绿城中国2021年毛利率降幅明显 确保2023年进入“绿档”

理财鱼小提示：绿城中国2021年毛利率降幅明显 确保2023年进入“绿档”

中新经纬3月23日电 (薛宇飞)22日晚，绿城中国控股有限公司(下称绿城中国)发布了2021年业绩公告。2021年，绿城中国在行业整体承压的情况下，销售额与营收均出现大幅上涨，营收规模首次突破千亿元人民币，同比增长超五成。不过，绿城中国的利润率在行业内一直不高，2021年的整体毛利率为18.1%，同比下降了5.6个百分点，降幅明显。

超额完成销售目标

受2021年下半年房地产市场形势变化的影响，房企的销售情况不太好。据中指研究院发布的数据，从公布年度销售目标的32家代表企业看，2021年房企销售目标完成率明显低于2020年，均值为90.1%。

不过，绿城中国是个例外，自中交系张亚东执掌公司权杖、担任董事会主席后，对规模的要求有所提高。在2020年实现销售额同比增长43%后，2021年初又定下3100亿元的全年销售目标。最终，绿城中国取得合同销售额3509亿元，同比增长21%，全年目标达成率为113%。据中指研究院，从销售金额看，绿城排在行业第7位，比2020年提到1位。

具体看，3509亿元的销售额中，自投项目占2666亿元，这其中，归属于绿城中国的权益金额为1452亿元，权益比约为54.46%。从权益比可以看出，绿城与第三方企业合作开发的项目较多。非自投项目，即以“绿城”品牌销售的代建管理项目取得843亿元的销售额。

绿城中国的项目整体较为高端，2021年自投项目的销售均价为28416元/平方米。从城市等级看，一二线城市的销售额贡献比达80%，从区域看，长三角占比达66%。

营收方面，2021年，绿城中国实现营业收入1002.40亿元，同比增长52.4%。对于营收规模大涨，业绩公告解释称，“主要是物业销售收入增加。”

据披露，绿城中国的收入主要来自于物业销售，同时也包括项目管理收入、设计及装修收入、持有物业运营收入。2021年，公司实现物业销售收入897.55亿元，同比增长56.5%，占总营收的89.5%。

利润指标下行 派息额超11亿

虽然绿城中国的规模快速提高，但中新经纬发现，在近几年，绿城中国在利润指标上的表现不尽如人意。据Wind数据显示，2018-2020年，公司毛利率为22.81%、25.39%、23.67%，净利率为3.92%、6.35%、8.70%，整体弱于行业平均水平。

2021年，绿城中国实现净利润76.87亿元，同比增长33.4%；股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%。以上指标增幅虽不小，但增速不及营收同比增长52.4%的势头。

业绩公告称，2021年，公司整体毛利率为18.1%，较2020年的23.7%下降5.6个百分点，其中，物业销售的毛利率为17.5%，较2020年的23.5%下降6个百分点。另据中新经纬计算，绿城中国2021年整体的净利润率约为7.67%。

对于物业销售毛利率大幅下滑，绿城中国在业绩公告中解释称：“一方面是房地产行业形势的变化，行业毛利率有所下降，另一方面是近年来受限价影响，公司品牌价值溢价未能充分体现。”在业绩发布会上，绿城中国管理层还透露，公司已售未结转部分的毛利率也维持在这一水平。

另外，2021年，绿城中国的总利息开支达到80.76亿元，加权平均利息成本为4.6%，较2020的4.9%下降30个基点。4.6%的融资成本，在行业内较为优秀。公司董事会还宣布，将建议宣派0.46元/股的股息，高于2020年的0.35元/股和2019年的0.30元/股。若获股东大会批准，意味着绿城中国将派发总计超过11亿元的股息。

一年内到期债务320亿 销售目标回撤

财务数据方面，截至2021年12月31日，绿城中国银行存款及现金共计714.96亿元，总借贷1274.59亿元(2020年底为1192.02亿元)，净负债(总借贷减去银行存款及现金)为559.63亿元，净资产负债率为52.0%，与2020年底的63.8%相比下降了11.8个百分点。

另外，公司一年内到期借贷余额为320.53亿元，占总借贷的25.1%，低于2020年底的27.3%；银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍，高于2020年底的2.0倍，现金流较为充裕。

但需要指出的是，“银行存款及现金”中包括了109.51亿元的销售监管资金和31.20亿元的抵押银行存款，这两项资金是受限制的，不能随意用于偿债。

对于上报监管部门的“三道红线”指标，绿城中国在业绩发布会上透露，截至2021年12月31日，公司现金短债比为1.7倍，净资产负债率为53.5%，剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%，最后一个指标略高于“不得大于70%”的监管要求。管理层表示，公司确保2023年进入“绿档”达标，同时也会根据2021年内外部环境变化，做好提前进入“绿档”的准备。

绿城中国将2022年的销售目标定为3300亿元，低于2021年实际达成的3509亿元。绿城中国执行董事李骏表示，2022年预计整体可售货源金额约4442亿元，其中自投项目可售金额3452亿元，公司将争取超额完成3300亿元的目标，并且“战略2025”的中长期目标没有改变。据了解，绿城中国此前提出，到2025年，要实现5000亿元的销售规模。

张亚东称，在2018年，公司就提出“经济去地产化，地产去金融化，住宅去商品房化”的观点，在今后一个时期，这一趋势不会改变。绿城对行业的判断是：行业总体保持稳定、结构逐步调整、长期趋向健康。

“我们认为住房是一个基本需求，这一点不会改变，但全国商品房的年销售额已经达到18万亿元，可能已经到顶，今后会逐步下降，预计未来5-10年会保持15万亿元以上的水平。这样一个量，仍会让房地产业保持住支柱产业的地位。即使商品房年销售额降到15万亿元，对绿城来讲也是一个重大机会，仍大有可为。”张亚东继续称，在结构上，过去商品房与保障房的比例大致是9：1，今后商品房、共有产权房、租赁房的比例会变成5：3：2，甚至进一步调整为4：3：3，这样才能实现“市场的归市场，保障的归保障”。

张亚东说：“房地产市场调控是为了整个行业的持续健康发展，特别是经过去伪求真的过程，让一些问题企业出清，行业才能逐渐健康起来。”(中新经纬APP)

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

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