贝壳去年扭盈为亏：营收808亿同比增14%，净亏5.25亿，下半年经营亏损近35亿

3月10日，贝壳发布2021年全年业绩。这是贝壳自2020年8月在纽交所上市以来的第2份年报。

此前扭亏为盈的贝壳，再度被亏损席卷。去年全年，贝壳实现营收808亿元，同比增长14.6%；净亏损5.25亿元。

相较之下，2020年度，贝壳首次扭亏为盈，全年净利润为27.78亿元

财报还表示，2022年第一季度，贝壳预计总净营收将在115亿元至125亿元之间，同比下降39.6%至44.4%。

萎靡的房产，收入增长的贝壳

去年下半年以来，房地产市场降温明显。克而瑞数据显示，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负后，延续下跌趋势且降幅不断扩大。

不过在过去一年，贝壳各项交易额仍在增长。

财报显示，贝壳找房2021年总交易额为3.85万亿元，同比增长10.1%。其中，现房交易的总交易额为2.058万亿元，同比增长6.1%；新房交易的总交易额为1.6万亿元，同比增长16.3%。新房收入465亿元，同比增长18.4%。新房应收账款回款517亿元。

此外，新兴及其他服务的总交易额为1866亿元，同比增长6%。

不过与行业形势相似，贝壳四季度交易额和收入均大幅下滑。

从交易规模上看，去年四季度，贝壳现房交易规模为3546亿元，同比下降39.4%；新房交易总金额为3568亿元，同比下降24.0%。交易规模的下降，致使贝壳第四季度营业收入仅178亿元，同比下降21.5%，上年同期为227亿元。

相较之下，全国商品房四季度成交额同比下滑幅度为20%。

存量房交易方面，第四季度贝壳营收60亿元，上年同期为92亿元。

其中，向非链家门店和经纪人收取的平台服务、特许经营服务及等收入约7亿元，上年同期10亿元；链家门店贡献佣金收入53亿元，上年同期为82亿元。新房交易服务方面，贝壳实现营收113亿元，上年同期为129亿元。

四季度，贝壳净亏损9.33亿元，相较之下去年同期为净利润10.96亿元。

将四季度与全年其他季度做比较，2021年一季度，贝壳找房总交易额同比飙升224.2%，二季度同比增幅跌落到22.2%，三季度同比下滑20.9%，四季度同比下降34.6%。

去年一至四季度，贝壳营收分别为207亿元、242亿元、181亿元、178亿元。

一个值得注意的数据是，三季度以来，贝壳二手房营收下滑幅度远大于总营收。

去年三季度，贝壳营收同比下滑11.9%，但二手房同比下滑30.7%，收入仅61亿元，新房同比增幅2.5%，收入113亿元。

四季度，贝壳营收同比下滑21.5%，二手房同比下滑34.8%，收入60亿元，新房下滑12.2%。

营收增长的贝壳为何再度亏损？

增收的贝壳却没有增利。

根据财报披露的数据，这源于贝壳去年运营开支增长较大以及毛利率下滑。

具体来看，贝壳找房去年总成本为649亿元，同比增幅21.1%。其中，第三方分销318亿元，同比增28.1%；内部佣金和报酬263亿元，同比增12.8%；门店成本38亿元，同比增18.8%。

去年，贝壳找房经营总开支达172亿元，同比增22.5%，其中行政费用89亿元，销售费用43亿元，研发费用32亿元。

扣除成本费用后，贝壳去年毛利仅158亿元，同比下跌6.2%，毛利率从23.9%下跌到19.6%。

如果逐季度来看，或许更能反映出贝壳成本为何高企。

数据显示，贝壳2021年度各季度收入呈逐渐下降趋势，但成本却没有明显变化。

去年一季度到四季度，贝壳找房总成本分别为159亿元，188亿元，153亿元，149亿元。

其中三季度经营亏损23亿元，净亏损17.66亿元，四季度经营亏损11.84亿元，净亏损9.33亿元。

对此，贝壳解释称，主要由于当期业务毛利率走低、经营成本持续上升、净收入减少、商誉减值等影响所致。去年三季度，贝壳支出2.5亿元的遣散费。

对毛利及毛利率下滑，贝壳找房解释为：收入结构持续向贡献率较低的新房交易服务转变；在二手房交易中，链家代理的固定成本及销售佣金成本高；在新房交易中，涉及关联方代理及分销渠道完成的新房交易比例增加，以及自身扩大销售团队增加成本。

过去一年，尤其是四季度以来，房地产行业遇冷。这导致贝壳虽然门店数量仍在增长，但从业的经纪人数量却在下降。

截至去年末，贝壳联网门店数5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数4.5万家，同比增长4.4%。不过，联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人40.6万人，同比下降8.7%。

空白研究院调研显示，截至去年年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%至40%。

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