中报观察 | 专业化竞争优势 华侨城A凸显文旅与地产协同韧性
观点地产网 在过去的一年多时间，随着“三道红线”、“房贷集中管理”、“土地两集中”等各种政策出台，也随着疫情突然来袭，愈发不确定的商业环境为企业带来极大的生存压力。
其中，房地产行业受调控影响，虽然销售规模依旧保持增长，但是毛利率普遍在下滑。而文旅产业受到疫情常态化的影响，远没有恢复到正常水平。
不过，有这么一部分企业，在危机面前不仅能够从容应对，甚至还能在危机中发现机会，并从中收益。背后的原因是它们搭建了独有的经营系统，让其拥有抵御不确定性的能力，在突发危机面前不会显得不堪一击。
这是具备“反脆弱性”的企业，它们具备了应对混乱和压力的超强韧性。华侨城A就是这样一家企业，不管是在房地产业务还是在文旅产业业务，其都通过不俗的业绩，向外界传达强烈的信心。
在2021年上半年，华侨城A通过自身成片综合开发的独特优势，在市场环境整体承压的情况下交出了亮眼的经营业绩。
根据8月25日晚间公告，华侨城A于上半年实现营业收入230.14亿元，同比增长34.41%；实现净利润23.66亿元，同比增长15.09%。其中旅游综合业务实现收入189.22亿元，同比增长89.93%；公司旗下26家景区、25家酒店、6家开放式旅游区等共接待游客2848.2万人次，已恢复至2019年同期的160%。
而实现这一成绩的核心因素，也是时代变换的大背景下，华侨城A的模式有别于其他房地产开发企业独特的优势所在。它体现了华侨城A在规模发展的过程中，面对不管政策，疫情等不定因素的抗风险能力。
绿档优势
随着“三道红线”、“房贷集中管理”等一系列政策出台，对于房企们而言，最大的风险就是资金风险。拥有健康的财务状况，就拥有最大的抗风险能力，从而在政策高压下获得最大的自由度。
据了解，在2020年8月，央行、住建部会同相关部门共同推出了“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。龙头企业将该政策点评为：“三道红线”的出台再次改写了行业规则，影响不亚于当年的土地招拍挂制度。
可以看到的现象是，不少高杠杆企业在政策出台后，加速资产出售、加快销售节奏并且缩减了拿地力度。在已经过去的2020年，在不少房企财务报表中，降档成为了主旋律。
这无疑会失去不少发展的机会。但有一批企业，在“三道红线”出台前，便始终保持经营的稳健，在财务上保持着安全边界，这也让它们在政策出台后拥有了最大的自由度。
华侨城A正是“绿档”企业的一员。在2020年末，其剔除预收账款后的资产负债率为56.43%、净负债率为73.35%，现金短债比超2倍。而最新的2021年半年报数据显示，期内该公司持续加强财务风险管控力度，截至期末有息负债总额1380.66亿元，较年初减少33.92亿元，“三条红线”稳中趋好，持续保持“绿档”水平。
良好的财务状况，为华侨城A带来最直观的就是融资优势。
仅以华侨城A作为发债主体的融资举例，今年4月其发行2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）。其中，品种一发行规模为2.6亿元，最终票面利率为3.55%；品种二发行规模为15亿元，最终票面利率为3.95%，最终实际发行数量为17.6亿元。
与之相对比的是，据观点指数统计，上半年房地产行业共发行387只信用债，发行总额达3695.33亿元，票面利率区间为2.54%-9.00%，平均利率为4.62%，中位数为4.25%。
换言之，华侨城A的融资成本极具竞争优势，在行业内处于领先水平。更低的融资利率将为利润提供重要保障，而充足的资金也是企业规模发展的基础。
2021年上半年，华侨城A首进苏州，以85亿元一举斩获姑苏区两宗宅地和相城区一宗商住地。姑苏区位于苏州城市中心，拥有成熟的城市配套，板块价值极高。姑苏区两宗宅地分别位于虎丘街道和沧浪街道，均处于姑苏区内环的核心位置。
值得一提的是，在5月末的苏州首次集中供地，华侨城A是当日最大的赢家。当日最终成交总价为192.8亿元，华侨城就几乎占据了一半。
而凭借着资金的优势，华侨城A仅上半年便在济宁、郑州、西安、肇庆、南京、宁波、苏州、合肥等地，用资约208.06亿元，夺得315.09万平方米的土地储备，为后续发展储备资源。
事实上，华侨城A有别于纯住宅开发的模式，是其文化旅游及房地产行业综合发展模式，这让华侨城A在竞争中具备了独特的优势。
仅上述苏州地块，华侨城A表示，在长三角一体化的背景下，华东事业部“多点发力、一城多点”的布局逐步落地，让公司从对话无锡转变为对话苏南。从运河湾起步，以城市为根本，以文化为导向，以生态为优先，华东事业部正向着打造苏南华侨城式生活方式的目标加速迈进。
2018年至今，华侨城A在华东地区重点聚焦苏南区域，在无锡的运河湾区，打造了湾区生态人居标杆作品“运河湾”；在无锡高新区，以合作模式，共同谱写了江南新中式诗意人居“和玺”篇章；在国家乡村振兴战略下，以常熟沙家浜为蓝本，绘就了新型城镇化的示范作品“沙家浜时光小镇”；在大运河文化带国家战略下，创想实践“运河汇”文商旅项目，矢志创造无锡城市文化会客厅。
华东事业部的表现成为了华侨城A的缩影，即在“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式下，持续深耕城镇化及文旅业务，在夯实主业基础上，积极探寻以主业为基础的新业务拓展，从而调整利润贡献来源，实现多元化发展。
经营韧性
华侨城A以文化为核心，提升旅游价值和影响力，打造高价值旅游产品项目，进而提升城镇化价值；而城镇化能够带来区域的人口和产业集聚，反哺文旅业务，三大板块相辅相成，协同发展。
反映在销售层面，除了不断获取的资源，客户对产品的认同也让华侨城A经营业绩不断向好。在2021年1-7月份，华侨城A便累计实现合同销售面积253.20万平方米，较上年同期增长34%；合同销售金额498.53亿元，较上年同期增长12%。
值得注意的是，华侨城A的旅游综合业务收入依旧在稳步提升。上半年公司旅游综合业务实现收入189.22亿元，同比增长89.93%，持续快速增长背后既有市场稳步回升的因素，也离不开华侨城A在文旅项目上长期深耕的经验和优势。
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