365大V说 | 孟晓苏：常年“限购” “临时性措施”已变成常态化政策

理财鱼小提示：365大V说 | 孟晓苏：常年“限购” “临时性措施”已变成常态化政策

365财经 梁学城 发自北京

2021年下半年以来，部分一二线和三线城市土地市场流拍现象增加；一些头部和品牌房企出现债务违约现象，且涉及大量美元债务，引发房地产行业整体信用下降，局部风险开始暴露，危机四伏。

最近，就中国房地产行业发展与面临的新问题，原国家房改课题组组长、原中房集团公司董事长孟晓苏开门见山地说：“这是一次值得反思的调控，一年中教训很多。”

01.发展思路有效 执行失效

目前发生的整体债务危机形势较为严峻，在孟晓苏看来引发此次危机的原因有以下几点：

一，中央整体上对于房地产行业形势的判断是对的，提出了正确的指导性要求。

包括“解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”；以及提出“稳地价、稳房价、稳预期”，“促进房地产市场平稳健康发展”等，但从目前情况来看，他认为“三稳”实际上是不稳，中央要求的平稳健康发展没有做到。

二，常年“限购”，“临时性措施”已变成常态化政策。

孟晓苏表示，从长线来看，由于常年“限购”，使这一“临时性措施”已经变成了常态化政策。一些地方被划为限购城市是“进门容易出门难”，其中有些城市已经面临着很大的市场消化难题。

比如冬奥城市张家口，它面临着冬奥会过后的体育设施、运动员村等大量物业的市场化运营与大量房屋的销售问题，继续处于限购政策的约束下，房屋去化困难。

三，房地产业的短线问题，是金融机构的突然加力。

主管机构一直在唱衰房地产，将其称之为“灰犀牛”，不断预言“房价要下跌”。在他看来，这是一种错判。这种错判造成金融机构收紧了房地产行业两头的贷款，包括开发贷款和居民购房贷款。

四，抑制居民住房抵押贷款。

住房贷款属于普惠金融的构成部分，也是居民家庭财富迅速增长初始推动力。随着房价上涨，使房屋资产占到居民家庭资产的60%。如果没有居民住房抵押贷款，普通居民就得不到这个杠杆，也就不会有这份财产性收入。

孟晓苏认为，实际上住房贷款是在一次分配领域，通过买房过程中的加杠杆，促进社会实现了公平；如果没有贷款杠杆，很多普通居民就买不起房，它让中低收入者也有条件购房。但现在一味地打压，不断提高住房抵押贷款的首付比例与利息，对老百姓非常不利。

他还提到，居民房贷虽然现在有了一定释放，但利率太高，首付比例太高。本来首付款是为了匹配金融机构的风险性，现在却被变成了一种调控手段，而且主管机构不断提高门槛，让普通百姓借不着钱。这些资金虽然不会流向房地产，但是流向了“蚂蚁金服”等金融机构，然后再以高息贷给老百姓，让金融资本从中牟利。

02.要采取实际措施完善住房双轨制

要实现中国房地产行业健康有序良性发展，孟晓苏表示重点要做好两方面工作：

一是要完善住房双轨制，加快推进保障性住房建设；二是要发挥市场作用，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

他认为，限制市场经济发展的“临时性政策政策”如“限购、限贷”等应当及时退场，通过以上两个方面的努力，促进房地产业健康发展和良性循环。

他表示，不能忘记1998年房改时的“初心”，要采取实际措施完善住房双轨制。

中央早已多次强调完善住房双轨制的要求。包括前几年提出的“两个为主”，即“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”；在“十四五”规划纲要中又明确提出了“两个体系”，即“完善住房市场体系和住房保障体系”。中央的要求越提越明确，现在需要的是把这些要求认真落实。

展望2022年的房地产市场，他认为会存在不少困难，要做好应对困难的准备。目前市场比较清冷，这主要与预期不稳有关，市场预期一旦被搞坏，市场就会出现低迷。房价并不是只涨不落的，影响房价的并不都是需求，还有信心的因素，缺乏信心、人心不稳是影响房地产市场的主要问题。

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