万科 : 新人 新题 新解

　　业绩会上，当谈到新业务发展时，万科董事、总裁、首席执行官祝九胜称：当年起步时严重低估了完成转型所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。面对新赛道，底层逻辑需要重建，仍需要时间找到解题方法。

　　“即便所有经营性服务业务都成功了，对销售规模和利润贡献恐怕也有限，新业务能贡献的是企业价值及中长期估值。”

　　严谨、穿透、思危……这是万科一直以来的习惯，万科似乎也一直充当着行业“吹哨人”的角色。不论是2012年的白银时代、2018年“活下去”，还是如今的“房地产管理红利时代”。

　　当行业激情逐渐褪去，行业利润空间步入下行期，万科的“预言”也一步步得到印证。面对政策调控阵痛，每家企业都在寻找新思路及利润增长点。

　　值得庆幸的是，万科依旧是那个稳健、利好行业的“带头大哥”形象。一方面，上半年与恒大、蓝光等收并购“绯闻”不断，营收增长、保持绿档 、多赛道转型有所进展。但是，在行业调控大潮之下，即便是万科也无法避免净利润、股价等下跌的趋势。

　　业绩会上，按照惯例，万科董事会主席郁亮并没有现身，刚刚回归总部的刘肖成为业绩会的新面孔，这是他业绩会上的“首秀”。祝九胜、刘肖居中间位，韩慧华、朱旭分属两侧。祝九胜“控场”，其他三位做补充。面对“长枪短炮”的接连攻势，万科“新老”面孔在此场行业共性叩问中找寻个性答案。

　　就此次出席的管理层的年龄排位来看，祝九胜69年、朱旭75年、刘肖79 年、韩慧华82年。不难发现，万科管理层的“年轻度”再上新台阶，这与万科近年来所崇尚的“一根筋”的年轻文化不谋而合。

　　毫无疑问，进行管理层迭代、开辟新赛道是万科面对转型的解题方式。在外部环境高度不确定性的当下，万科需要同时做好“开发业务”与“经营性业务”的平衡。过去，长租、商业、物流、物业等只是一道加分题，如今变成了一道必答题；而面对行业未来发展空间的老问题，需要针对内外部环境变化谋划新篇，给出新的答案。

　　“新人”、“新题”，万科将如何做出“新解”？

　　毛利是否触底难判断 未来两年毛利率仍有压力

　　毫无意外，净利润下滑等待解难题成为媒体、机构所关注的重点。面对“成绩”，祝九胜打趣地称：“现在感觉像是期中考试考完了，成绩不够好面对老师问题很忐忑，但是不忘自己励志成为一个好学生的理想”。

　　半显示，上半年万科实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；房地产开发及相关配套业务结算毛利率为24.9%(扣除税金及附加后为19.6%)。

　　面对利润“瑕疵”，祝九胜表示，主要有三方面的原因，第一，销售规模的增长有限，增速仅为11.9%；第二，毛利率下降较快，从2017年开始地售比上涨，中期毛利率有所下降；第三，转型业务的效果还没有真正体现出来，从量变到质量的转变需要时间。

　　“从2018年开始万科强调活下去，行业规则发生变化，思维也会做调整，过渡追求规模的长线思维难以为继，未来会坚持稳字当头。在规模及效益，风险及收益、能力及规模之间不断平衡。”祝九胜称，未来将坚持先能力后规模的原则。

　　针对毛利会不会触底，祝九胜则回应称，万科是“农民”，不预测“天气”，越短期越预测，整个行业毛利下降是看得见，是否会回升很难判断，可以预测的是行业会回归到平均的回报水平，万科要做的是做好“农民”，种好地。

　　半年报显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3元，同比分别增长5.5%和10.6%。

　　对于利润率企稳是否有判断，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华称，万科扣税后的整体毛利率18%，因为地售比一直在上升，全年可能也是这样的逻辑，未来还有毛利率的压力，希望努力减少压力对我们的影响。

　　回应恒大、蓝光等收购传闻 收并购占开发投资额30%

　　今年，万科成为新一任“买买买”的代表，不论是战略性帮衬泰禾，收购蓝光部分项目，还是近期传出的收购恒大的消息，都从侧面彰显了万科的实力。

　　针对万科与恒大相关收并购传闻，祝九胜表示，万科和恒大之前就有项目合作，确实有接触，目前没有更多的合作进展。对于和泰禾的合作，祝九胜称，目前已经有小组人员在跟进，如果有好的资源，也在进行对接，给他们一些建议。

　　对于万科与蓝光及华夏幸福的合作，祝九胜则透露，万科收购了蓝光 3个项目，收购主要基于项目层面的收并购，目前项目正常开发中。对于和华夏幸福的合作，万科则表示，最近一年多，在项目层面的合作和谈判都没有涉及。

　　“对于房企，我们都有过不同的接触和合作，万科所有的项目如果按个数来计算，大概7成有合作，按金额来计算，大概8成有合作，在管理红利时代，我们需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要优秀的总包单位、优秀的供应商，一起共同为我们的终端客户打造好产品和好服务。”祝九胜称。

　　据刘肖透露，过去三年，万科项目层面收并购占开发业务投资额的40%。半年报显示，土地储备方面，上半年万科共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

　　对于集中供地，刘肖则表示，整个土地市场供应端呈现多元化特征，包括集中拍地、并购、城市更新等。过去三年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%。城市更新已经城市发展的内在方式。从更的长时间来看，城市发展方向是最终驱动供给侧变化的原因。万科还是需要把能力练好，前瞻性配置这些能力才能抓住机遇。

　　“首轮和部分城市第二轮（长春等城市）集中供地中，我们都在努力摸索和形成经验，相信政策的出发点是促进行业的健康发展。未来会坚持量入为出，坚持投资纪律。“

　　针对下半年经营策略，万科管理层表示，未来万科将行稳致远，把握方向，明确整体策略，面对行业、城市、客户的深刻变化，公司正在从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型，每个业务都要巩固提升自身基本盘，在已有赛道（地产、长租公寓、物流服务、物流仓储、商业开发运营）建立竞争优势。

　　“我们是‘农民’，我们预测不了‘天气’，同样的市场环境下，稳中求进，让自己的‘收成’越来越好。”祝九胜补充道。

　　谈长租业务发展：令人欣慰 但还不赚钱

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