绿城中国逆势增长：去年营收破千亿增50%，融资利率4.5%下斥资近千亿拿地

3月23日下午，绿城中国召开2021年度全年业绩会。

此前，绿城中国发布2021年报。过去一年，绿城中国实现营收1002.4亿元，同比增长52.4%，毛利约181.68亿元，同比增长约16.7%，净利润约76.87亿元，同比增长33.4%，归母净利润44.69亿元，同比增长17.7%。

截至2021年12月31日，绿城中国银行存款及现金为714.96亿元。

同日，绿城管理也公布全年业绩，财报显示，2021年度绿城管理实现收入22.43亿元，同比增23.7%，毛利10.4亿元，同比增20.2%，归母净利润5.65亿元，同比增31.9%。

“行业上半年将筑底盘整，下半年逐步恢复”

“目前房地产市场的基本面没有明显改善，但可以预见的是，2022年将会‘优化’，地产行业上半年筑底盘整，下半年会逐步恢复。”绿城中国执行董事及副总裁李骏在业绩会上表示。

近期，绿城逆势拿地，引发市场关注。

其中在今年2月的北京首轮集中供地中，绿城拿下了17宗地的其中3个，超过华润、中海等央企，成为今年在北京拿地冠军。3宗地块合计地价98.4亿元。

不仅是在北京，纵观全国，绿城的拿地金额也位列榜首。据克而瑞统计数据，绿城中国2022年1至2月新增货值391.5亿元，超过华润置地的232亿元，排名第一。

而2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。

针对今年初较为积极地拿地，绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰表示，对维持绿城中国重资产板块一年2500亿左右销售规模来看，这样的拿地节奏是属于正常补货。

绿城中国执行总裁耿忠强认为，未来市场的资金面会逐步放松，市场环境将有所改善。他表示，绿城中国的合作方大部分情况良好，扛过了去年年末的“资金寒冬”。

2021年度，绿城中国总合同销售金额3509亿元，同比增长21%，全年目标达成率113%。销售排名上升至房企第7位。

绿城中国副总裁李骏表示：“去年绿城中国拿的地块，当年形成销售的占比为21%，达到600多亿元，集团才能超额完成全年目标。”

“2022年上半年是筑底盘整，下半年预计会逐步复苏趋稳。政策面的宽松基调逐步形成，支持性的政策从供给端转向需求端，有利于市场复苏。”李骏这样判断今年地产走势。

对于2022年销售目标，绿城中国副总裁李骏表示：“现在确定的销售目标是3300亿元，争取超额完成。”

根据计算，该目标将比2021年实际销售额低5.96%，比2021年销售目标3100亿高6.45%。

2021年全年，绿城新增项目101个，新增土储总建筑面积约1751万平方米，对价938亿元。截至2021年12月31日，绿城共有土地储备项目256个，总建筑面积5881万平方米。

利息成本仅4.6%，境内公开市场发债利率3.55%

拼命拿地的背后，绿城中国资金和负债情况如何？

数据显示，绿城中国在中交系入主后，融资成本持续下降，甚至在行业融资困难的2021年，绿城的融资成本仍较2020年有所下降。

绿城中国首席财务官耿忠强称，绿城去年境内公开发债利率仅3.55%，全年的利息成本仅4.6%，期末融资成本4.5%。而今年1月，绿城发行的增信票据利率仅2.3%。

相较之下，2011年，绿城中国的融资成本达11%，十年时间融资成本下降6.5个百分点。

财报显示，绿城中国净负债率52%，较上一年下降11.8个百分点。耿忠强介绍，绿城上报监管部门的现金短债比是1.7倍，净资产负债率是 53.5%，剔除预售帐款后的资产负债率为 70.3%。踩中一道红线。该公司称将确保确保2023年进入绿档。

不过，在收入增长的同时，去年绿城中国毛利率仅为18.1%，同比下降5.6个百分点。其中物业销售毛利率17.5%，同比下降6个百分点，对此，绿城在年报里表示，是由于受到行业形势变化及限价政策影响。

去年绿城收入主要来自物业销售，收入为897.55亿元，同比增56.5%，占总收入的比例为89.5%。

其中，浙江地区项目实现物业销售收入426.97亿元，占比47.6%，位居首位；江苏地区物业销售收入111.78亿元，占比12.5%，位居第二；北京地区物业销售收入100.75亿元，占比11.2%，位居第三。

与此同时，行政开支、销售开支和财务费用三项成本均有不同程度的上涨。

财报显示，去年行政开支51.6亿元，同比上升19.4%；销售开支28.74亿元，同比上升23.9%，财报显示，营销活动费用是销售费用中最大单一支出，销售规模增加以及去年下半年外部行情变化增加了营销活动投放力度，使得营销活动费用同比上升32.8%。

财务费用方面，去年总利息开支为80.76亿元，同比增加2.78亿元，绿城中国表示，主要由于在建项目增多，加权平均占用资金增加所致。

“政府国企、金融机构、资管公司逐渐成为房地产市场主体”

同在3月22日晚，绿城管理发布年报。2021年，绿城管理实现收入22.43亿元，同比增23.7%，毛利10.40亿元。三个业务板块的毛利率分别为：商业代建为 44.9%、政府代建为 40.9% 及其他服务为74.2%。

2021年，绿城管理经营性现金净流量5.66亿元。

郭佳峰认为，房地产仍是一个支柱产业，涉及到社会经济的多个方面。行业基本面应该是稳定的，开发规模在18万亿之后可能会有回落，但仍会保持一个比较大的基数。

绿城管理执行董事兼CEO李军称，当前房地产开发主体发生变化，政府国企、金融机构、资产管理公司等逐渐成为房地产市场主体，其代建服务需求空间巨大。

李军称，代建是轻资产模式，无负债，所以在房地产行业下行周期中，代建行业的逆周期特性非常明显。未来，代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长。

截至2021年底，绿城管理项目数量由上年同期的296个增加至345个；合约项目总建筑面积8470万平方米，较上年同期增长11.3%；在建面积4400万平方米，同比增长8.7%。

截至2021年底，绿城管理政府委托项目为1420万平方米，占比32.3%；国有企业委托项目为1810万平方米，占比41%；私营企业委托项目为1080万平方米，占比24.5%；金融机构委托项目为100万平方米，占比2.2%。

郭佳峰表示，“在行业去金融化的背景下，代建行业竞争会更加激烈。”

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