8月物流地产运营发展报告·观点月度指数

　　观点指数 8月份中国物流业景气指数为49.5%，较上月回落1.2个百分点；中国仓储指数为50.8%，较上月回升1.7个百分点。

　　由于8月份为生产建设淡季，受局部地区疫情反复以及高温多雨等因素影响，物流业景气指数跌落荣枯线下。而仓储指数则重回荣枯线以上，表明行业开始回暖，但成本支出居高不下的局面未改，企业利润被持续高企的成本压缩。

　　单个城市看，东莞受台风"卢碧"影响，成为仓库平均租金波动最大的城市；青岛则因即墨区新增6万平方米的仓库入市，出租率有所下滑。

　　企业方面，ESR以总代价51.92亿美元收购ARA100%权益，这成为亚太地区资产管理行业年度大事件。中国物流资产则于26日出现股价大幅异动并随之停牌，随后于9月初公告京东收购事宜，物流业龙头的整合程度日渐加大。

　　仓储指数重回扩张区间，成本上涨态势未变

　　8月份，我国总体进入生产建设淡季，同时受局部地区疫情反复以及高温多雨等因素影响，物流业务活动增势有所趋缓。

　　根据中国物流与采购联合会发布的数据，2021年8月份中国物流业景气指数为49.5%，较上月回落0.8个百分点；中国仓储指数为50.8%，较上月回升1.7个百分点。

　　数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

　　而仓储指数则重回荣枯线以上，各分项指数较上月均有不同程度回升，表明行业运行回暖，前期下行压力有所缓解。

　　但也要注意到，尽管仓储业务量明显增长，业务利润却仍在下滑，成本支出居高不下，企业利润被持续高企的成本压缩。

　　数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

　　业务量指数为54.1%，较上月上升5.2个百分点，反映受市场库存上升影响。分品种来看，有色、化工、日用品等商品业务量有明显回升。

　　平均库存周转次数指数为53.7%，较上月上升4.2个百分点，反映出仓储业务量回升的背景下，商品周转效率提高。

　　由21类商品组成的期末库存指数为49.5%，较上月回升1.2个百分点，继续位于荣枯线之下，库存水平继续下降，但降幅有所收窄。分品种来看，生活资料类商品中，家电类商品库存较上月下降明显。

　　业务利润指数为49.0%，较上月上升3.3个百分点，升幅明显，但仍处于收缩区间；主营业务成本指数为54.1%，较上月上升1.4个百分点，保持上升态势不变。数据反映企业成本支出增长依然较快，持续压低利润水平。

　　从后期走势来看，8月份新订单指数为50.5%，较上月上升0.9个百分点，回归扩张区间；业务活动预期指数为58.7%，较上月上升1.3个百分点。两项指数均有所上升，但仍位于荣枯线上，显示市场对未来业务预期仍较为乐观。

　　从全国仓库需求看，根据物联云仓数据，8月一线城市需求面积88.39万平方米，环比上涨44.4%；二线城市需求面积29.64万平方米，环比下跌13.3%；其他城市需求面积3.44万平方米，环比下跌32.4%。

　　数据来源：物联云仓、观点指数整理

　　从仓库报价数据上看，8月份一线城市仓库报价34.93元/平方米/月，环比下跌0.7%；二线城市报价26.46元/平方米/月，环比下跌1.5%；其他城市20.27元/平方米/月，环比上涨0.7%。

　　受台风"卢碧"带来的暴雨极端天气影响，东莞在全国32个重要物流节点城市中仓库平均租金波动最大，货物周转放缓，仓储需求小幅减少，租金环比下降4.12%。

　　数据来源：物联云仓、观点指数整理

　　全国32个城市仓库平均空置率为13.11%，环比上升1.33个百分点。其中，东北地区仓库空置率为19.95%，远高于西部的11.47%、中部的10.49%以及东部的11.20%。

　　青岛空置率变化最大，主要是即墨区新增6万平方米的园区交付，该城市仓库空置率环比上升3.14个百分点。

　　总体而言，各线城市仓库需求有明显淡旺季的区分，但总体稳定在一个区间。

　　行业整合加速，ESR并购ARA、京东入主CNLP

　　企业层面，8月亚太地区的资产管理行业迎来了年度大事件。

　　ESR于8月初公布，建议收购ARA100%权益，总代价为51.92亿美元。ARA集团是亚太地区最大的房地产资产管理公司，所管理的总资产达950亿美元，并拥有发展最快的新经济房地产平台。交易完成后，ARA将成为ESR的附属公司。

　　ESR的收购公告、投资者简报以及随后的中期业绩会中，都不断强调了收购LOGOS的战略意义，显示出对打造一个整合实力更强的亚太区"新经济"平台有着莫大的希冀。

　　本次收购除了能扩大资产管理规模外，更重要的是为ESE绑定了更多新的、有实力的投资者，如华平、SMBC、Straits等。

　　与此相对的是，在中国仓储物流市场仍占主导地位的普洛斯，以及厚朴、万科、高瓴等企业，近年来亦不断扩充数据中心，ESR此次收并购和引投都显示出希望进一步占领市场份额的决心。

　　除了ESR的并购外，8月国内仓储物流市场更迎来了另外一单重大并购，即京东对中国物流资产（CNLP）的并购。

　　在香港上市的中国物流资产于8月26日下午停牌，称"以待发出载有公司内幕消息的公告"，27日恢复交易。

　　9月3日，京东智能产业发展集团和中国物流资产控股有限公司联合公告，前者将要约收购后者9.165亿股股份，占中国物流资产已发行股本约26.38%，购买价为每股待售股份4.35港元，交易总代价39.9亿港元。

　　回顾前两年，会发现京东产发正持续发展物流地产基金业务，希望通过自己的产业运营能力加入不动产资产管理领域，转变成类似普洛斯和ESR这样的GP模式。而此次收购，或许正是京东建立起自己的物流地产资管平台的关键一步。

　　类似京东这样由于业务模式持有大批固定资产的电商物流企业，采取整合并打包成基金、REITs等进行退出的模式，预料将成为国内下一个效仿浪潮。

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