中报观察 | 龙光的快与稳：地产开发与新赛道拓展之间

　　 随着行业调控深入，房地产行业的盈利水平在近两年出现普遍回落趋势。应对利润率下滑，成为一个全行性命题。

　　8月26日晚间，龙光集团有限公司正式发布2021年中期业绩公告。期内该公司实现收入351.7亿元，同比增长13.3%；归母核心利润约55.8亿元，同比增长4.6%。毛利率27%，较去年下跌3个百分点。

　　尽管毛利率水平有所下降，但和行业平均水平相比，龙光仍认为这方面仍更有优势，“公司毛利率和核心溢利率相较于行业均值，大概高出3到5个百分点。”数据显示，2018-2020年该公司核心利润率均在17%以上，今年上半年微跌至16.7%，在行业中确实处于较高水平。

　　在8月27日召开的半年度业绩会上，龙光管理层认为，目前国家对房地产调控力度加强，在这种大政策背景之下，房企利润率普遍下跌，顺势而为则是上策。该公司管理层强调，追求绝对的高增速并不是经营或战略的第一目标。

　　面对利润率下滑挑战，龙光提出了三大应对和突围策略：审慎性投资、城市更新发力及拓展业务新赛道。尤其是后者，龙光首次系统阐述了其对新赛道业务的战略性思考和布局。

　　“三道红线”下的投资审慎性

　　土地投资是决定房企盈利能力的最核心因素。近期多家主流房企在中期业绩会上均提及，第二次集中供地的出让规则有所调整，对于企业起到正面作用。这些房企的管理层对外传递的主流观点是：从新一批土地供应开始，行业的毛利率会有一个“逐步探底”的过程，此后出现回升。

　　龙光集团披露，今年上半年透过招拍挂市场新收购土地面积137.04万平方米，应占权益总建面363.34万平方米，土地权益投资292亿元相当于同期销售额的39%。若计入城市更新的投入，由于该业务前期资金占用少，该公司土地总投入仍不超过销售额40%的“红线”。

　　投资者向观点地产新媒体表示，龙光在土地投资方面的指引线是“总量控制”，在该范围内制定预算安排，进而考虑精准投资。

　　择地时机会直接决定拿地成本，“下半年土地市场上的项目比上半年质量好一些，”其表示，龙光的投资目标是有市场前景，体量适中，同时可以实现现金快周转的项目。按市场看，市场较好的长三角区域或仍是主要目标市场，龙光计划未来三年在这一区域实现销售占比达30%。

　　投资变得审慎，一方面是项目利润率的测算考量，另一方面则是“三道红线”和投销比不超过40%的指标约束。公告显示，截至2021年6月30日，龙光净负债率下降至60.8%，剔除预收款后的资产负债率下降至69%，现金短债比升至1.85倍，“三道红线”指标进一步优化，全部保持绿档，可看出其对财务稳健性的高度重视。

　　龙光管理层认为，“高效运转”是应对市场变化非常重要的一项能力。经营效率则体现于开发周期之中，受土地竞争及销售限价双重影响，房企普遍倾向于提高周转速度换取利润。

　　观点地产新媒体了解，上半年龙光新项目开盘时间约为6.6个月，包括斥资百亿获取的“深圳前海天境”项目从拿地到售罄历时7个月；平均项目现金流回正周期则是16个月。这两项数据较2020年有所上升。

　　快周转模式推动下，龙光于上半年实现权益合约销售约736.37亿元，同比上升约58.9%；下半年该公司预计在售项目约95个，其中约68%位于大湾区和长三角，总可售货值约1560亿元。龙光对外表示，下半年去化率不到50%公司即可完成全年销售目标。

　　利润保卫战下的城市更新发力

　　但和万科等房企近期通过收并购扩张不同，龙光却对收并购的态度较为谨慎。投资者对此解释，这主要由于收并购的手续、权属及定价谈判等存在复杂性，这和龙光追求的周转速度有所冲突。因此，龙光仍倾向于通过招拍挂、城市更新巩固竞争优势。

　　城市更新被龙光视作补充土储的重要手段及发展的新引擎，具备投资少、货值高特点，并保障长期业绩稳定增长。上半年，该公司新获得20余个城市更新项目。目前，龙光共计在11个城市拓展了125个城市更新项目，潜在可转化面积4626万平方米，其中93%位于粤港澳大湾区7个核心城市。

　　在龙光的总土储中，城市更新已经占比超过一半。截至2021年6月30日，公司总土储面积8556万平方米。其中，近期土储面积3930万平方米，占比46%，货值5320亿元，保障三年开发所需。城市更新土储面积占比54%。

　　在过去三年，龙光城市更新累计孵化货值逾900亿元。有投资者表示，房地产企业的城市更新业务，净利润率一般都在15%以上。

　　龙光管理层在业绩会上表示，公司城市更新业务成本优势明显，价值潜力大，转化可持续，可保障公司跨周期的稳定盈利能力。

　　产业链专业化业务赛道突围

　　受限于调控大形势，开发业务的发展空间已被压缩，盈利水平亦面临着回归到合理数值的命运。在此情况下，房企开始转向多元化发展，将物业管理、长租、商业、养老、物流等业务打造为新的增长点。

　　龙光于2020年更名后，同样开始实施“住宅开发+城市更新+商业运营+产业运营”四轮驱动战略，但在业绩公告中鲜有披露后两者的发展情况。

　　观点地产新媒体了解到，今年龙光将在深圳光明、南宁新开业两个购物中心，主要为“蓝鲸世界”系列；明后年则有深圳龙华、佛山、上海、温州的商业项目入市。

　　值得一提的是，目前龙光的四轮驱动战略内涵已发生调整，变为“住宅开发+城市更新+资产经营+产业链服务”，显示出其战略思考有所调整。

　　其中新加入的产业链服务，主要沿着地产开发产业链开展设计、建筑、园林、装饰四项业务，引入市场化运作机制。龙光方面强调，这些业务均有10年以上独立经营经验，组织架构和人才队伍完备，业务发展成熟，盈利模式清晰。

　　龙光明确提出，要加大专业化业务市场化发展，被龙光寄望于对盈利产生直接的帮助。投资者表示，这些业务属于轻资产性质，一方面占用资金不多，有助于提高企业的ROE；其次协同性较好，设计、建筑等业务与现有地产业务结合，起到降本增效作用。

　　“龙光计划加大专业化比例，从经营管理、经验、技术层面进行输出，快速提升业务价值，实现最大的资本价值。”

　　龙光管理层表示，多元业务的拓展有助于公司扩大城市综合服务商的协同效应，有助于维持公司业绩和ROE稳定。

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