地产公司大暴雷

7月19日，据无锡市中级人民法院裁定书显示，中国恒大遭到银行申请财产冻结。广发银行请求冻结宜兴市恒誉置业有限公司，恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿人民币或查封，扣押其他等值财产。

如此巨大利空重锤一出，市场一片哗然。

即便恒大迅速回应，对于宜兴支行滥用诉讼前保全的行为，将依法起诉。但是这一回应，并未影响投资者用脚投票，对恒大系采取了砸盘式抛售。

中国恒大在港股今日股价最低达8.12元，对比上个开盘日跌幅超过20.5%。

恒大系则股债双杀，接连重创。

恒腾网络，恒大物业，恒大汽车均大跌超过11%。中国恒大2025年6月到期美元债创9月24日以来最大跌幅，恒大公司8.75%债券每1美元跌5.3美分，至59.6美分。

除了资产被冻结，湖南省邵阳市住建局也来“补刀”。据湖南省邵阳市住建局官网7月19日消息显示，即日起至10月13日，对恒大未来城项目和恒大华府项目，暂停预售许可、暂停网签备案、暂停预售资金拨款。据邵阳市住建局介绍，上述两项目监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管。

当停预售、停网签，被申请资产冻结紧随着商票暴雷、再三出售股权资产而来的时候，人们才发现恒大一直笼罩在资金短缺的阴影下，从来都没有走出来过。

实际上，近年来国家政策一直在抑制房地产过热的势头，从限购令，金融去杠杆，再到去年颁布的房地产三条红线，无一预示着国家对房地产行业的调控更加严格。

房地产融资渠道一落千丈，国内地产公司再也不复往日的辉煌。

我们从四个视角来探讨当前国内地产公司的现实困境：

1、在“三道红线”下房企表现如何；

2、近几年地产公司拿地面积和金额变化，在最新集中供地政策下又会有何变化；

3、国内房企的财务状况到底如何；

4、选出两家具有代表性的地产公司作为案例，深度剖析它们的现状、原因与趋势。

“三条红线”下的房企表现分析

重点来看一下三道红线，人民银行及住房城乡建设部在去年8月规划了房地产公司的三条红线：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%； 2、净负债率大于 100%； 3、现金短债比小于 1 倍。

房企若触碰一条“红线”，归定“黄档”，有息负债规模每年增速不得高于10%，；倘踩中两条线，则为“橙档”，负债最多增加5%，；假若“三线齐踩”，即是“红档”。

踩中红线的房企，不允许增加任何有息负债，主要包括短期付款，一年内到期的长期负债，长期借款，应付债券，应付票据这几类。

我们以国内几个大家耳熟能详的房地产公司万科地产，恒大，绿地，富力地产和华夏幸福为例，对比了这几家地产公司在三条红线标准下的表现。

制图/ 奇偶派

这5家地产公司在剔除预收款后的资产负债率均高于70%，净负债率方面除了万科表现比较优秀外，剩下4家地产公司净负债率均远高于红线要求的100%。

同样，除了万科地产的现金短债比2.21也远远大于1，剩下4家地产公司均表现不够良好，富力集团更是只有0.4，排在最低位置。

综合来看，万科地产应该归于“黄档”，只踩了一条红线，而且比规定中的70%也只是略高了0.44个百分点。2021年稍微努努力，很容易就跨过3条红线。

不过，剩下的4家地产公司就不那么安全了。每一项指标都过界，都可定位为“红档”，要想能够摆脱3条红线的约束，仅凭一点点的努力可是远远不够。

在三条红线全面实施后，诸多房企会因融资困难而举步维艰，部分房企可能会采取引入战略投资者，分拆资产等方式来就降低负债水平。

净负债率高的企业，降低融资成本，优化债务结构，可以快速提高短期偿债能力从而优化净负债率；负债总额过高，会导致剔除预收账款后的资产负债率高，可以通过增加少数股东权益，扩大股东总权益来优化这一指标。

但是对于部分房企来说，在自身经营状况本就堪忧的情况下，步子跨的太大，就会出现问题。

房企拿地情况分析

传统的房地产商经营模式，无非就是拿地，取证，预售和交付。土地对于资金密集房企来说，是最重要的基础资源。

通俗来讲，土地证就是开发商的抵押工具，凭此可以获得银行贷款，由此获得极高的杠杆，有些激进的房产公司在拿不到银行贷款的情况下利用信托或者私募公司来进行融资，之后的项目开建，由施工方垫资，然后预售回款，在偿还负债之后，剩下的就是利润。

其中比较关键的就是高周转，用开发商小额的自有资金来带动银行贷款或社会闲散资金，进行快速周转。

由此可见，开发商不停拿地，扩大规模，由此不停循环往复，就可获得巨大利润。但是在监管实行金融去杠杆化之后，房企的日子越来越不好过，简而言之就是不像过去那么容易就从银行获取贷款。再加上去年开始实施的三道红线政策，房地产公司不得不主动减少拿地、快速卖房出货，来回笼资金。

下面2张图片分别列出了2019年和2020年全国房企Top100的拿地情况。

从拿地面积来看，2019年，碧桂园拿地力度强劲，以4253万平方米占据榜首，绿地和万科分别以3577万平方米和2996万平方米占据榜单的第二和第三位；2020年碧桂园拿地热情依旧高涨，仍旧以4623万平方米的拿地面积独占鳌头，恒大以拿地面积2831万平方米冲入第二，绿地自上年第二滑落至第三位，仅有2768万平方米。虽然拿地龙头碧桂园2020年拿地面积比去年同期增加8.70%，但是2020年拿地面积第二第三的企业比2019年排名同样位置的企业少了不少，对于整个行业来说，2019年TOP10房企拿地面积为22579万平方米，2020年TOP10房企拿地面积为21834万平方米，整个行业拿地面积呈现一个下滑的态势。

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