万科再牵手深圳前海“地主”深国际，拟9.15亿元战投前海商业、持股28%
理财鱼小提示：万科再牵手深圳前海“地主”深国际，拟9.15亿元战投前海商业、持股28%
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
与资源方合作，已是现阶段房企投资布局的主流举措之一，万科也不例外，这一次的合作对象还是昔日老友、被称为深圳前海“地主”之一的深圳国际控股有限公司(00152.HK，以下简称“深国际”)。
据深国际2月18日晚间披露的公告，该公司间接附属公司深国际前海投资管理（深圳）有限公司、深国际前海商业发展（深圳）有限公司，与万科的全资附属公司万科发展订立增资扩股协议。
据该协议，万科发展将向前海商业公司注资9.15亿元的增资款，增资完成后将持股28%。同时，双方将共同开发深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。
这是继深圳梅林关城市更新项目之后，万科与深国际在自家大本营深圳开展的又一项目合作。而前海项目万科可切入的业务场景较多，业务方向也符合万科南方区域近来着重发力的旧改，加之相关地块所在区域的稀缺性，项目前景也较可观。
9.15亿元战投前海商业28%
相比万科而言，深国际在百强房企中的规模排名并不高，但其在深圳房地产市场乃至华南区域的市场影响力非同一般。
深国际成立于1994年9月，主要从事物流园区、高速公路等基础物流设施的建设和运营，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会通过深圳市投资控股有限公司间接持有约43.39%权益，为第一大股东。
据深国际2021年中报，该公司还持有深圳高速公路股份（00548.HK）约52%的权益、联营公司深圳航空有限责任公司深圳航空49%的权益，同时间接持有湾区发展(00737.HK)71.83%的股权。
2021年2月，深国际曾宣布拟作价148亿元，收购苏宁易购23%股份。虽然该收购事项在当年7月宣布终止，但这波操作也让深国际收割了不小的关注。
因在深圳前海、龙华等核心区域手握众多土地资源，深国际和招商局港口(00144.HK)、中集集团(02039.HK)在地产界被称为深圳前海的三大“地主”。
而在物流之外，深国际事实上过去多年也已参与开发了多个地产项目，并且其在地产开发板块也更倾向于引入典型房企合作，由此深国际也被外界贴上了“物流地产商”的身份标签。
万科和深国际的“缘分”由来已久，早在2017年10月，深国际就与万科就梅林关城市更新项目签署代建合同，正式引入万科作为项目代建方。
之后的梅林关项目于2018-2020年间获批过三次预售证，分别对应和风轩、和雅轩、和颂轩三期地产项目。在2018年10月时，万科还增资29亿元获得来梅林关项目30%的股权。
虽然时隔四年之久，但双方本次针对前海二期项目的合作也非无迹可寻，在2021年中报中，深国际就曾透露，该项目在当年3月就已正式开工。
2021年11月，双方签署了一份战略合作协议，合作领域涉及土地开发、EPC代建商业和物业管理、物流仓储与服务、人才交流等，郁亮、祝九胜等万科管理层悉数为此站台。
按照深国际本次披露的公告，万科发展对前海商业公司9.15亿元增资款中，194万元将用于认购后者的新增资本，剩余约9.13亿元计入后者的资本公积金；在增资完成后，万科发展将分别持股前海商业公司28%的股份。
深国际于公告中称，本次增资事项能让其锁定项目地块当前的价值及利润；同时，引入万科可实现其与优质房企强强联合，确保前海二期项目的开发和开发后的销售利润。
熟悉深圳前海市场的房企人士向搜狐财经表示，因前海商业公司完全拥有前海首期项目和二期项目的开发建设和运营权，这对万科切入业务场景是一种便利，包括万科商业印里品牌等均可植入。
而前海片区规划以商办用途居多，住宅高度稀缺，而现有住宅多以豪宅为主，这样的资源情况一定程度上保障了项目未来的销量。
旧改发力与代建业务之布局
整体来看，万科于深圳前海片区布局相对较少。在行业内知名的项目如2013年开工的万科前海企业公馆BOT项目，这一项目又被打包为鹏华前海万科REITs中的商业物业，于2015年6月在深交所挂牌上市，成为首支房地产REITs。
据鹏华前海万科REITs在今年1月21日发布的2021年第4季度报告，报告期内，其已实现收益2320.59万元，利润4290.47万元，期末基金资产净值32.46亿元；报告期份额净值增长率为1.34%，自基金合同生效起至今净值增长率为47.14%。
再比如于2019年8月底开始建设的万科瑧山海家园项目，该项目曾在2020年12月开启认购的时候因“价格倒挂”而调整销售方案，引发不小的风波（点击查看往期报道：万科瑧山海家园调整楼盘销售方案）。但从严格意义上的地理位置来看，该项目不处于前海自贸区范围。
万科2021年半年报披露的在建项目中，位于深圳大本营主要有尖岗山项目、罗湖食品大厦项目等10个项目，拟开发项目也仅有自行车厂这1个项目。
2021年全年，万科累计新增获取项目152个，同比减少16个；拿地权益价达到1568.98亿元，同比则增长13.57%。其中，深圳所在的万科南方区域新增23个项目，同比减少4个，仅占集团总项目个数约15%。
回望万科近几年的土地投资布局策略，其针对如深圳等超一线城市的投资强度并不高，并且对旧改项目已出现明显的青睐。早在2019年秋季举行的万科媒体交流会上，郁亮就曾说过，万科寻找新增长点，不仅包括多元化业务，还包括在传统业务做出新的东西。
郁亮彼时认为，万科如果在旧改和TOD（以公共交通为导向的发展模式）这种大型复杂项目上能够有所突破，也是为传统开发业务带来新的增长曲线。
到了去年3月，万科四大城市总再换防，同时新成立了南方区域事业集团城市更新公司，这一举措也被解读为万科给予旧改业务更大的发展空间。
不过，开发周期长、运营风险大等痛点在旧改起步较早的大湾区，除了政策之外,仍然存在很多不可预知的风险。同时，在众多房企进军的背后，也不容忽视旧改项目动辄上百亿元投资、利润高却回款慢的特性。
基于此，在选择合作对象和具体的合作项目的时候也便多了几分谨慎。而深国际作为万科昔日合作过的老友，又加之其国资背景，便有了一重保障。
前海二期项目计容建筑面积为11万平方米，住宅占比约9.1万平方米，若参考项目一期的均价10.2万元/平方米来计算，即前海二期项目潜在货值约92亿元。
虽然深国际的公告中并未提及与万科的合作模式，但万科战投后所持有的28%股份，与二者此前合作的梅林关旧改项目初期万科持股比例较为接近，在观察人士看来，不排除万科以代建方开展业务。
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