万科 : 新人 新题 新解(2)

　　在业绩会上，对于长租公寓的发展，祝九胜特别表示令人欣慰。与此同时，他又指出，自己满意不代表股东满意，因为目前还不赚钱。但不管怎样，万科长租公寓响应了“租购并举”，经营性业务民生属性很强，哪怕没赚到钱，解决了社会的需求和痛点，还是非常有价值的。

　　诚然，中国的独居人口比例一直呈现上升趋势，不论是在供应结构还是在品质方面都有上升空间，万科瞄准这一新赛道。据了解，2008年万科开始探索出租公寓业务，2014年开始大规模布局。

　　事实上，万科转型经营性业务由来已久。在今年3月的年报中，万科首次披露了部分经营性业务的收入情况，尽管在一些新赛道已实现规模领先和产品口碑，但仍有待进一步“破局”。2020年5月，万科首次发布非开发业务跟投机制，今年6月再次进行修订，拟从跟投人员、跟投资金来源、跟投比例方面对商业、物流、长租等经营性业务跟投机制提出新要求。

　　众多举措产生了效果。半年报显示，截至6月底，泊寓保持国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。

　　目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。

　　此外，上半年，万纬物流积极探索医药等垂直细分领域的物流服务能力，正式进入医药物流行业。为支持新冠疫苗紧急存储任务，万纬物流按照疫苗安全存储最高标准、存储需求最快时间，仅68天完成亦庄国药疫苗定制库及配套库改造，符合国药集团使用需求、药监局GMP认证。

　　半年报显示，物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中，高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中，高标库稳定期出租率已达到94%。

　　物业服务方面，上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目，并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线上运营，超2000个在管项目实现线上运营。

　　谈新业务发展：商业报表差距大于能力差异

　　不论是6月的区域“裂变”及人事大调整，还是此前对非开发业务跟投机制打“补丁”，万科决战全面竞争时代的决心十分坚定。

　　除了在长租、物流、物业等业务进行扩围，万科也在商业领域方面积极布局，公司正在从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型。

　　今年6月，王海武主动请缨投身印力为经营性业务“破局”。业绩会上，针对万科商业方面发展与龙湖等竞争对手存在差距，祝九胜表示，万科目前在商业方面，报表的差距大于能力的差异，在商业方面也会找到自己的解题方式。

　　管理层表示，在商业开发与运营方面，万科以印力为主要平台稳健提升布局，聚焦于提升运营能力和服务效率，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米。

　　截至6月底，万科累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

　　就商企空间服务板块来看，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。

　　谈组织架构轮动：该变的肯定会变

　　就出席此次业绩会的“新人”来看，这是刘肖的业绩会“首秀”。今年6月份回归总部，79年生人的刘肖早年在麦肯锡的工作，加入万科后，曾担任投融资与营销管理部总经理、参与集团战略和投资的规划的战略经验，先后在杭州万科、北京万科及北方区域指挥作战具有实操经验；

　　此外，相比其他房企高管来说，82年的女将韩慧华则是万科管理层年轻化的另一表现。虽然比刘肖小3岁，但这已经是她第四次出席业绩会。2020年3月升任，曾是万科原CFO孙嘉的下属。

　　事实上，近年来，万科组织轮动频繁，与之相关联的则是一系列的事人匹配。今年6月，万科在其内部转型发展通气会上宣布，万科将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。

　　关于组织重建及其效果，祝九胜则回应称，过去几年万科的经营管理就四个方面：战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配。这是四大工作重点、工作抓手和管理工具。在不同的发展时期，万科可能会使用的不同的说法、不同的名词，反映的是我们对行业、对环境、对自身认知的迭代。万科是一个战略驱动的长期主义稳健型的公司，该变的得变，该坚守的我们也一定会坚守。

　　“组织、战略、机制、文化、人”五位一体的变革，不是短期的，我们相信所做的每一步调试，所建的每一项能力，长期来看都将让公司，也让股东，让其它的利益相关方得到回报。世界上许多矛盾的是来自于短期和长期的矛盾。”

　　三道红线持续保持绿挡 适时回购股票

　　上半年净负债率20.2%，连续20年低于40%，相对于同行业来说，万科在这一点上走在了其他房企的前列。

　　针对债务结构，万科董事会秘书朱旭指出，上半年万科的综合融资成本为4.7%。有息负债2697.1亿元 占总资产13.7%；一年以上有息负债占比68.6%，期限结构健康。债务类型主要为债券及银行借款，境外及境内比分别为25.4%、74.6%。

　　她表示，“三道红线”方面，万科上半年持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）,未来万科将继续保持“绿档”。

　　“万科财务上一直是坚持非常审慎的原则，万科呈现出来的资本化率这几年大概都是在40%到50%的水平，未来也还是会严格地按照这个政策去执行，继续坚持相对来说比较审慎的财务策略。”财务负责人韩慧华则补充道.

共3页: 上一页下一页

>相关《万科 : 新人 新题 新解(2)》内容：

理财鱼小提示：快讯：万科旗下呼和浩特马鬃山滑雪场开业 乐居财经 孙肃博 12月26日，在北京冬奥会倒计时第40天，呼和浩特马鬃山滑雪场正式开业。这是万科运营的第五家滑雪...【继续阅读】

原标题：文案新人首先要做的事 编辑导语：作为一个文案新人，你要如何才能进入文案有效写作阶段，摆脱自说自话的尴尬境地，提升文案写作熟练度，并让你的文案吸引更多用户，达到高效传播？本篇文章里，作者对文案新人应当做哪些事做了总结，一起来看一下。...【继续阅读】

在地产行业野蛮生长的黄金时代，依靠“低价拿地、高价卖房”进行规模扩张，是房企发展的主旋律。 时间来到下半场，行业告别了大规模扩张的增量时代，过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发时代，这一时期，城市更新成为房企逐鹿的第二赛道。 其中，万科...【继续阅读】