深响·财报? | 祥生控股:后上市时代不盲目追规模

　　去年11月，祥生控股(02599.HK) 成为实现年内IPO规模最大房企。8月27日，祥生控股迎来上市第二份成绩单。

　　作为千亿梯队房企，上半年祥生控股呈现业绩多指标上扬。半显示，期内溢利约为人民币9.73亿元，同比增长约135.6%；收益总额约为人民币158.94亿元，同比增长约19.6%；归属集团权益的合约销售约为人民币496.81亿元，同比增长约 30.4%。

　　按照此前过往的发展来看，祥生2017年、2018年、2019年的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。2020年营收466亿元，同比增长31.3%。进入后上市时代，面对市场调控优化节奏，祥生在规模上愈发克制。

　　在业绩会上，针对上市之后的未来发展，祥生控股执行董事兼行政总裁陈弘倪表示，祥生将坚持积极、审慎的原则，不会盲目追求规模。

　　诚然，贷款集中度及“三道红线”规范之下，财务健康良性发展才是一家企业的目标追求。

　　祥生控股对于市场贷款的判断是，金融机构会向健康优质房企靠拢，“土地储备逐渐向一二线及强三线城市，今年新进入长沙等城市，这些城市都是融资机构比较看好的城市。”管理层称。

　　对于未来的发展战略，陈弘倪则总结为资本、业务、经营、组织四管齐下。在资本层面上，持续优化三道红线方面的指标，保证企业可持续发展，给客户一个更正面、稳定的评估，持续优化财务结构，降低融资成本，积极提升公司的信用评级；

　　在业务层面，坚持“1+1+X”的投资策略及深耕策略，在浙江及长三角保持市场占有率，打造满足客户愿望的产品；

　　在运营层面，保证整体现金流的安全性；在组织层面，持续优化组织结构，打造学习型的组织，从而能够适应、研究行业环境的变化、市场需求的变化，从而实现企业发展。

　　1到2年实现三条红线全绿

　　就“三线四档”融资新规来看，上半年祥生控股剔除预收款后的资产负债率为79.4%，净负债率为96.6%，现金短债比为1.23。由此，祥生控股2021年中期指标一项超阈值，较2020年末成功实现降档，“由橙转黄”。

　　对于三条红线转化原因，祥生控股副总裁兼首席财务官谈铭恒表示，主要有三个原因。第一，控制有息负债的规模，截至2021年6月30日，祥生控股有息负债总额462亿元，与去年年底基本持平；现金和银行结余为273亿元，较2020年底增长约12.4%，使得公司净有息负债余额下降约14%。第二，加大股权合作力度。第三，引入合作方资金29亿。

　　半年报显示，上半年祥生控股总有息债务462亿人民币，平均融资成本进一步下降，为8.6%，进一步降低非银融资占比。截止上半年，银行贷款占比为总债务的38%。其中，现金及银行结余约为人民币273.19亿元，同比增长约12.4%。

　　对于未来的融资结构，管理层则表示，祥生控股重视多元化融资结构，降低非银融资占比，降低运营风险。

　　“未来祥生的财务结构会不断优化，将用1到2年时间，使三道红线全部绿色达标，”祥谈铭恒称。

　　毛利润及盈利水平将稳中有升

　　今年上半年祥生控股实现了毛利润同比19.3%的增长，毛利润总额增至28.65亿元，但是毛利率仅为18%。

　　针对毛利率及盈利问题，谈铭恒表示，毛利率和2020年底的毛利率基本持平。主要原因由于2021年拿地结转成本有所上升。随着公司在二线城市的不断深耕，未来毛利润的提升是必然趋势，公司也将提高拿地质量。

　　除了毛利率之外，据谈铭恒透露，目前公司联合营项目也将迎来结转，这几年费用管控的效果也在不断加深，从成本来看，虽然新拿地的单价有所上升，但2021年上半年公司单方的建安成本和财务成本比2020年全年相比有所下降，相信总成本的上升会小于结转单价的上升。

　　“公司会通过合作开发模式提高拿地效率，提升拿地质量，从而降低土地成本，进一步提升公司成本。因公司目前的联合项目达到33个项目，这些项目从2021年上半年逐步开始结转，未来联合营项目的结转交付，也会为公司的净利润带来一定贡献。加之随公司运营效率的提升，公司未来的盈利水平将稳中有升。”

　　半年报显示，截止上半年，祥生控股项目数量228个，由合营及联营公司开发项目33个。上半年祥生控股公司拥有人应占溢利约为人民币5.32亿元，同比增长约 48.7%，公司拥有人应占核心纯利润1约为人民币5.34亿元，同比增长约54.8%。盈利能力进一步上升。

　　浙江土储占总土储50.5% 坚持“1+1+X”投资策略

　　同为浙系房企，祥生控股与中梁、德信、佳源并称为“浙系四小龙”。就土储来看，浙江依旧是祥生的大本营，上半年浙江土储占总土储的50.5%，浙江新增土储占到新增总土储的60.3%。按照区域来看，浙江省上半年合约销售额占到了总销售额的55%。

　　对于集中供地，祥生管理层这表示，在第一轮集中供地中有在浙江省拿地，并新进长沙等城市，下半年也会积极研究政策本身的改变及合理性，做一些合理的拿地安排。

　　近日多个城市第二批集中供地出现延期，祥生认同的逻辑是，相信在第二轮的集中供地上，对于第一轮供地的差异包括政府的导向，会在第二轮当做做出一些调整和完善。管理层称。延缓集中供地的措施出台是好事。很多城市地价溢价率设置上幅，可以让公司以合理的成本、合理的土地价格获取土地，提升项目利润率。

　　“祥生会发现政策红利与市场机会，坚持布局一二线核心城市，坚持公开投标、拍卖或挂牌出售、城市更新等多元化土地获取策略，从一二线核心城市向周边城市扩延，选择与其他开发商合作开发。

　　半年报显示，2021年上半年，祥生新增土地储备18幅，总占地面积为187.26万平方米，应占总建筑面积为287.39万平方米。截至报告期末，集团应占的土地储备总量为2290万平方米。

　　“未来将进一步优化产品组合及升级服务以提升品牌价值，坚持“1+1+X”的投资策略，深耕浙江省及泛长三角区域，积极拓展至长沙等潜力高增长潜力城市，”管理层称。

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