中报观察 | 母公司托底 旭辉永升择优合作精细运营

观点地产网 8月24号晚间，更名后的旭辉永升服务集团有限公司发布2021上半年业绩公告。

公告显示，旭辉永升服务上半年录得收入约20.59亿元，同比增长53.1%；拥有人应占溢利约为2.83亿元，同比增长65.3%；毛利6.16亿元，同比增长49.4%。从总的营收数据看，旭辉永升服务上半年业绩涨幅较大。

具体来看，物业管理服务业务仍是旭辉永升服务最大收入来源，期内收入达约人11.47亿元，占集团总收入55.7%。这得益于攀升的项目数和在管面积。

截至上半年期末，旭辉永升服务合约建筑面积约为2.19亿平方米，合约项目数量1265个，分别同比增长约53.4%及60.5%；在管建筑面积达到了约1.3亿平方米，在管项目数量为784个，分别同比增长约68.4%及57.7%。

平稳外拓与母公司的铺垫

规模决定物企的盘子大小。加速第三方外拓、努力扩大在管面积、在建项目以及在多城市布局对于物企来说并不是个新鲜事。

相比于建业新生活的“中原战略”，半年省内收并购超3起且新增7省新落项目，旭辉永升服务外拓速度相对平稳，且管理层在报告中指进行“战略外拓”。

所谓“战略外拓”，据观点地产新媒体了解，先前在2019年8月永升生活服务在香港举办中期业绩会中，董事会主席林中就曾表示，永升生活服务收并购要求是战略并购，不是为了规模并购。其中有四点要求：有利于提升竞争力、有利于区域布局、有利于拓展新业务以及能不能形成规模竞争优势。

上半年，在第三方扩展表现中，旭辉永升服务获取了长沙汇聚嘉园、南宁福弈城等一手项目，并通过招标获得湖南工业大学、苏州独墅湖体育中心物业服务中心等优质公建类项目。

收并购方面，期内，旭辉永升服务收购华熙鑫安50%股权，华熙鑫安的项目华熙Live · 五棵松是北京文化体育地标，囊括高端商业办公大楼、大型运动场馆等多元业态。

2021年6月，旭辉永升服务完成了对上海星悦的并购，上海星悦主要从事家居卖场的物业管理服务，项目主要在上海市以及江苏省、浙江省所辖发达城市。

整体相较而言，数目不多，但多数是优质的一手项目和公建项目。保持平稳外拓、拿优质项目的一个重要因素是母公司的铺垫。

2019年旭辉新拿地中有85%签给旭辉永升，在2020年上半年，旭辉同样交付近九成地块给旭辉永升，今年上半年，旭辉签约514万方给永升，旭辉永升于此期内新订立的合约面积为3783.3万方。

执行董事首席财务官周迪向投资者表示，“从关联业务在总收入占比来看，来源于关联交易的金额比例持续下降，最新占比达到了15.4%，这在行业内算比较健康的水平。要坚持依靠不依赖的原则，要坚定面向市场化。”

据观点指数研究院于今年6月对上市物企的估值研究，发现现今市值前10的物企背后也均有较强的地产开发商背景，旭辉永升排名第十。

旭辉永升服务在母公司高强度输入下，盈利上涨极快，于上半年3月份受GMT质疑，“永升生活服务似乎正在从事金融操作以满足利润预期，考虑到其高估值，这是一个令人担忧的信号。”认为旭辉永升在2020财年，来自关联实体的意外收入增长可能贡献了50%或更多的利润增长。

但是永升生活服务的反应快速，当日晚间即就沽空报告作出澄清，指报告内容载有有关集团财务表现的若干猜测，并称“董事会强烈否认报告中包含的猜测，认为其并不准确且存在误导”。

接着，3月23日，“永升生活服务”公司名称改为“旭辉永升服务”。与银城生活服务尽量独立于母公司的风格相比，旭辉永升的管理层认为，对于母公司，依靠而不依赖，这是合理且自然的。

董事长林中先生曾表示，一旦永升偏离了它的价值比较多，大股东一定会出手去增持，从而维护小股东利益。

2020年9月25日，永升生活服务与该等控股股东订立补充物业管理服务总协议，经参考今年上半年在2018年控股股东物业管理服务总协议项下的历史交易金额较2019年同期增加约135.3%后，将截至2020年12月31日止年度的现有额度上限由9000万元修订为1.85亿元。换句话说，加大了关联交易金额额度上限。

社区增值服务增收少利

规模的确是物企业务展开的基础。从业务结构来看，物企的核心业务，即基础物管服务加上社区增值服务。

中信证券点评旭辉永升中报称，公司增长再超预期，源自公司保证服务品质前提下丰硕的外拓成果和几乎翻倍的社区增值服务成长。

社区增值服务收入大增99.6%，社区增值服务收入占比25.2%，同比增长5.8%；社区增值的毛利同比增长了72%，贡献了39.3%的毛利占比；但社区增值服务毛利率，由53.8%下降到46.5%，下降6个百分点。这意味着新开拓的社区增值服务增利表现暂时一般。

投资者转述，公司回应称，因为开拓新增值服务，而美居类等服务不具备高毛利率；未来整个社区增值服务板块收入规模依然会维持比较快的增长态势，高毛利的产品和服务，以及适当相对较低的毛利产品，我们会同时发展。整个来看，毛利率的区间会维持40-50%的合理趋势。

执行董事总裁周洪斌亦向投资者表示，希望把大社区的增值服务做成战略指标，未来增值服务占总收入一半。一个小区的收入比如说2000万的物业管理费，但是对于我们来说有4000万，2000万的物业管理费不少，加上2000万的多种经营增值服务。

在行业格局逐渐稳定后，企业会向规模企业更快集中，弯道超车，蛇吞象的故事不再，行业逐渐从粗放经营向精细化运营转型。

据投资者转述道，周洪斌表示，这次疫情像一面镜子，把服务企业的优劣都显现出来。过去其实物业行业在离散型发展、低规模发展的时候，其实是没有形成良币驱逐劣币的氛围，这次疫情也确实起到了这个作用。疫情带来了政府、物业从业人员和消费者观念的转变。物业在社会安全事件的表现良好。

社区增值服务还处于增收不增利的阶段。但这个阶段或许是暂时的，在规模逐渐稳定的过程中，社区增值服务会是一个正在发展的、从长期来看即将成为主要收入的板块。

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