高善文最新发声：房地产最坏的时间已经过去,股市回报将提高(2)
我们倾向于相信，在很小的程度上，2010年到2014年的数据有一定低估；而在非常大的程度上，2015年到2019年的数据受到了一次性事件的冲击，这些一次性事件在一段时间之内抬高了商品房销售的水平，但是这些一次性的影响在长期之内是不可持续的。
2015年到2019年或者2020年期间，最主要的一次性的冲击，是货币化的棚户区改造，一次性提高了城市现有居民的住房渗透率水平。
以前棚户区的改造是用食物去置换，后来用大量货币去置换，置换出来的货币转化成为对商品房非常强的需求，而这一转化出来的强需求，被认为是2016-2018年房价大幅上升，特别是二三线城市房价大幅上升的重要原因之一，但是由棚户区改造所推动的一次性住房需求的大幅度上升，在长期是不可持续的。
除此之外另外一个偶然性的因素是 2020年的疫情，货币信贷条件在一段时间之内异常宽松，这在2020年又将房地产市场需求维持在特别高的水平上。
在2015年到2019年期间，我们所看到的差值对长期历史趋势的背离，在更大程度上受到了一些一次性事件的影响，而这些一次性的事件在长期是不可持续的。
房地产销售面积可能在去年和今年已经见顶
对经济增长的支撑作用越来越弱
在对于假设做了比较宽松的处理的条件下，如果没有扰动性因素影响，2021年房地产销售面积的绝对水平应该不会超过15.3亿平米。但是在现实之中，我们看到了接近17.6亿平米的销售面积。
换句话来讲，我们现有的房地产销售量与它的长期合理的趋势水平相比，大概要高出20%，长期历史趋势背离不仅幅度大，而且持续了数年的时间，从长期来看是需要修正的。房地产市场的销售要逐步回到它的长期趋势水平，甚至低于长期趋势水平，来实现对过去透支的修正。
我们进一步考虑2020年到2030年中国城镇化的基本趋势，我们倾向于认为城镇化的基本趋势是，在2020年到2030年，城市常住人口增长的增速，以及新增就业人口的增速应该不会高于1%，甚至完全可能是负增长。
实际上，2015年到2019年，城市常住人口的增长已经是负增长，新增的城市就业人口的增长基本上也处在0的水平。在2021年到2030年，这两个增速，都完全有可能掉到零以下的水平，在最乐观的条件下不超过1%。
的
换句话来讲，尽管未来的数据还会有波动，但是总体上商品房销售面积未来长期的趋势将会处在非常低的一个增长水平上，甚至长期的趋势也有可能处在零附近甚至是负增长的水平。
的
这样的看法有没有其他证据来支持？我们考虑了另外一个角度：研究东亚近邻在经济的长期的增长和发展过程之中房地产市场的趋势变化。
在两年以前，我们提出一个基本的思路，把中国的经济增长放在东亚经济体历史增长的过程中进行对标，我们发现所表现的趋势是比较接近的。
按照这样的方法，我们进一步对比东亚邻国的经济体的住宅投资相对GDP而言是什么时候见顶的，以及中国大概在什么时候见顶。
我们把这一对比放在图上。
对于东亚其他的经济体而言，过了对标点以后，比如日本的1968年、韩国的1991年，平均4年以后住宅市场见底。
这些结果共同指向了一个结论，就是中国房地产投资占GDP的比重，大概在2015年前后已经见顶，2021年后，在长期的趋势上，住宅销售、房地产投资等将处在非常低的增长水平。
绝对
新增
2010-2015年房地产企业商业模式的调整：
从囤地囤货到高周转
在房地产领域的第二个层面的讨论，涉及到房地产企业商业模式的调整。这两年以来，为了落实房住不炒政策，政府推出了越来越严格的措施督促房地产企业去杠杆。去杠杆措施的不断推进，与今年下半年以来房地产市场出现的流动性压力存在一定的关系。
这一政策调整对房地产企业的商业模式也在产生非常大的压力。在这些条件下，我们对房地产商业模式的历史演变做一些简要的回顾，并以此为基础，对现有的情况做一些评论。
我们计算了我们所定义的中国房地产市场的存货周转率，这是我们自己所定义的存货周转率。我们把存货定义为已经开工，但是还没有销售掉的面积。这样定义的好处是数据非常一致。
经过存货周转率的计算，我们看到2015年是一个重要的分水岭。
在2015年之前，总体上行业的存货周转率较低，2015年以后存货周转率经历了大幅度的提升。
我们同时做了第二个观察——房地产行业的销售净利率，即净利润除以销售收入。
我们同样可以看得很清楚，2015年是一个分水岭：2015年之前，行业的销售净利率的中枢水平是比较高的。2015年以后，销售净利率的中枢水平经历了比较明显的下沉，尽管都有波动，但是波动的顶部和底部都在向低。
这两个指标合并在一起告诉我们的故事是，2015年之前，房地产行业的主流商业模式是囤货和囤地，是通过囤积存货和土地来获利。
囤积土地和囤积存货的一个重要的获利来源，是房价不断上升。
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