花样年的“花样自救”：超500亿元债务压顶，置之死地能否后生？(2)
企业的经营成果是企业战略的体现。面对困境，潘军分析，“花样年在组织系统的风险管控和协同管理上出了问题，产生问题的核心可能是缺少对风险的识别，比如在2021年上半年的压力下已经不应该再买地，结果还是花了 80 亿元。其次，我们对政策的解读深度不够，国家已经在调控了，但是花样年还在高歌猛进，不赚钱还在拍地。”
花样年起步于1998年，创始人是曾宝宝。董事局主席潘军于1999年加盟花样年集团。据2021年中报显示，曾宝宝持有花样年57.41%的权益，潘军持有公司0.17%的权益。
图源：2021年半年报
花样年成立之初，公司名为深圳市星彦投资发展有限公司。2001年，“深圳市星彦投资发展有限公司”正式更名为“深圳市花样年投资发展有限公司”。同年，进军成都，同时展开全国化布局。随后，分别于2005年和2006年成立宜兴公司和天津公司，进军长三角与京津地区。
2009年11月花样年在香港联交所主板上市（1777.HK）。自上市起，花样年经历了快速发展期、轻资产转型期、回归主业期、加速扩张期。
花样年的发展可以分为四个阶段：2009年到2012年是快速发展期，公司合同销售收入从2009年的37亿元增加至2012年的80亿元，这一时期，花样年聚焦高端精品住宅+综合体。
2013年到2016年是轻资产转型期，花样年将业务重心转向社区服务上，花样年提出将逐步由专注于地产开发转向以住宅产业化、产业地产运营、项目待建待销管理等以地产相关价值链服务为基础的多元化发展，实现地产业务由重转轻、由硬变软的逐步转型。同时，花样年把主要精力放在发展物业服务上，还推动彩生活（01778.HK）于2014年在香港上市，成为“香港物业服务第一股”。
然而，地产主业却不见起色。在此期间，花样年销售规模分别为2012年的80.14亿元、2013年101.74亿元、2014年102.14亿元、2015年112.72亿元、2016年122.06亿元，增长几乎停滞。
2016年到2018年，公司重新回归房地产开发主业，开发业务发展迅速。花样年的合同销售额在2016年达到122亿元，2017年200亿元，2018年300亿元，2017和2018年的销售额同比增速分别达到65.2%和49.6%。
虽然销售增速有所增加，但对比同行，潘军仍略感遗憾。“2011年时，花样年和融创一起突破100亿元，后来我们稳定在百亿，但融创已经干到4000亿元，从这个点上来讲，后来我也发现，其实我们的轻资产也需要重资产的支持。”在2019年3月28日的业绩发布会上，潘军如此表示。
2019年以来，花样年加速扩张，在2019年8月的中期业绩会上，潘军踌躇满志的提出：地产行业正处于白银时代的大变革时期，花样年内部已经提出“二次创业，弯道超车”的策略，并立下在2020年销售额达500亿元的目标。
为实现销售目标，在“房住不炒”、国内融资端信贷收紧、叠加销售端增长乏力、众多房企选择收缩战略之时，花样年选择继续扩张，甚至不惜举债。
从花样年的融资工具来看，境外举债占据了较大比重。2021年上半年境外债券占比降至53.5%，超过债务规模的一半，可见花样年依赖境外债。此外，花样年为了借债，还进行高息借贷。
据同策研究院发布的房企融资利率来看，2021年上半年仅31家房企公告中融资成本从2.63%至14.5%不等。
2021年6月份，花样年发行了额度为2亿美元的美元债，票面利率高达14.5%。公告显示，6月17日这笔美元债是用于花样年现有境外债务的再融资。对于发债原因，花样年管理层在2021年6月18日的电话会议中透露，发这笔债主要是向投资者证明公司在资本市场上还有一些比较紧密的合作伙伴，有能力发出一只长债。
营收、利润方面，公开资料显示，2012年-2020年，花样年的营收同比增速分别为11.4%、16.9%、0.36%、11.7%、33.8%、-10.4%、43%、36.4%和14%，其中2016、2018、2019年表现较好，但2016、2018年其归母净利润的同比增长出现下滑，分别为-33.4%和-36.9%。
图源：wind股票
2012年-2020年营业收入情况
图源：Wind股票
据Wind数据生成
销售端增长乏力，并没有让花样年放慢扩张步伐。2020年被花样年管理层喻为“投资大年”，也是花样年新增货值最多的一年。全年花样年新增20幅土地，新城市包括佛山、绍兴、南通、扬州、郑州、重庆等；新增总建面约334万平方米，权益建面189万平方米；总地价214亿元，权益地价121亿元。
潘军在2021年中期业绩发布会上表示，该公司土地储备集中于全国五大都市圈，重点布局粤港澳大湾区、成渝都市圈、华中都市圈、长三角都市圈、环渤海都市圈等核心一二线城市及都市圈。
截至2021年6月30日，花样年规划土地储备建筑面积约3731万平方米，包括已确权建筑面积1777万平方米。据潘军介绍，花样年在大湾区已有46个城市更新项目正处于不同的发展阶段，大部分位于深圳，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，以住宅为主导，同时布局产业和商业项目，预计储备总货值约3845亿元。
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