收购大湾区写字楼越秀金融大厦 越秀房托(00405)资产规模跨越式发展(2)
例如，近年越秀房托积极推进白马大厦的资本性改造，2021年高效推进二楼及外立面两项资本性改造工程，显著提升白马商业形象和时尚调性。2021年上海越秀大厦斥资160万打造园林景观，并引入艺术美学共享品牌“M-SPACE”，打造写字楼3.0社群生态，放大资产溢价。
同时，2021年越秀房托持续夯实 “软实力”，在内容营销和可持续发展领域的持续发力，增加经营内涵，是基金提升物业估值和回报率的另一个“秘诀”。
2021年，零售商场通过整合资源，成功举办首届悦购节、悦食节，稳定维持业态经营表现，商场期末出租率高达98%，三个商场续租租金均有不同程度增长(国金天地增长30.7%，VT101增长5.0%，武汉星汇维港增长6.9%)。
酒店公寓在疫情反复影响下，通过精准施策、协同增效，实现经营快速恢复，超市场水平。广州四季酒店经营收入同比增长13.3%，全年平均入住率达62.8%，同比提升5.5个百分点，平均房价1827元，RevPAR同比增长13.2%，获福布斯旅游指南颁发的“2021福布斯旅游指南五星级酒店”，已连续七年蝉联此荣誉;国金雅诗阁公寓经营收入同比增长4.2%，平均房价989元，全年平均入住率高达85.8%，同比提升3.6个百分点，RevPAR同比增长5.5%，经营收入和GOP自2016年起连续5年居雅诗阁集团中国区第一。
白马大厦在市场恢复缓慢的情况下，通过对创新消费场景的深度挖掘，优化了场内楼层结构，对重点楼层做了调整，通过“时尚青创，活力之营”的新定位顺利引进设计师品牌、自营厂家、创业新品牌及童装等实力客户，圆满实现提经营及扩声量的双提升!
同时，白马运营团队通过搭建数字营销系统，线上线下强结合的方式，打造“粤有腔调”设计品牌服装对接会，吸引外地买手组团联采，并积极响应“粤贸全国”号召，充分利用白马的时尚产业链资源，共建悦尚荟广货品牌中心，助力粤派服装开拓国内市场。
白马公司的线上线下结合、创新营销及传统营销结合的营销模式，获得国家及省市主流媒体的肯定并广泛报道，有效提升白马品牌在时尚行业、高净值人士及 Z世代人群的认知。
随着国家“碳中和”以及“碳达峰”战略的提出，叠加疫情、责任投资等多重因素，ESG理念受到了包括投资者和监管机构在内的空前关注，也对企业的经营发展能力提出新的挑战。
可持续发展是越秀房托经营及发展的重要战略组成部分，作为上市公司和ESG整体生态的一员，越秀房托将ESG议题与现有业务模式和管控模式有机融合，旗下九项物业中，获ESG标准认可的超高层绿色建筑2座，产权面积占比56%。
2021年度，越秀房托在管治、环境、社会三大范畴全面持续提升，得到资本市场更多维的认可。年内，越秀房产基金获标普全球企业可持续发展评估(CSA)评估得分30，领先全球房地产同业平均水平;连续两年获得香港品质保证局可持续发展评级“A”评级;首年参与全球房地产可持续评估基准(GRESB)即获得绿色“三星”评级，同时获得2021年度公开披露“A”评级，为该披露评价标准下的最高级别。
越秀房托的资产可持续发展，在“硬软实力”的赋能下，显得韧性十足，这是稳步穿越经济周期、打开未来高潜力的核心能力。
高超“财技”下的低融资成本 打通良性循环
越秀房托的稳健发展，是多种能力的综合性化学反应，不但离不开优质资产、高管理能力，也受益于基金管理人团队高超“财技”下的债务管理和低融资成本优势。
2021年，越秀房托公司负债结构以长期债务为主，1年期债务仅占比16%，83%的债务2年-5年到期，1%债务到期时间超过5年，债务兑付从容可控;主动管理融资成本见成效，平均融资成本率连续多年持续下降，2021年平均融资成本率2.25%，比年初3.01%下降76个基点。
同时，越秀房托把握有利的利率市场窗口，于 2021年12月取得12亿港元3年期银团贷款，用于到期贷款的再融资，有效控制流动性风险。
这也使越秀房托受到资本市场青睐，进一步获得竞争优势，形成良性循环。
林德良指出，越秀房托大部分为境外融资，得到国际评级公司的认可，能维持较低的融资成本，获取资金优势。
展望未来，林德良表示，中国经济处于稳定复苏阶段，应该积极把握潜在的投资机会。商业运营是一门永无止境的命题，越秀房托会不断探索，实施积极稳健的租务策略，配合有效的资产增值措施，依托优质的资产组合和专业的管理人团队，为基金单位持有人带来稳定的回报。
随着国内公募REITs的火爆，投资者对于REITs的认识和交易将会更为成熟。而从越秀房托最新发布的年度财报来看，基金表现出“韧性足、实力强、长期稳定发展”的明显经营特征，折射了REITs对社会经济的赋能和产业孵化推动，未来值得期待。
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