解局 | 当代加码湾区与禹洲惠州流转史

　　 自粤港澳大湾区规划出炉后，这个地区成为了房企必争之地，纷纷加码布局，当代置业就是其一。

　　7月13日晚间，当代置业发布公告称，公司以3.8亿的代价收购位于惠州市水口镇一宗7万平的商住地块。

　　据了解，当代置业将湾区定位为公司的五大区域之一，近些年不断通过联合拿地、收并购等方式补仓。

　　而本次交易的对手方——禹洲地产，同样将大湾区定位为未来战略版图的重中之重，但却出售湾区土地，此番操作寓意何为？

　　当代收购扩张

　　“招拍挂现在确实不是我们的菜。”

　　此前，当代置业总裁兼执行董事张鹏在接受观点地产新媒体采访时提到，除了招拍挂，收购和代建是公司投拓的重要方式。

　　7月13日，当代置业间接非全资附属公司广州原绿收购东润实业100%股权。

　　其中，向禹洲全资子公司厦门泓嘉达置业有限公司收购其中95%股权，另向惠州市东金埔商贸有限公司收购5%股权，交易总代价为3.8亿元。

　　对房企来说，土地市场很大程度决定着生存和发展，谙熟城市规划、精准落子成为企业发展的关键。

　　但随着“两集中”新政出台，土拍市场竞争愈发激烈。一方面是拿地难度加大，在公开市场招拍挂受限的情况下，收并购、合作、代建等模式，成为了企业纳储的重要渠道。

　　另一方面，在集中争抢之下，土地价格水涨船高，造成行业洗牌加剧，“大鱼吃小鱼”的现象愈发明显。

　　据观点指数不完全统计，在首轮集中供地当中，16个重点一二线城市第一次集中供地总建筑面积8377万平方米，成功出让建筑面积7604万平方米，总出让土地金额7672亿元，平均成交楼面价10090元/平方米，平均溢价率16.6%。

　　部分热门城市，如杭州、厦门、深圳和宁波溢价率均在25%以上，重庆溢价率高达38.8%，

　　拍地门槛提高，不少房企转战收并购曲线纳储。

　　据了解，收购完成后，当代置业全资持有了这宗位于惠州市东江高新科技产业园的土地使用权，总地盘面积约为70583平方米，规划作商业及住宅用途。

　　翻看当代置业的财报发现，2020年末，当代置业新获取24个项目，新增土地储备约462.6万平方米，同比微降2.5%。

　　期末总土地储备共计1475.8万平方米，其中，广东土储56.22万平方米，占比约为3.8%，大多集中在环渤海、华东。

　　本次收购，无疑将进一步扩大该公司在湾区的版图。

　　禹洲惠州流转

　　房企们走下的每一步，或许都经历了三五年甚至更长时间的考量，禹洲地产在惠州的来来往往亦是如此。

　　2017年，禹洲地产通过收购惠州五经山水大观项目和东润2个项目，首度进入惠州，这也是其进入大湾区的首个作品。

　　其中，五经山水大观项目在收购当年便为公司带来了1.06亿销售金额，因此，禹洲地产在中直接将惠州项目称作“里程碑式意义”。

　　至于此次出让的地块，有熟悉禹洲地产的相关人士向观点地产新媒体表示，为此前拿下的东润地块之一。

　　根据2020年财报，地块命名为禹洲·朗悦花园，规划面积约70583平方米，总建筑面积为223748平方米，已售面积为0。

　　收购以来，禹洲并未对项目进行开发和预售，持有四年后还是选择了放弃。

　　公告显示，本次交易价格为3.8亿元，其中禹洲地产95%股权代价为1.71亿元，股东贷款为7900万元，惠州市东金埔商贸有限公司收购5%股权的交易价格为1.3亿元。

　　上述地块总建筑面积为223748平方米，按此计算，平均楼面地价为1698元/平方米。

　　有失必有得，有得亦会有失。

　　分析人士表示，本次出让，禹洲虽然舍弃了一部分土地溢价，但能够快速回笼资金，参与到其他项目当中。

　　这类说法也是有迹可循，去年，禹洲首度现身惠州招拍挂市场，夺下仲恺一宗地块，项目比邻五经山水大观项目，为后续地块。

　　该人士表示，近几年，惠州东江新城的房价涨幅并不明显，回笼资金后企业可以竞拍其他优质地块，这是十分常见的资产优化现象，预计禹洲后续在土地市场还会有大动作。

　　或许，四年前禹洲考虑的是如何撕开湾区的一道口，加速布局；而四年后的今天，这家企业考虑的则是如何排兵布阵。

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