观点直击 | 大发地产：不激进，不冒进（实录）
观点地产网 8月25日，大发地产于线上举行2021中期业绩发布会，董事会主席葛一暘，首席执行官兼执行董事廖鲁江，首席运营官兼高级副总裁冷俊峰，上市公司CFO 黄展鸿出席发布会。
中报显示，大发地产上半年收入52.46亿元，同比上升51%；净利润4.4亿元，同比上升154%；每股盈利人民币0.24元，同比上升约41%。
合约销售额方面，上半年大发地产录得合约销售额约258亿元，同比大幅上升130%，已经完成全年目标的70%；合约销售面积159万平方米，同比上升99%，合约销售均价16228元/平方米，同比上升16%。
业绩会上，冷俊峰表示，大发地产今年销售数据上的优异表现，主要来源于1+1+X战略布局城市的市场潜力充分释放，为公司的销售业绩贡献了稳定增长。
除此之外，冷俊峰也强调，大发地产今年在营销创新和成本管控上迈入了新的台阶，一系列的举措让大发在快周转策略下进一步提升了销售和回款。
廖鲁江面对投资者是否会调整目标的提问也表示，面对市场的瞬息万变，大发还是选择“寻求稳健和可持续的发展，不激进，不冒进”。
布局
上半年在集中供地的压力下，大发地产仍旧实现了较为稳定的业绩输出。
截止到6月30日，大发地产合同销售额约258亿元，同比增长约130%；合同销售面积约159万平方米，同比增长约99%；合同销售均价约为人民币16228元/平方米，同比上升约16%。
土地方向，新增7个项目，总建筑面积约114万平方米，总土储约672万平方米，平均地价约人民币5942元/平方米，总土地货值109亿。
会上，冷俊峰对集团的深耕战略表示了充分的肯定：“业绩的增长得益于我们的深耕战略，合约销售额主要贡献还是来源于传统的长三角地区，贡献率82%。同时，我们一直聚焦并持续投资的成渝地区，合约销售额贡献进一步上升为14%。合约销售分布城市看，一线及二线城市占比83%。”
自从2021大发根据市场形势将“1+5+X”战略调整成为今年的“1+1+X”之后，将精力专注于盈利和发展潜力高的城市，让大发成功在集中供地的全新形势下，充分释放了长三角和成渝都市圈的利润潜力。
冷俊峰表示：“市场基本面比较好的情况下，这些城市的爆发力更强，购买力更好，所以贡献度更高。”
不仅如此，大发集团今年在土储方面也重点依靠长三角与成渝都市圈。
年报数据显示，土地储备中长三角占比约82%。，其次为成渝都市圈，占比为13%。按城市能级分布看，一二线城市占比80%，其他占比21%。
廖鲁江对此表示：“长三角地区和成渝地区是我们过去一段时间一直坚持的基本策略，往前看我们也认为这两个地区的发展潜力和发展速度是非常可以预期的。”
作为发源浙江的企业，大发凭借对浙江区域的熟悉和过去深耕的积累，在进一步深入的同时，还积极在苏皖地区布局。川渝地区作为近几年致力于开拓的重点业务板块，已经在成都、重庆及周边城市落地十个项目。
值得注意的是，上半年这7块地块，大发地产基本上是在集中供地之前就已经获取，只有10%的份额是在集中供地期间获取，保证了公司利润有合理的区间。
作为坚持快周转策略的房企之一，大发地产今年在新形势下仍旧坚持了营销和管理的快速推进和降本增效。廖鲁江提到，今年大发营销产出明显改善，2021年上半年全口径人均产出达到299万，2021年上半年人均在建面积7147平方米，比去年同期增长170%和26%。
廖鲁江进一步表示，大发完全有信心通过管理措施把管理费用效率全年目标控制在2.5以内。
在今年表现突出的销售方面，廖鲁江继续分析指，大发今年在营销方面做了很多创新性的动作，提升营销产出的效益。通过精细化管控和全新的销售策略，大发有信心今年将营销费用效率控制在2.3%。
维稳
随着越来越多调控政策的出台，如何平衡利润率和资金稳定成为了房企现阶段最重要的管理课题，对于坚持快周转战略的大发地产来说，维持资金稳定和回款稳定，廖鲁江表示了大发的决心。
在发布会上，面对投资者提到的合约销售权益比例问题，冷俊峰表示，上半年大发合约销售的权益比例为43%，其中上半年拿地7块土储权益比例已经上升到45%，在未来的经营过程中会逐步提高权益比例，明年的目标会定在50%左右。
廖鲁江也表示，公司今年下半年继续坚持抓回款，合理控制支出，保证现金流。
大发管理层在发布会现场提出了保证综合回款率达到75%以上的目标，不仅如此，还进一步把客户签约时满足银行的按揭文件达成的比例纳入下半年的考核标准，争取达到80%，从而进一步保证大发地产的回款速度。
除此之外，廖鲁江还表示，保证公司下半年充足供货是重点策略之一。
他透露，公司今年下半年整体可售资源比较充足，约335亿左右可售货值，长三角和成渝地区的购买潜力为大发提供了稳定的供货结构。
以下为大发地产集团有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：
现场提问：截止到2021年7月份，集团已经录得人民币288亿元合约销售额，是否会调整全年合约销售目标？未来两到三年有没有大概的目标？
廖鲁江：上半年已经报告了258亿，加上7月份已经达到288亿，全年目标达成80%。然而下半年我们不能过分乐观，还存在着市场政策监管上的很多不确定性，所以我们现在一方面将做好自己的努力工作，争取全年超额完成年初给投资者承诺的目标。同时我们也继续保持这个目标，不做调整。
第二，关于未来两三年的增速，我们会根据市场、根据政策上的监管变化，不断地调整策略。
我们的策略是寻求稳健和可持续发展，不激进、不冒进，做好自己的工作。
现场提问：上半年合约销售的权益是多少？公司对未来拿地的权益比例还有并表比例有没有什么计划？
冷俊峰：上半年合约销售权益比例是43%，未来我们会逐步提高权益比例，
其中上半年拿的7块土储权益比例已经上升到45%，我们会在今后经营过程中逐步提高权益比例，相信明年的权益比例会在50%左右。
我们会控制合理的权益规模，增强操盘和并表能力。
现场提问：公司从1+5+X的战略转变为1+1+X，目前为止取得的成效怎么样？成渝都市圈的地理环境还有市场资源都有别于公司之前一直深耕的长三角，公司如何将高周转运营模式复制到新进入的城市？关于两集中供地的政策，公司管理层觉得这个政策效果如何，有没有对拿地方面带来一些压力？
廖鲁江：第一，我们现在1+1+X的策略是不错的，未来也会继续坚持这个策略，而且我们相信这两个区域的纵深完全能够支持公司未来的发展。
第二，关于成渝地区，其实成渝地区和长三角地区不同，这两个市场包括监管政策，消费者习惯和客户需求都有明显差别。
从今年上半年看，我们在成渝地区的占比提高4%，整体土储比例达到15%。现在看，成渝地区有几项策略保证能够把模式成功复制。
集中供地的方式是尝试，作为企业来说就是做好自己的工作。上半年7块土地当中有3块是从集中供地获取的。
无论政策如何调整，第一企业积极适应，第二做好自己的分内工作，根据公司发展需要进行拓展。
现场提问：政策规范房企拿地的金额不超过年度销售额的40%，公司将如何应对？今年目前为止的拿地金额是多少？下半年拿地的计划有没有目标城市？
廖鲁江：上半年拿地比例占销售额的比例是37.5%，到目前为止从权益比例上看，拿地金额也是占权益销售额40%以内。
应该说国家层面上出台的政策和我们现在的情况是非常符合的，我相信只要现金流控制好，未来在拓展上有机会我们还是会能够继续发展的。
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