新晋“白衣骑士”王健林，成色几何？
理财鱼小提示：新晋“白衣骑士”王健林，成色几何？
图片来源@视觉中国
文 | 雷达财经，作者 | 张凯旌，编辑 | 深海
过去的两个月，万达动作频频。
五年前还在会议室摔杯子、挥泪甩卖文旅和酒店业务的王健林，如今却成了一众身陷囹圄的地产大佬的“白衣骑士”。和他洽谈生意的合作伙伴不仅有河南建业董事长胡葆森、鑫苑集团董事长张勇和山西田森集团董事长杜寅午，更有北京蓝色港湾和五棵松卓展购物中心。
那个在全国攻城掠地的万达又回来了？雷达财经注意到，王健林远未高枕无忧。4月21日，港交所信息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司于2021年10月21日递交的招股书届满六个月已失效。
虽然据界面新闻报道，这并未影响万达商管港交所上市进程，公司将于24小时内重新递交新的申报材料，但此前的招股书显示，万达与参与战投的投资者签有一份至2023年的对赌协议，而万达商管当前的净利润，较协议中的要求还有不小的差距。
雷达财经梳理发现，自2016年万达商业港股私有化以来，这已是万达第三次引入大规模战投，且三次投资背后全部附带对赌协议，但万达对协议内容的完成率并不高。
01 大环境萎靡，万达商管IPO半年未有进展
时隔六个月，万达商管需要更新招股书了。
4月21日，港交所网站显示，珠海万达商管的招股书已处于“失效”状态。根据香港上市规则，港交所认为原申请六个月到期后三个月内重新递交的，属于原申请的延续。
对此，珠海万达商管相关人士表示，目前上市申请材料失效并不影响公司在交所的上市进程。公司会尽快按港交所要求更新提供申报材料，目前上市进展有序推进中。
从过往的情况来看，招股书到期再更新的案例屡见不鲜，如近期挂在港股IPO之列的其他知名企业如卫龙、喜马拉雅等均经历过类似的技术安排。
不过，有行业人士指出，万达商管IPO难产也与市场环境下行有关。受疫情冲击、俄乌冲突、美联储缩表预期等影响，今年以来港股市场持续震荡下行，投资者风险偏好明显下降。
数据显示，港交所第一季度仅有16家企业成功上市，同比腰斩，IPO数量已跌出全球五强；与此同时，IPO募资规模也出现断崖式下跌，一季度的146.43亿港元相较去年同期的1366.07亿港元下滑89.28%。
市场表现不振，IPO打新也失去了赚钱效应。截至4月13日，2021年来港股市场共有49家企业在上市首日破发，占比超40%，而累计跌破发行价的企业则达到了89家。
具体到万达商管所在的物业赛道，雷达财经统计发现，截至4月21日，恒生物业服务及管理指数自2021年7月以来跌幅已超57%；而港股物业指数中包括华润万象生活、碧桂园服务、金科服务等在内的前十大成分股，目前市值较最高点均有不同程度下滑，其中3家跌超70%，8家跌超40%。
有券商国际股票资本市场部相关人士认为，目前香港资本市场的环境给发行人的估值带来了影响，发行人需要以比较低的估值来发行，有些企业不得不观望市场的变化来调整项目时间表。
02 王健林的“高估值梦”
眼下的市场状况，对于万达商管无疑是个不利的信号。
一方面，当前港股的流动性能否支持万达商管如此大体量的IPO是个问号。此前有知情人士透露，万达商管计划在2022年上半年完成IPO，计划寻求30-40亿美元融资。即使按较低的30亿美元计算，约合235亿港元，也已经远超第一季度16家上市企业的总募资额。
另一方面，王健林对万达在二级市场的估值一直保有较高的预期。
雷达财经注意到，2016年王健林就曾因万达商业在港股上市后估值平平，选择让其私有化。“我做了很多的行业，有多少次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。”
此后，万达商业更名为万达商管，并进行了一系列轻资产转型。如2019年，万达商管彻底剥离所有房地产业务，专注于商业运营管理，强调服务业属性；2020年9月，万达商管进一步透露，从2021年开始万达商管将不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略，只对万达广场输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。
开始时，万达商管瞄准A股，但一直未能成功。2021年，轻资产模式在港股受到热捧，传统内地房企剥离出的物管公司，如碧桂园服务、融创服务都冲到了40倍PE，华润万象生活更是达到60倍，王健林又动了重回港股的念头。
2021年7月2日至8月30日，珠海万达商管与包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、碧桂园服务、周大福郑裕彤家族等在内的基石投资者订立了一系列协议，以280亿美元（约1800亿元人民币）的估值出让了21.17%的股权。
值得一提的是，与此同时万达商管还与投资者签署了一份对赌协议，其承诺2021年-2023年扣非净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。
根据公司估值和净利润目标，万达商管对应的PE约为38倍。而此前退市时，万达商业的PE仅有6倍。
从一些运营数据来看，当前的万达商管确实有一定底气对自身的估值提出要求。
招股书显示，万达商管已实现100%轻资产模式。2018年、2019年、2020年、2021年上半年四个报告期内，万达商管分别实现营收110.2亿元、134.4亿元、171亿元、106.4亿元；净利润20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元、6.56亿元。
截至2021年上半年，万达商管管理着380个商业广场，在管建筑面积达5420万平方米的在全国乃至全球皆排名第一，甚至超过了国内第二名至第十名的总和。同期，万达商管还有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。
相比之下，华润万象生活2021年上半年实现营收40.14亿元、归母净利润8.17亿元；其服务范围以住宅为主，总住宅物业管理服务的在管建筑面积达1.22亿平方米；商业运营服务的已开业购物中心建筑面积为690万平方米，已开业写字楼建筑面积为150万平方米。公司股价自2021年7月以来跌去三成，但至今动态市盈率仍有39倍。
03 对赌压顶，万达商管如何过利润关？
王健林的设想很美好，但现在的港股，能让万达商管在不折损估值的情况下顺利过关吗？
>相关《 新晋“白衣骑士”王健林，成色几何？》内容：
1、 新晋“白衣骑士”王健林，成色几何？
雷达财经出品 文|张凯旌 编|深海 过去的两个月，万达动作频频。 五年前还在会议室摔杯子、挥泪甩卖文旅和酒店业务的王健林，如今却成了一众身陷囹圄的地产大佬的“白衣骑士”。和他洽谈生意的合作伙伴不仅有河南建业董事长胡葆森、鑫苑集团董事长张勇和山...【继续阅读】
2、 万达闯入新茶饮，王健林卖奶茶谁来埋单？
疯狂内卷的茶饮赛道迎来了新选手，曾经的“亚洲首富”王健林也下场卖起了奶茶。 4月19日，爱企查显示，大连万达集团股份有限公司（下简称“万达集团”）新增申请注册多个“万茶”商标，国际分类包括啤酒饮料、方便食品、餐饮住宿等。 目前，在国家知识产权...【继续阅读】
3、 皮卡圈新晋潮车 新时代创业者都选金刚炮
作为时尚商用皮卡领潮之车，金刚炮自上市以来，便强势占领皮卡圈热搜词条，受到媒体和用户的广泛关注。近期，金刚炮更是动作频频、陆续登陆全国市场，金刚炮百城千店品鉴会火爆进行中。 作为长城炮品类创新的又一款全球化产品，金刚炮以时尚金刚、智慧金刚...【继续阅读】