土地市场大变局：全国涉宅用地3个月流拍600宗

（理财鱼小提示：土地市场大变局： 全国涉宅用地3个月流拍600宗，22城集中供地规则竞相升级）

第一批次集中供地后，土地市场又生变化。

中国指数研究院数据显示，6月以来，各线城市涉宅用地流拍612宗，热门城市亦有土地流拍情况出现。同时，多个城市中止或撤回第二批次地块挂牌，或者再挂牌土地出让规则调整，显示稳地价、稳房价、稳预期的调控决心。

这背后反映出，第一批次集中供地并未达到预期效果，反而在多城掀起房企抢地风潮。国盛证券分析师杨倩雯指出，第一批次土地集中出让中竞自持与竞配建的规则变相抬高土地价格，房企利润被严重压缩，叠加销售下滑、融资趋紧、投资受限，越来越多的房企会选择观望。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，过去扩张较快、资金链较为紧张的房企拿地节奏已经放缓，目前的投资环境更有利于国企、资金链不太紧张的稳健型民企和长期深耕本地的稳健型民企。叠加银行房贷集中度要求和严格控制资金流入房地产的调控基调，李宇嘉认为后续房地产融资或将保持紧张趋势，“我觉得开发商还要过一段苦日子”。

随着房地产融资端、投资端和销售端的调控不断深入，房地产市场面临进一步调整可能。结合整体经济形势看，合硕机构首席分析师郭毅认为，后续全国房地产市场分化或更加明显。

三四线城市土地市场遇冷明显

土地流拍情况是反映土地市场热度的重要指标。

经历第一批次集中供地最密集的5月之后，21世纪经济报道记者查阅中国指数研究院数据发现，6月至今（8月27日16:44），全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗，其中一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗，7、8月各线城市合计流拍317宗。

“7、8月本来就是传统销售淡季，这个时间段拿地不能在年内开盘形成当年有效货值，对房企来说很尴尬。”某高周转房企投资经理周其告诉21世纪经济报道记者，其所在房企从拿地到开盘一般需要6-7个月。

此外，地块质量不佳以及地块出让条件严格、政府出让价格预期过高等因素亦会导致土地流拍。

中国指数研究院数据显示，6-8月三四线城市流拍的513宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米，远低于同期成交楼面均价2598元/平方米；一二线城市类似，99宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米，远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。虽然样本量过大容易忽视个性化因素，但总体数据差异背后，亦不难看出地块质量对成交的影响：位置偏远、交通条件欠佳、配套相对弱势地块即便低价“上架”，成交难度也较大。

另一方面，政府在土地出让时设置较为严格的出让条件和较高的底价预期也是带来土地流拍的重要原因。

例如，8月丽水莲都采桑社区地块流拍，该地块距离丽水主城区45分钟车程，位置较偏，属于第二批未来社区试点创建项目，出让规则设置配建回迁安置房、幼儿园等。

某品牌房企长三角投资经理陈喆告诉21世纪经济报道记者，该地块区位条件一般的同时项目方案要求高，需要签订运营协议，并涉及项目运营履约保证金。整体来看，项目操盘市场风险大，流拍在情理之中。

再如，5月首次出让遭遇流拍的金华体育中心东项目，地块区位优势佳，采用“限房价、竞地价”方式出让，配建零售商业、人才用房、单身公寓式住宅等。该地块起拍价近1.12万元/平方米，最终开发商有效报价的楼面价近1.17万元/平方米，因未能达到政府预期底价要求而流拍。

7月13日，该地块调整出让条件，减少配建人才用房等后重新挂牌，最终成功出让，成交价格与第一次出让最终有效报价类似。

不仅如此，热点一二线城市也出现流拍情况。中国指数研究院数据显示，8月至今，一二线城市共有12宗涉宅用地流拍，其中成都3宗、温州和南昌2宗，西安、长沙、青岛、宁波、南宁各1宗。

中指院土地情报监测发现，8月26日温州龙湾区出让4宗宅地，其中3宗成交，1宗流拍，成为今年温州首宗流拍地块。受温州限房价、以去化情况调整项目批次价格等新政影响，开发商对大体量、高价地块认可度低，土拍偏冷。成交地块平均溢价率仅0.9%，而龙湾区上次供地成交的平均溢价率达30%。

无独有偶，21世纪经济报道记者从两位负责江苏房地产投资人士处获悉，江苏近期土地市场降温明显，土地成交溢价率亦明显降低。

郭毅向21世纪经济报道记者指出，总体来看，流拍土地仍以三四线城市为主。由于房企融资收紧和“三道红线”，未来房企在投资方面会相对谨慎。“这就使得一二线城市尤其是一线城市整体土地市场热度还是相对较高，但经济欠发达的三四线城市市场将进一步转冷。”

第二批次集中供地规则生变

22城集中供地试点城市多为热点一二线城市，与分散式的土地流拍现象相比，22城土地集中出让变化更能反映市场走向。第一批次集中供地后，22城第二批次土地供应整体延迟，截至目前，仅厦门、无锡和长春完成二批次供地，其后诸多城市临时中止或撤回二批次土地挂牌，修改出让规则。

厦门率先于6月完成第二批次集中供地，土地市场依然火热。21世纪经济报道记者发现，厦门第二轮集中供地成交11宗地，无流拍地块，平均溢价率23.62%。长春则由于城市市场热度欠佳，大部分地块底价成交，18宗地块流拍。

8月无锡调整供地规则，调低溢价率上限，地价触顶即摇号，控地价效果明显。贝壳研究院高级分析师潘浩提供的数据显示，无锡第二批次供地的平均溢价率4.1%、平均楼面价1.2万元/平方米，而第一批次供地对应数据分别为12.39%和1.5万元/平方米。

21世纪经济报道记者统计发现，北京、上海、广州、郑州、宁波、长沙、沈阳、济南等尚未进行第二批次集中供地的城市临时发布中止挂牌或延期出让公告。杨倩雯表示，多地调整第二批次土拍或与第一批次集中供地的火热市场表现相关，这与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。

不仅如此，天津、福州、苏州、青岛、杭州、济南、沈阳、成都、南京等地在延期发布出让公告基础上对第二批次集中供地竞拍规则进行修改。

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