审慎拿地之后 龙光城市更新版图仍扑朔迷离
（理财鱼小提示：审慎拿地之后，龙光城市更新版图仍扑朔迷离）
2021年8月26日下午收盘后，龙光公布了2021年上半年的业绩报告。
今年上半年，龙光录得营业收入351.7亿元，同比增长13.3%；毛利94.65亿元，同比下降13.4%；归母净利润61.8亿元，同比增长0.4%。此外，利润率也略有下滑。
如同一些粤港澳大湾区中型房企的选择，龙光也将城市更新作为它未来保障利润、保持规模的重要布局。但是，龙光的城市更新业务是否能够得偿所愿，并不能从数字或者管理层的计划找到确切的答案。
市场已经不再是过去那样，拿地等升值就能赚钱，在精细化管理的时代，龙光还需要向投资者证明它的核心竞争力，而非仅仅靠高分红吸引投资者。
盈利水平回归均值
今年上半年，龙光的利润率水平表现平平。报告期内，龙光录得毛利率27%，较2020年同期的35.2%大幅下滑近8个百分点，与2020年全年相比下滑3个百分点；归母利润率17.6%，同比下滑近3个百分点；核心利润率16.7%，同比也录得小幅下滑。
从龙光的2021年中期报告来看，其利润率水平是在不断走低的。今年上半年，多数房企毛利率、净利率都有不同程度下滑，这倒是正常趋势。在随后举行的中报业绩会上，龙光管理层也解释称，不能对利润率抱过高的期望，因为这不符合各方的利益。在第二次集中供地之后，行业利润率会回到一个比较正常、合理的水平。
“从毛利率跟净利率的方面，龙光比行业大概要高3到5个百分点，希望未来3年的综合毛利率能在25%左右，ROE（净资产回报率）也希望能做到不低于25%。”龙光管理层续称。
在业绩会上，龙光管理层还肯定了自身的表现。“我们的指标下降幅度比行业要少很多，主要的原因，除了开发业务保持了盈利能力以外，城市更新等业务也有相当突出的盈利贡献。核心利润率是16.7%，轻微下降一点，主要原因是我们在控费增效方面做得比较突出，营销跟管理费用两项指标的控制都非常好，这对提高核心利润率贡献非常突出。”
难以抵挡行业趋势，龙光最终录得了毛利的双位数下滑。
而通过对报告期内各项数据的对比，可以发现龙光今年上半年的费用明显增加了不少。
其中，销售及市场推广支出增加了约1.76亿元至8.4亿元，行政支出增加了约1.46亿人民币至9.59亿元。此外，衍生金融工具的公允价值变动较大，减少了1.88亿元。在今年上半年龙光物业投资的公允价值增加2.4亿元的背景下，毛利的表现依然不佳。
不仅毛利下滑，龙光的归母净利润同比也仅略增0.4%。这主要是由于今年上半年，龙光非控股股东分走的净利润与去年同比几乎翻倍，报告期内，非控股股东分走了约3.16亿元净利润，而去年同期，这一数值仅为1.26亿元。
招拍挂审慎之后
龙光这几年在公开市场上，拿了不少高价地。在其销售额贡献中，来自于它在深圳抢下的几幅高价土地，也是这几年最重要的粮仓。
在年中报中，龙光表示，今年上半年的权益合约销售中，大湾区、西南地区、长三角地区、新加坡及其他区域占比分别约为64.3%、12.3%、7.4%、1.8%及14.2%。主要合约销售来自于大湾区、西南地区及长三角地区。
其中在大湾区的合约销售中，主要来自于深圳前海新区地铁5号线前海公园站地铁上盖项目的前海天境。这块地是2020年5月15日，龙光以115.9亿+配建人才房4.08万平方米竞得的地块，其可售楼面价到了8.6万/平方米，而这一项目的最高销售均价为10.7万元/平方米（毛坯价，不含装修）。
今年上半年，龙光在招拍挂领域仍然勇猛。根据中指院公布的数据，龙光在拿地方面的支出是290亿元，按照龙光管理层的说法，投销比为39%，已经逼近40%的红线。在深圳第一轮集中供地中，龙光也斩获了两幅操盘难度较大的地块，但这两幅地块没有出现在下半年的重点推出项目中。
龙光在年中报中指出，下半年，集团重点推出的项目有深圳龙光总部中心、惠州龙光城、上海临港新城及上海龙光天境，位于深圳的项目仅有一个。
事实上，龙光与其他规模相近的房企类似，都在土地储备上面临着很难进一步扩张的难题。如果以龙光公布的数据来看，今年上半年，撇除城市更新它的土地储备约是3929.7万平方米，而去年同期为3920万平方米，（2020年年底未公布相应数据，无法进行比较）同比差别并不大，处在动态平衡状态中。
在业绩会上，龙光管理层在招拍挂拿地方面也给出了相应的规划。“我们会保持稳健拿地政策，也就是预算控制在权益销售额的40%这条线以内。在这个基础上，再考虑做精准投资。现在我们看到有一些机会，比上半年有质量更好的项目出来，我们会聚焦在一些有市场、体量适中，而且现金周转快的项目上。”
在集中供地之后，土地的溢价率、利润空间已经十分确定。房企想要靠以往那样，靠房价上涨来拯救高价地的拿地成本已经此路不通了。在这种背景下，城市更新被许多房企视作是提高盈利水平的关键一环，龙光也不例外。
城市更新雾里看花
龙光也并非没有城市更新的基因。龙光发展之初，正是凭借发家地汕头的城中村改造项目而逐渐上升。龙光近年来管理层几乎每一次对外发声，也会强调龙光在城市更新领域的优势与布局。
在2021年年中的业绩会上，龙光管理层还指出，城市更新是龙光竞争优势，其称龙光主要布局在大湾区的核心城市，投资少、货值高，能够保障长期业绩的稳定增长。
“大湾区的城市更新，我们的优势在于，布局的区域是大湾区的7个主要城市，现在这些城市土地比较稀缺，建设用地比较少，城市改造需求比较迫切，未来转化空间潜力大。过去三年，龙光大概孵化了900多亿元左右的货值，相信未来能持续稳定贡献开发的货值，此外我们还有品牌、成本的优势。”龙光管理层强调。
管理层给出了慷慨的预期，这自然会是投资者最为期待的板块。但是在今年上半年的业绩报告中，龙光城市更新板块的表现并不能完全支撑管理层的论点。
根据年中报，龙光城市更新板块的收入为29亿元，而去年同期这一数字是60亿元，同比大幅下滑51.6%。
龙光没有解释这一部分业务大幅下滑的原因。在业绩报告中，龙光仅将城市更新分部从事的业务划分为“出售持作城市开发的土地”，除此以外，龙光及其管理层也没有在业绩报告抑或是业绩会上对龙光今年上半年可转化为土储的货值和展望作相应的披露。
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