为什么说金茂服务是最具竞争力高端综合物管提供商？

理财鱼小提示：为什么说金茂服务是最具竞争力高端综合物管提供商？

在迈向精益管理及科技赋能的同时，金茂服务旨在进一步拓展社区增值服务、推进城市运营服务，并致力于成为中国最具竞争力的高端综合物业管理及城市运营服务提供商

《投资时报》研究员 董琳

国际国内环境变化，加之地产行业回暖有限，物业股遭遇降温，包括3月10日刚刚在港交所挂牌上市的金茂物业服务发展股份有限公司（下称金茂服务，股票代码：00816.HK）。

上市首日，金茂服务报收于5.8港元/股，下跌28.75%。3月11日，该公司股价继续下跌12.93%。截至3月14日，其股价报收于3.83港元/股，跌幅为24.16%%。

《投资时报》研究员注意到，除了受市场因素影响之外，由于实物分派的特殊性质，抛压过大，这也造成了金茂服务股价下跌。

根据此前公告显示，金茂服务的全球发售最终发售价为8.14港元/股，总计发售约1.01亿股股份，其中香港发售股份1014.2万股，国际发售股份9126.95万股，另有15%超额配股权。

值得一提的是，之前金茂服务母公司中国金茂按每66.2股持有者能够获赠1股金茂服务。也就是说，除了发行的这1.01亿股之外，还有送的1.92亿股上市交易，也就是卖出的力量多了两倍。并且送出的这部分股份也随新股同日上市交易，即一部分香港账户3.10日便可上市交易，而港股通账户要晚一天3.11日才能交易。所以表现出来就是连续大跌两天。

不过有业内资深人士向《投资时报》研究员表示，金茂服务目前的股价被严重低估，PE倍数相对于同类物管企业有明显折扣，估值仍具有吸引力，部分看好的股东和投资人在积极增持。并且，本次发行金茂服务拥有绿鞋机制，且绿鞋资金还未完全使用，对于后续股价稳定也有重要作用。

不可否认，虽然现下物管风口渐小，但物业股市场红利犹存。物业服务企业固定存量与高增长相结合的经营模式，以及在社区增值与城市服务等细分领域进行深耕探索依然保证了其较高的估值下限。同时，依托母公司强大的国资背景，金茂服务向资本展现了较强的抗风险能力。

那么，金茂服务是如何做到的？

做“高”——高端物业管理服务引领者

成立至今，金茂服务长期聚焦于一二线高能级城市的高品质项目，持续为客户输出优质服务。公司相继打造了以金茂大厦为代表的高端住宅物业服务品牌、以Lanxiu City为代表的大型商业综合体物业管理品牌及以凯晨世贸中心为代表的高端写字楼物业管理品牌。

高能级城市的布局特点使得金茂服务得以向客户提供更高品质的服务，进而获得高于同行的服务溢价。2018年至2020年，金茂服务在管物业月均物业管理费约为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，显著高于物业服务百强企业同期4.2元、3.9元及3.8元的行业平均水平。

为满足高端客群的服务需求，金茂服务建立了专有的MOCO优质服务体系，提供包括房地产经纪、检查、维保服务等在内的一站式物业保障服务，以及为业主提供各种个性化服务，增加业主的满意度，并通过各类丰富多彩的社群活动及环境保护活动将业主联系在一起，推广社区文化建设。

高品质服务亦获得客户的认可。据赛惟咨询进行的一项调查显示，金茂服务的客户满意度于2018年、2019年及2020年一直保持在约90分，处于行业领先水平。同期，公司的物业管理费收缴率分别为98.5%、96.8%及94.1%。

更重要的是，核心城市高端项目布局给金茂服务的社区增值服务带来了巨大的发展空间。公司主要提供房地产经纪服务、室内装修平台服务及新零售服务等，并打造了一支专注于为社区增值产品和解决方案提高整体业务开发和管理能力的专业团队。截至2021年9月30日，金茂服务社区增值服务收入达9880万元，同比增长73.9%。

做“大”——城市运营服务先行者

随着社会经济的高速发展，市场需求不断变化，产业价值也随之发生变革。除了单一板块的个体资产运营之外，多维度的城市级资产运营成为物业企业发展的主要赛道之一。

作为中国城市运营服务行业的先行者，金茂服务凭借“全业态+全周期+全场域”管理能力与丰富成熟的城市运营服务经验，一方面不断利用母公司中国金茂在城市运营领域强大的项目储备，另一方面以强大的第三方拓展能力，在城市运营服务领域赢得了更多的市场机遇。

在高端住宅之外，金茂服务将多元化的物业管理组合延伸至商业物业、工业园区以及公共物业。在全业态布局的同时，该公司又将服务渗透至从开发到营销销售直至交付前后的资产全生命周期中，真正做到从需求出发，全场域关怀业主生活。

借力中国金茂与各地政府在城市运营项目方面的战略性合作，金茂服务已为中国金茂的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，其中12个项目已投入运营。

金茂服务已与长沙梅溪湖国际新城等多个城市运营项目签订了物业管理合约

并且，金茂服务在获得来自独立第三方的城市运营服务领域的未来市场机遇方面同样占据有利地位。截至2021年9月30日，金茂服务已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，为独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及321万平方米。

做“新”——智慧生态物业打造者

从高端物业多业态发展到城市运营服务进阶，金茂服务的底气，很大程度来自其科技创新的优势。

近年，金茂服务积极与相关科技公司合作，落地应用数字孪生技术。通过数字孪生技术抓取房子的关键数据、生活要素进行高度还原，生成孪生数字家，并做到可视化、可响应、可追溯。

通过数字化技术，金茂服务打破了公域和私域之间的限制，以智慧运营支撑数字化服务触达“公域+私域”。基于数字孪生的空间运营平台，向“公域”输出智慧服务；以智慧服务赋能“私域”，围绕业主基本日常生活，提供智慧、便捷的服务及关怀，提升业主体验。

通过科技创新，金茂服务建立了完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。

在智慧社区方面，该公司运用物联网、人工智能、大数据分析及云计算等技术，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境；在智慧营运方面，数字化不但显著提升运营效率、空间运用以及应对住户需求的能力，还有利于运营成本的控制；在智慧生活方面，金茂服务通过“回家”APP为业主及住户构建闭环式智慧生活生态系统，改善其数字生活体验。

此外，在城市运营服务场景里，金茂服务与相关科技公司合作，打造智慧城市大脑，为政府解决综合治理运营难题。

可以看到，技术创新赋能让金茂服务成为行业少有的技术型物企。随着金茂服务的成功上市，物业行业格局将进一步发生改变，金茂服务未来的想象空间不可估量。

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