高善文最新发声：房地产最坏的时间已经过去,股市回报将提高
“过去10年，经济结构转型主要是在高端制造业和现代服务业领域。而无论是现代服务业还是高端制造业，从我们的人均收入水平、国际比较等等来看，转型都远没有完成。”
“1968、1991年以后，日本、韩国的经济结构也分别经历了非常明显的转型。这些国家转型的一个特别明显的标志就是汽车行业的崛起。”
“在中国的产业升级，绝大部分是在计算机和通信设备领域。”
“中国的企业在成熟行业里沿着价值链的链条向上攀爬的成绩不是很明显。但是在出现了重要技术变革的领域里能够弯道超车。”
“长期以来，高增长的行业不停为投资者创造价值。现在，高增长和中高增长占到了A股的大多数，而这些板块的增长在过去10年经历了显著的转型，未来10年仍然面临着很多的机会与挑战。我们认为未来10年，投资者可以对A股市场充满期待。”
“房地产销售面积的长期的顶部，很可能在去年和今年已经看到。在2020年之前，房地产市场始终都是中国经济最重要的支柱，在未来它仍然是一个重要的支柱，但总体上来讲，它对经济增长的支撑作用是越来越弱的。”
“房地产行业的商业模式开始转向内涵增长、高质量增长、非常精细的控制。我们认为这是房地产行业在商业模式上正在经历的第三个调整。”
来
以上是安信证券首席经济学家高善文在12月14日安信证券的2022年投资策略会上发表的关于房地产行业、中国经济结构转型的最新观点。
高博表示，随着去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。
房地产市场很可能在未来面临第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被迫下降。下阶段，房地产行业的商业模式将转向高质量增长、精细控制。
从经济转型结构看，过去10年的经济转型主要发生在高端制造业和现代服务业领域，未来10年，由于国内人均收入会有大幅度的提升，现代服务业转型在需求端还远远没有见顶，而高端制造业正继续攀爬，面临挑战的同时也有非常大的机会。
对于A股市场，高博认为，2021年传统行业上市公司的市值占比已明显收缩，占比大部分的是处在高增长时期的民营企业，且未来十年利率中枢下沉有较高确定性。这意味着，与2010年相比，当下A股的股票市场结构已显著改善。未来10年，A股上市公司给投资者创造回报的潜力，较过去10年会更高。
以下是聪明投资者整理的高博演讲全文：
今天我想重点与大家分享两个方面的内容：一是我们对于房地产市场的观察。前一段时间由于各种内外政策和市场变化，房地产行业面临着比较大范围的流动性短缺，这样的流动性短缺在一段时间里还出现了不断蔓延和加剧的情形。
近期，随着政策的明显调整和转折，我个人认为房地产行业的最坏情况应该已经过去了，流动性危机将得到有力的控制，房地产行业在很大程度上应该可以避免此前大家所担心的硬着陆的局面。
但是尽管如此，我认为房地产仍面临着一些压力、调整和转折，这样的调整和转折在宏观经济层面也将具有比较明显的影响。所以接下来我们围绕这个领域的内容跟大家做交流。
的
经过过去10多年的努力，中国经济转型到底取得了什么样的进展？
底
这样的转型在资本市场上有什么样的反应和投射？
展望未来，我们应该如何继续去观察预测和展望经济未来的转型过程？
这是我想跟大家做的第二个分享。
极限条件下
住房需求增长等于新进入城市的人口数量增长
首先我们转入第一个领域的内容，对房地产市场的讨论。
在过去20多年，中国房地产市场总体上保持了高速增长的势头，并成为中国经济增长最重要的支柱之一。旺盛的房地产市场需求主要来自于三个方面的力量：
第一，大量的人口源源不断地流入城市，对城市的住房市场产生了持续和旺盛的需求。
需求
第三，房屋的使用有一定的寿命，特别是在亚洲、在中国，房地产的使用寿命似乎不是那样长，随着老的房屋逐渐进入了损坏的状态，不再具备使用条件，在这个时候自然也产生了很多置换性的需求。
这些需求合并在一起支持了过去很多年非常旺盛的房地产市场需求，使得房地产成为整个经济增长最重要的支柱之一。
而我们现在试图回答的问题是：房地产市场的高速增长，未来是否还可以持续，房地产市场的需求在多大程度上已经得到了比较好的满足？
我们试图从自上而下的宏观角度对这些问题提出看法。回答这些问题的起点是这样的：我们要知道房地产市场需求增长的最终极限在哪里？在极限的条件下，房地产市场的需求将维持什么样的增长？
当我们把极限增长搞清楚以后，我们再去观察现有的数据趋势，在多大程度上在逼近这个极限。
基于中国的情况，我们提出几个初步的假定：
第一，中国的房地产市场的市场化改革是从1998年开始的，房地产市场的蓬勃的增长是进入2000年以后，2000年以后所盖的房子，即便使用寿命较短，在2030甚至2050年之前，都不会进入大规模的淘汰和置换过程。我们现在淘汰和置换的房子还是80年代以前盖的房子。
所以在现在以及未来较长的时间里，旧房的大量淘汰和置换不是支持房地产市场的最关键因素。
第二个假设是，在极限理论的条件下，城市现有居民的房地产的渗透率已经饱和，即希望有住房且有购买能力的人都已经购买了住房。
第三个假设是，对于新进入城市的居民而言，进入城市以后需要购买的住房的渗透率是稳定的。
在接受这些假设的条件下，我们将知道在极限条件下，住房需求的增长将等于新进入城市的人口数量的增长。
由于现有城市居民的住房渗透率已经饱和，住房的需求就完全来自于新进入城市的居民，新进入城市的居民的数量是增长的，对住房的需求就是增长的，如果新进入城市居民所需要的住房渗透率大体稳定，住房需求的终极的增长将会等于新进入城市居民数量的增长。
为了观察新进入城市的人口数量的增长，我们使用了两个指标：
一是城市常住人口数量。城市常住人口数量每年都有变化，我们把这个变化理解为城市人口的增长，城市人口数量每年都有一定的增加，这一增加的增长实际上是城市常住人口数量的二阶导数，我们是可以计算出增长趋势的。二是统计局公布的每一年新增就业的数量。
以这个数据趋势为基础，我们再计算商品房面积销售的增长与城镇人口增长之间的差。根据理论极限，这一数据的长期趋势应是向零轴逼近。而下图是我们基于现实数据所得到的结果。
的
所以对趋势数据的大致的观察，对我们去理解房地产市场未来将要稳定下来的极限水平，多少是有一些道理的。
2015年到2019年商品房销售的水平高
是因为受到短期事件的冲击
有了这些道理以后，我们再来仔细观察中国房地产市场的重要数据，方法是我们计算房地产每5年销售的增长、城镇人口的增长以及他们的差值。
在2010年到2014年期间，这一差值已经处于非常低的水平。但是在2015年到2019年期间，这一差值有比较明显的反弹和上升，这是我们接下来要讨论的重点。
一种可能性是2010年到2014年的数据存在问题，房地产市场的收敛过程被夸大了。另外一个可能性是在2015年到2019年期间出现了一些特殊的外部冲击因素，使得这一差值被抬高了。
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