7月物流地产运营发展报告·观点月度指数

　　观点指数 国内中东部多个地区在7月份遭遇台风天气带来的强降雨，运输环节受阻，仓库进出库速度减慢，部分受灾严重地区停止出入库作业。

　　数据上看，中国物流业景气指数较上月有较大程度回落，但仍位于景气区间。仓储指数跌落至荣枯线之下，仓储业务7月明显进入衰退期。不过企业对未来业务仍保持乐观，后市需持续关注天气变化的影响。

　　本月，国际投资者对物流资产的青睐是可见的，普洛斯在中日两国同步完成了物流基金的新募集；ESR则继续增持中国物流资产；黑石方面公布了旗下中国物流平台龙地物流的CEO人选。

　　仓储指数跌落至荣枯线下，极端天气影响显著

　　根据中国物流与采购联合会发布的数据，2021年7月份中国物流业景气指数为50.3%，较上月回落4.3个百分点；中国仓储指数为49.1%，较上月回落4.1个百分点。

　　数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

　　7月，受高温多雨等季节性因素影响，中国物流业景气指数较上月有较大程度回落，不过仍位于景气区间，仓储指数则已经跌落荣枯线之下。

　　仓储业务在7月明显进入衰退期。国内中东部多个地区在7月份受到台风天气带来的强降雨影响，运输环节受阻，仓库进出库速度减慢，部分受灾严重地区停止出入库作业，仓储业务活动受到较大冲击，业务量显著下滑，库存周转效率明显降低。

　　反映到具体分指标，7月份仓储业务量指数为48.9%，较上月下降3.3个百分点。平均库存周转次数指数为49.5%，较上月下降7.6个百分点。

　　数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

　　由21类商品组成的2021年7月期末库存指数为48.3%，较上月回落3.3个百分点，反映出库存水平有所下降。

　　分品种来看，生产资料类商品中，钢材、有色、化工、建材、机械设备类商品库存较上月有所回落；生活资料类商品中，家电、农副产品类商品库存较上月有所回落。

　　另外，主营业务成本指数为52.7%，较上月下滑7.4个百分点，但仍位于荣枯线以上。该指数上月刚创下四年来新高，本月仍位于扩张区间，表明在暴雨灾害的影响下，企业成本支出较前期继续攀升。

　　在此背景下，企业利润出现显著下滑，7月业务利润指数为45.7%，较上月下降9.4个百分点，未能延续之前四个月以来连续上涨的态势，降幅较为明显。

　　从后期走势看，业务活动预期指数为57.4%，较上月上升0.2个百分点，仍位于高景气区间。反映出企业对未来业务恢复正常保持乐观，但后市仍需持续关注天气变化的影响。

　　从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，7月一线城市需求面积61.22万平方米，环比下降22.5%；二线城市需求面积34.19万平方米，环比上涨35.8%；其他城市需求面积5.09万平方米，环比下降19.5%。

　　数据来源：物联云仓、观点指数整理

　　从仓库报价的数据上看，一线城市仓库报价35.88元/平方米/月，环比上涨3.1%；二线城市报价27.04元/平方米/月，环比上涨2.2%；其他城市21.58元/平方米/月，环比上涨6.5%。

　　总体而言，尽管除二线城市外，各线城市仓库需求均较6月有相当幅度的下跌，特别是一线需求下降较显著。但在仓储报价上，仍然持上升的姿态，表明仓库业主对后市的信心是充足的，对仓库租赁业务的恢复保持乐观。

　　普洛斯中日两国同步扩募，黑石对物流资产继续看好

　　全球投资人对物流基础设施资产持续看好，普洛斯和ESR都在近期有较多的资本动作，包括但不限于整合地区新投资平台、投资基金扩募等。

　　普洛斯投资于物流不动产的私募收益型基金新增募资超18亿美元，涉及普洛斯日本收益基金（GLP JIF）和普洛斯日本收益伙伴基金I（GLP JIP I）两支。

　　其后普洛斯还完成了旗下普洛斯日本不动产投资信托基金（普洛斯J-REIT）首次面向国际和日本投资者人的全球加速发售，募集资金280亿日元（按发行价计算，约2.5亿美元）用于收购东京都市圈及大阪地区4处位置优越的现代化物流基础设施。

　　另外，在中国，普洛斯于28日宣布中国收益基金III（China Income Fund III）完成募集，总投资规模约为45亿元人民币。该基金投资的资产为位于上海、天津、成都、苏州、无锡以及常州的11处完工且稳定运营的先进制造产业园及仓储物流园。

　　普洛斯模式下，基金管理收益和投资收益才是营收主要部分，与普洛斯有诸多牵连的ESR对这套模式亦是把握纯熟。

　　ESR于7月6日增持中国物流资产600万股或0.17%，每股平均价3.329港元，涉资1999.7万港元。ESR于2018年起投资中国物流资产，经过3年时间的持续加码，加上本次的增持，ESR对中国物流资产最新持股量已增至18.1%。

　　近年黑石集团对中国市场上各类物业资产亦显露出浓烈兴趣，其在7月中旬为旗下中国物流平台龙地物流公布了聘任黄咏祥为首席执行官，这是龙地首次聘任该职位的高管。黄咏祥在入职龙地前成功主导了多个并购项目，在国际大宗交易上拥有丰富的经验，且擅长参与复杂交易，而这正是黑石投资理念下最需要的能力。

　　普洛斯、ESR和黑石都是典型的轻资产模式，投入少、回报大，以基金管理和投资业务的营收作为主要的收益组成部分，因此决定了其必须不断扩大资产管理规模，三家公司都明确表示会加大在中国物流市场的投资，同时日本、澳洲、韩国的物流资产亦在重点关注之列，亚太地区的物流收并购市场竞争已进入白热化。

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