寥。

　　拿地金额来看，由2016年的110.1亿元增长至2018年的187.03亿元。2018年上海市拿地金额占上海区域总金额的33.73%，是上海区域的核心部分。

　　数据来源：iFinD，观点指数整理

　　情况自2019年发生了变化，2019年上海万科仅拿下宝山区一宗城中村征收安置用地，2020年拿下的5宗地块也均为宝山区城中村改造地块，一定程度上显示出上海万科在拿地策略上的改变。

　　2018年3月，万科与中建一局组建的上海诚卫兴置业发展有限公司借宝山区一宗动迁安置房用地入局宝山旧改，在当年8月又竞得一宗涉宅地，该地块建成了四季都会项目，几次入市，市场反应均不错。

　　2020年拿下的5宗旧改地块则似乎没有受到“围标”余波影响，拿地节奏稳步有序。

　　上海城中村改造中，房企的区域聚集性较强。2021年上海第一批集中供地出让了四宗城中村改造宅地，两宗位于宝山区，出让地块位于大场镇，该区域旧改为大华集团主导，此次也无例外，两宗地块均由大华竞得，而万科的旧改项目集中于杨行镇。

　　总体来看，万科在上海的土地拓展即使全面转向城市更新，在规模和范围上似乎也未能弥补公开市场上无法拿地的缺陷。

　　万科的应对：旧改基金与区域调整

　　近期入局上海城市更新基金，并与上海市政府签署战略合作框架协议，或将帮助万科在旧改方向上突破土储困局。

　　今年6月初，上海成立800亿元城市更新基金，由上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等签署战略合作协议。

　　城市更新基金设立的目标是为了加快旧改资金平衡，推动上海的城市更新进程。而万科在其中扮演的角色或许可以从发起方组成中窥见一二。该基金由本地国企、规模开发商与险资共同成立，料想开发商将承担项目开发责任。

　　此外，上海市人民政府与万科企业股份有限公司8月18日在沪签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在城市有机更新等方面展开深入合作。

　　城市更新基金的设立或许将为万科带来一定的旧改土储，并且上海要求两年内完成中心城区成片二级旧里改造目标，这一定程度上也有利于万科加快获取旧改土储。

　　但目前依靠城市更新基金获取项目还未落实，依靠城市更新基金拿地还只是愿景。此外，上海市城市更新的政策为“政企合作、市区联手、以区为主”，市政府对区政府的引导力度大小仍是未知数。

　　除此之外，万科在区域城市拿地也积极做出调整，以保障上海区域的土储规模及销售增长。

　　从上海区域拿地金额在集团中的比例来看，除了2019年在30%以下，2016-2021年上半年万科在上海区域拿地占比均处于35%以上，2020年近40%，2021年上半年更是达到44.35%的高点。

　　实际情况是，区域重心并未改变，只是微调了城市布局，杭州、金华两地调整最为明显。

　　数据来源：iFinD，观点指数整理

　　据观点指数监测，万科在今年加大了对杭州、金华、南京、宁波等地的拿地力度。

　　数据来源：iFinD，观点指数整理

　　例如杭州，2019年及2020年万科均拿下一宗地块，而2021年上半年便拿下3宗地块，总拿地金额超118亿，而杭州近期入市新盘与上海新盘同样有着去化快的优点。

　　金华集中供地方面，万科共拿下4宗地块，总出让金额超69亿元，此前三年万科在该地区并没有拿地记录。

　　另外在南京、宁波等地，今年上半年拿地金额已超去年同期。万科在其他上海区域加大投入，或许将缓解销售增速下降的局面。

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