2021年净利下降近8成 首开股份未走出联合拿地拿地困境 ｜ 年报时氪

理财鱼小提示：2021年净利下降近8成 首开股份未走出联合拿地拿地困境 ｜ 年报时氪

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近日，首开股份（600376.SH）发布2021年年度业绩。公司一扫2020年营收下滑7.2%的阴霾，2021年营业收入同比增长53.31%至678亿元。不过净利润表现相反，同比大跌近8成。受制于大规模联合拿地动作，首开股份已陷入盈利困局。

财报显示，首开股份2021全年净利润6.92亿元，较去年同期减少24.48亿元，同比下跌77.95%。公司决定每股派发现金红利0.1元（含税），较2020年同期下跌75%。伴随净利润变脸，首开股份的净资产收益率已从2020年的11.42%下跌至1.83%，跌幅为84%，录得近15年最低。

由于2021年收入、利润主要反映的是2017-2018年的房地产项目结算收入，而当时正是首开股份拿地策略转变的时间节点。自2017年开始，为应对市场变化及规模拓展需求，首开加大联合拿地的方式获取地块。

以在京拿地为例，2017年，在首开所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开直接参与拿下了6宗宅地，仅有位于房山青龙湖地块为独立拿地，有5宗为联合拿地。

外界评价，首开风格大变发生在 2015 年，潘利群上任集团董事长后，首开一改以往谨慎路线，大举攻城略地。与此同时，首开加强与其它房企持续开展合作，联合拿地也是扩充规模与销售的有力武器。

2014年，首开的合作目标是国资背景的标杆企业上，比如万科、保利、中海。进入2015年上半年，潘利群引入了国资华润，最大的变化是，在北京孙河地块中引入了民企龙湖集团。

联合拿地的方式是把双刃剑，极大助力首开的规模和业绩上升，但也平摊了其权益。自2018年开始，首开股份的权益销售比逐年下跌。首开流量销售额在2018年破千亿，但权益销售额仅约731亿元。据克而瑞数据显示，首开股份2020年的权益销售额是690.2亿元，权益销售比是68%；这两个指标在2021年分别下降至655.4亿元，同时权益销售比再度降至58%。此外，首开股份权益销售排名一直落后于全口径销售额排名。

与其他TOP50房企的战略不同，首开股份根植于北京，并以此为主力市场，由于母公司首开集团在土地市场具备一级开发的优势，在完善产权、规划等相关前期手续，并具备开发条件后，把项目注入首开股份。2020年国家实行集中供地拿地政策后，首开股份更是很多房企联合拿地的“大腿”。 不过目前首开股份在京内的拿地项目有不少权益比例低于50%，这也为公司未来的经营及利润带来不确定性。

如今距离潘利群升任已经将近7年，扩充规模同时保持利润增长，是首开股份一直平衡的问题，但如今公司还陷于这个难题当中。

对于2021年净利润大跌，首开股份解释称是主要及合作项目交付产生的利润较上年减少、以及平均权益占比下降所致。2021年,公司主要交付结利项目利润率下降较大,平均毛利率同比下降近8个百分点。

2021年结利项目中,公司平均权益占比下降;这部分对归属于上市公司股东的净利润的影响约为5至7亿。

另外，合作项目交付产生的利润较上年减少,预计权益法确认的投资收益同比下降。对归属于上市公司股东的净利润的影响约为9至11亿。

首开股份的的毛利率整体也在下跌，2021年京内地区的毛利率水平是28.31%，同比减少14.59个百分点；京外地区毛利率逆势上涨3.29个百分点，但尚不如北京地区，仅为21.98%。2021年京内地区的营收占比40.7%。

不过，首开股份也在努力走出京内地区毛利率大跌的负面影响，提高京外地区拿地规模，2021年在太原、台州、南京、厦门等地拿地规划计容面积为167万平方米，占比达58%。不过优势还尚未显现。

年报发布同日，首开股份发布一份计提资产减值准备公告，根据减值测试结果，公司2021 年度计提资产减值准备总计10.84亿元，根据对成本高于其可变现净值的存货计提存货跌价准备，其中需对房地产项目计提存货跌价准备10.825亿元。

此外，首开股份2021年仍踩中两道红线，在国企中也比较少见。报告期内，首开股份剔除预收账款的资产负债率为73.60%，净负债率147.45%，现金短债比为1.22，前两项数据均超过了“三道红线”标准。

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