“微目的地”受捧，文旅地产优质爆盘难以复制 | 丁祖昱评楼市

理财鱼小提示：“微目的地”受捧，文旅地产优质爆盘难以复制 | 丁祖昱评楼市

2020年新冠疫情来袭，各行各业落入低点，在这其中，旅游行业大幅受挫，可以说是影响最大的行业之一。进入2021年，受疫情影响，下半年文旅回复情况较上半年减弱。

如果说2020年是文旅行业艰难中自救的一年，那么2021就是不断寻求新机遇的一年。疫情的影响下，消费者的喜好发生了明显的转变，整个市场也在进行各种探索与转型。

从目前来看，文旅行业内循环正式开启区域内小震荡、区域外大震荡的状态，并且这一局面将在疫后时代长期存在。

01 疫后文旅恢复情况堪忧，“微目的地”受热捧

虽然疫情在国内已得到常态化控制，但偶有区域性的疫情反复，受其影响，2021年下半年文旅回复情况较上半年减弱。

具体来看，2021年，国内旅游出游人数及旅游收入恢复率从春节期间开始走高，一直到劳动节期间达到全年最高点，随后开始回落，第三季度，新增确诊人数阶段性提高，从中秋节起国内旅游出游人数及旅游收入恢复率再次走低。

从出行情况来看，受疫情政策影响，旅游开启省内向省外、城市向近郊的转变，省内游成主要出行旅游形式。

与此同时，酒店、主题乐园、沉浸式实景演艺等“微目的地”开始受青睐。

CRIC数据显示，2021年酒店业务已恢复至疫情前9成水平，其中特色主题酒店成区域旅游带动引擎之一。

如亚特兰蒂斯对区域带动效应显著，使得海棠湾一骑绝尘，成为三亚最赚钱湾区，据三亚市统计局公布的数据显示，三大湾区酒店经营状况中，亚龙湾、三亚湾酒店营业收入分别下降12.8%、13.3%；海棠湾酒店营业额增长41.1%，主要是亚特兰蒂斯强劲增长带动。若扣除亚特兰蒂斯，海棠湾酒店营业额下降7.2%。由此看来，亚特兰蒂斯对海棠湾对带动效应十分明显。

主题公园方面，据CRIC统计，目前全国主题公园现有数量超过964个，主要集中在市场强大、经济发达、人流较多的区域；分区来看，长三角地区现有项目多达252个，遥遥 领先于其他地区，环渤海地区其次，现有项目213个，粤港澳大湾区及海峡西岸排名第三，拥有约159个项目。

从比重来看，长三角地区凭着庞大的人口规模和经济总量，目前拥有包括迪斯尼乐园在内超过26%的主题公园；环渤海地区拥有包括北京环球影城在内约22%的主题公园。

目前来看，北京环球影城、迪斯尼、长隆等顶 级主题公园溢出效应明显，强IP效应下带动主题公园热。

02 文旅地产低速增长，热点仍集中在资源发达区域

在文旅“去地产化”趋势下，2021年全国新增文旅地产项目总计212个,同比增长率仅1.1%。截至2021年底，全国文旅地产累计项目数量为9987个。自2016年起，文旅地产已经连续多年维持2%-4%的低速增长率。由此可见，随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，整体市场已进入低增长时代。

从区域发展格局来看，长三角、珠三角和京津冀三大城市圈依旧是投资热门区域。但随着城市化进程的加快，房企逐步向下沉市场发展，持续加速在三四五线城市的开拓。据统计，全国六大区域内文旅地产项目“新增数量”及“总数占全国比例”近三年分别处于87%和78%上下水平，市场集中度趋于平稳。

2021年全国新增文旅地产项目总建筑面积较为可观，共计10615万平方米，同比增加了2.9个百分点，截止2021年底，文旅地产项目累计总建筑面积为364866万平方米。

成交方面，2021年全国六大文旅区域（环渤海、中部、长三角、粤港澳大湾区及海峡西岸、北部湾、云贵川渝）文旅地产住宅累计成交面积较上年下滑1.6%，累计成交59172万平方米，延续2020年下滑趋势。2021年成交均价约为1.57万元/平方米。

03 超六成受访者有置业意愿，客户呈年轻化趋势

克而瑞文旅市场调查数据显示，超六成受访者具有置业意愿，其中18%对文旅地产产品购买意愿强烈。

从地区分布上来看，表示“考虑购买”的客户主要集中于北京、上海、广东及江苏；从年龄分布上来看，具有置业意愿的客户主要处于25-35岁年龄段，同时，该年龄段也是整体置业意愿最高的年龄段，“考虑购买”和“购买意愿强烈”的客户占比高达69%，同时，以Z世代为主的25岁以下年龄段客户，具备高达63%的置业意愿，为意愿购买成都排名第二的年龄段。

经历了2020年疫情冲击，文旅地产客户对置业的需求在2021年形势稳定后有大幅提升， 2021年，随着疫情缓和，客户置业核心目的由疫情后的“投资/保值”转变为“度假”，养老养生需求明显上升，成为排名第二的核心置业目的。

一方面受到国家对大健康产业的政策鼓励，另一方面疫情的影响也让大家对健康有了更深刻的认识。随着我国人口老龄化趋势进一步加深，人们对健康养老将会有更多需求。综合来看，市场客户的置业逻辑将逐渐向满足自我、追求更好/更健康的生活方式发展。

在比较疫情后水平发现，2021年文旅地产置业客户对资源的偏好中，主题乐园表现突出，随着中国环球影城开业，头部IP溢出效应明显，各类主题乐园新开、改造升级，主题公园遍地开花，从30%的选择度一跃而至客户偏好排名第一，选择占比高达六成。

结合疫情区域化控制的情况来看，省内游、周边游兴起，距离内陆地区较远的海景资源热度大降，而作为内陆稀缺资源代表的湖景、温泉类资源，较往年均有较大的热度提升，分别以60%和58%的选择占比进入客户资源偏好排名前三，海景资源则从2020年疫情后的第一位掉出前三，仅排名第四。

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