财报声浪丨重启规模化成效显现 绿城中国2022年进入起跑期
理财鱼小提示：财报声浪丨重启规模化成效显现 绿城中国2022年进入起跑期
央广网北京3月24日消息（记者 门庭婷）对房地产市场而言，2021年是充满变革的一年，房企也经历了诸多挑战。根据克而瑞此前发布的数据，2021年规模房企平均目标完成率不到90%，为2016年以来最低水平。在这样的背景下，绿城中国成为为数不多的逆势增长企业。
3月22日，绿城中国发布2021年全年业绩报告，报告显示，绿城中国2021年实现销售额3509亿元，同比增长21%，股东应占利润44.69亿元，较去年增长17.7%。重启规模化的绿城，超额完成了2021年业绩目标，而其漂亮的年终答卷背后，是强劲增长的销售规模和更趋稳健的财务数据。
年度目标完成率113% 精细管控成效显现
2020年，绿城中国以2892亿元销售额重回行业前十，2021年仍在前十名单中，中指研究院发布的2021年1-12月中国房地产企业销售业绩TOP200排行榜上，绿城中国占据第7位。年报显示，2021年绿城中国实现销售额3509亿元，全年目标达成率为113%，其中自投项目累计取得合同销售面积约938万平方米，合同销售金额约2666亿元，同比增长24%。
（数据来源：企业年报，央广网制图）
值得一提的是，2021年前11个月，绿城中国便实现了销售额3190.4亿元，提前完成全年业绩目标。
绿城中国在年报中表示“本集团落实精细管控的营销政策，成效显著”。2021年，绿城中国自投项目整体销售结构稳健，一二线城市销售额贡献占比达80%。区域分布方面，长三角区域占比66%、环渤海区域占比18%、成渝区域占比4%、大湾区及长江中游区域分别占3%、其他占6%。公司重点城市深耕能力持续提升，北京、杭州、宁波等多城销售额排名当地前十，且合同销售额超过100亿元。
具体到项目，去年绿城中国单盘销售金额超过50亿元的项目达8个。绿城官方微信公众号显示，其开发的杭州春风金沙、合肥兰园、杭州月映咏荷园、宁波云栖桃花源等项目更是创下首开即罄的佳绩。特别是去年11月份，中指研究院统计数据显示，在杭州市场明显分化的背景下，绿城推盘的项目仍保持低中签率，如绿城沐春明月、绿城潮听明月等中签率在20%以内，房源基本开盘售罄。
不过，在规模扩张的同时，需注意到，2021年绿城中国毛利率为18.1%，较去年下降了5.6个百分点，其中物业销售毛利率17.5%，较2020年的23.5%下降了6个百分点。究其原因，绿城中国在年报中表示，一方面是房地产行业形势的变化，行业毛利率有所下降，另一方面是近年来受限价影响，公司品牌价值溢价未能充分体现。
而在业绩发布会上，绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强表示，虽然公司去年毛利率下滑，但净利率维持在8%左右，且近几年来公司净利率逐步提升，未来将通过优化体制机制、拓宽投资渠道、精细管控等举措实现规模和利润的双提升。
财务稳健 已做好提前进入绿档的准备
除了销售规模的增长，在行业波动、多家房企面临流动性危机的环境中，绿城中国的财务状况也可圈可点。
年报显示，截至2021年12月31日，绿城中国有银行存款及现金（包括抵押银行存款）714.96亿元，净负债559.63亿元。净资产负债率为52.0%，与2020年12月31日的63.8%相比下降11.8个百分点。一年内到期借贷余额为320.53亿元，占总借贷的25.1%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍。绿城中国在年报中表示，公司现金流较为充裕，债务结构也十分合理，能够为公司后续发展提供强有力的支撑。
近两年，“三道红线”是行业关注的重点。此前，绿城中国曾立下争取提前进入绿档的目标。业绩发布会上，耿忠强介绍，按照上报监管部门的口径，截至2021年12月31日，绿城中国现金短债比为1.7倍（2020年末为1.4倍），净资产负债率为53.5%（2020年末为64.6%），剔除预收款后的资产负债率为70.3%（2020年末为71.2%）。
耿忠强表示，从数据对比来看，绿城中国三道红线的三个关键指标都在进一步向好，公司确保2023年能够进入绿档，同时根据现阶段内外部环境情况，已经做好提前进入绿档的准备。
现金流充足之外，较低的融资成本也为绿城中国增加了一重市场优势。年报显示，2021年内，公司总借贷加权平均利息成本进一步降至4.6%，较2020年的4.9%下降30个基点。
业绩发布会上，耿忠强也表示，得益于大股东中交集团的支持与公司清晰的发展思路，目前绿城与各大银行建立了稳固良好的战略合作关系，授信额度充足，能够保证公司开发贷按揭的顺利放款。去年公司整体回款率超过100%，其中按揭回款超千亿。他认为，2022年市场融资环境向好，绿城中国融资额度能够得到进一步保障。
年内新增货值超3000亿 管理层表示争取超额完成目标
绿城中国的“逆势”，还表现在土地市场。2021年，在政策调控、融资收紧、土地集中供应等变化中，房企拿地积极性普遍降低，克而瑞报告显示，2021年超60%的百强房企拿地金额同比下降，近30%房企同比降幅高达50%。
相较之下，绿城中国拿地依旧积极。例如，在宁波2021年首批集中供地中连落4子，成为收获最丰厚的房企；7月份在金华拿下2宗地块；杭州2021年第三批集中供地中斩获4宗地块……年报数据显示，2021年内，绿城中国在42座城市新增项目101个，总建筑面积约1751万平方米，预计新增货值3137亿元。
从布局来看，坚持“区域聚焦、城市深耕”的策略，绿城中国新获取项目均位于安全性高、风险可控、利润兑现度高的重点布局城市，一二线城市的新增货值占比达78%。区域分布方面，在战略深耕地长三角，绿城中国的新增货值占比为52%，绿城中国表示，这将有助于巩固其在长三角区域的市场份额与行业地位。
今年以来，绿城中国依然在积极开疆拓土，例如，在北京2022年首批集中供地中，绿城中国豪掷近百亿摘得3宗地块。中指研究院2022年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜显示，绿城中国以208亿元拿地金额占据榜首，比第二名高出80亿元。
接连拿地的绿城，也收到了积极、甚至“激进”的评价。“对维持绿城中国重资产板块一年2500亿左右的销售规模来看，这样的拿地节奏属于正常补货。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰在业绩发布会上如此回应。同时，他解释道，可能由于2021年很多开发商拿地节奏放缓，对比之下显得绿城拿地更为积极。
对于未来投资布局计划，郭佳峰表示，在当前市场不明朗的情况下，绿城中国将继续保持投资定力、提高投资标准、保持稳健参与。
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