地产公司大暴雷(2)

今年3月，22个重点城市开始实施集中化供地新政，土地的集中出让让资金不足的房企更是雪上加霜，以前小开发商拿地资金不足，解决方法要不就是慢慢寻找融资方，要不就是自己项目的回款以及闲散资金，现在土地集中推售，无疑会加速中小房企在拿地质量方面的两极分化，加速中小房企的退场。

对于国内房产大企业来说，这22个重点城市的每年3次卖地机会，很有可能发生冲撞期，各大房企在拍地时就必须有所取舍，高额保证金和土地出让金对企业融资能力和现金管理能力提出更高的要求。

就选取的上述三道红线下的房企样品来说，根据万科一季度报显示，万科集团一季度新增加开发项目32个，总规划建筑面积480.6万平方米，同比增长100%，实现新开工面积804.7万平方米，同比增长13.5%；实现竣工面积309.9万平方米，同比增长27.7%。1-5月公司新增土地储备在二线城市的面积占比达64.96%，同比增长13.44%，截至目前为止，公司尚未在一线城市获取土地资源。

根据恒大年报显示，截至2020年，中国恒大拥有土地储备2.31亿平方米，同比减少21.2%。其中，在一二线城市拥有土地储备12460.2万平方米，占比53.9%，相比2019年增加0.5%。

2020年恒大新增土地储备面积6892万平方米，同比增加2.8%，其中一二线城市新增土地储备3957.7万平方米，占比57.4%。

根据绿地集团年报显示，2020年全年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比下降1.1%。

根据富力集团年报显示，2020年富力地产新增权益可售面积385.5万平米，较2019年下降 58.9%。公司总权益建筑面积为6426.3万平方米，权益可售面积5187.8万平方米。

根据华夏幸福年报显示，2020年华夏幸福房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比下降 1.1%。2020年房屋施工面积926759万平方米，同比增长3.7%。2020年房屋新开工面积224433万平方米，同比下降1.2%。从新增土储的能级分布来看，公司在一线、二线和三四线城市的拿地，面积占比分别为10%、54%和36%。

详解房企财务状况

拿地情况只是分析企业生存状况的一方面，下面这一部分会从财务角度对2020年拿地企业前10的企业和华夏幸福进行分析，通过财务数据来分析总结结房地产商的各项指标表现。

1、成长能力指标，该指标包括两个数据，营业总收入和归母净利润。

制图/ 奇偶派

除了华夏幸福和碧桂园在2020年营业收入有所下降外，剩下全部的企业自2018年到2020年期间营业总收入都处于一个稳步上升的状态。

制图/ 奇偶派

总的来说，房产企业的归母净利润也是一个逐年上升的状态，但是明显看出，除了融创中国2020年归母净利润猛增之外，其余的房企归母净利润增速放缓，增长速度不及2019年。其中，华夏幸福和碧桂园归母净利润在2020年有所下滑，华夏幸福降速明显，引人关注的是恒大，已经连续2年归母净利润锐减，2018年恒大的归母净利润排名第一，但2020年已经减少到仅大于金科集团和华夏幸福。

就国内房产企业的成长指数来看，房地产行业最近2年一直保持一个增长的状态，但是增速放缓。

2、盈利能力指标，该部分包括两个数据，毛利率和净利率。

一般来说，房企毛利率高，说明产品有竞争力，如果房企毛利率和净利率都比较高，说明房企的期间费用控制的好，管理水平也高。一般来说，毛利率和净利率都是越高越好。

制图/ 奇偶派

整体上看，房地产行业的毛利率主要集中在20%-45%之间，2020年，其中6个房企的毛利率介于20%到25%，3个房企毛利率介于30%到35%。除了保利集团在2019年毛利率同比有所上升外，剩下的房企在2018年到2020年2年期间毛利率几乎都是处于一个连续下降的趋势。

制图/ 奇偶派

整体上看，2018年，11家房企有7家的净利率处于12.5%到18.5%之间，新城控股和华润置地净利率高于其他同行业，大于20%，绿地控股低于其他同行业，不到5%。2019年只有7家房企净利率处于12.5%到18.5%，3家房企净利率低于10%，2020年，11家房企里没有一家净利率高于20%，其中4家净利率处于15%到20%，4家净利率处于10%到15%，剩下3家均低于10%。11家房企中，只有融创中国和保利地产连续2年保持净利率的增长，大部分地产公司净利润在2020年都是一个下降的态势。

就房产企业盈利指标来说，连续2年房地产行业的毛利率和净利率都处于一个下滑的趋势。其中毛利率趋势更为明显，2020年底，房地产行业的平均毛利率集中在20%到35%，平均净利率分布较散。

3、财务风险指标，该指标可以分为两个财务指标来进行分析，资产负债率和流动比率。

资产负债率是企业负债总额与资产总额之比，可以作为评判短期财务风险的短期指标，即资产负债率低，财务风险就小。流动比率指流动资产总额和流动负债总额之比，一般可用来衡量企业的短期偿债能力。

对于房企来说，流动资产是短期内可以用来变现的资产，一般用来偿还短期负债，所以一般流动比率越大，房企短期偿债能力越强。

制图/ 奇偶派

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