狐说商道｜悬崖上的“黑马”房企蓝光发展：千亿销售额已腰斩，逾期债务328亿
理财鱼小提示：狐说商道｜悬崖上的“黑马”房企蓝光发展：千亿销售额已腰斩，逾期债务328亿
【编者按】 新时代的竞争法则也正发生着质的改变，这种变化不仅猛烈冲击着企业和竞争格局，更深刻改变着我们对商业世界的传统理解。没有一家企业能够长盛不衰，商业逻辑正不断更新和迭代。
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出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
房地产开发商之间的分化仍在继续，有人在“超车”，有人在“求生”，有人则是已深陷泥潭许久难自拔。
2021年最早一批“暴雷”的四川房企一哥蓝光发展（600466.SH），“自救”至今前路却仍不明朗。
2020年时，蓝光发展还勉强守住了自己“千亿房企”的地位。但2021年地产行业巨变，在行业下行等“内忧外困”双重夹击之下，蓝光发展最新销售额已腰斩，昔日的“千亿规模”如今已仅剩465亿元。
雷声阵阵，债务滚滚。从2021年7月至最新的今年4月底，累计9个月的时间，蓝光发展的未偿还债务本息已高达328.22亿元。
债务重组仍不明朗之下，蓝光发展诉讼缠身。作为蓝光发展控股股东的蓝光控股，自身状况也不容乐观。
到底走错了哪一步，让这家曾被誉为“西南房企三剑客之一”的“黑马”房企，陷入如今的生死危局？
也许，与本轮暴雷的多家规模房企一样，毒害蓝光发展的正是其蒙眼狂奔的几年里信奉的“高负债、加杠杆”模式。而其未曾料到的，则是房地产的周期轮回之变。
净亏损138亿的2021年“成绩单”
蓝光发展的“惨”，在最新的2021年“成绩单”中体现得淋漓尽致。
2021年，蓝光发展仅实现总营收201.16亿元，同比下降53.17%；归母净利则直接由盈转亏138.34亿元，同比下降518.92%。
对此，蓝光发展的解释是，随着债务风险的持续加大，下半年公司经营出现较大困难，旗下房地产项目面临停工、诉讼、查封、逾期竣工等问题，最终结转的项目大幅减少由此影响了公司最终营收。
同时，此前蓝光发展为了自救而处置核心资产带来的影响，也在2021年有所体现。
按照蓝光发展的说法，2021年公司出售蓝光嘉宝服务股权和部分地产项目，减少期内利润总额7.97亿元；截止期末，公司总资产为1745亿元，同比下降32.4%。
相比一些房企在“暴雷”之后才实施资产处置动作来“卖子求生”，蓝光发展早在2020年8月就开始“挥刀”，卖掉迪康药业、砍去医药产业板块。
要知道，2015年时蓝光发展正是借壳迪康药业才完成了A股上市。依托主营医药业务的迪康药业，蓝光发展还构建了3D生物打印业务，将这两大业务称之为创新支柱产业，并喊出“生命蓝光”的口号；地产业务和现代服务业，则定位为“人居蓝光”。
2015年-2018年，蓝光发展以“3D 生物打印+生物医药”为口径披露的板块营收由4.47亿元增至10.12亿元，复合年增长率2.26%；毛利率58.91%-73.38%，领先其余产业。
可以查询到年报数据显示，2015年到2019年四个完整财年，蓝光发展对迪康药业累计投入
3.75亿元；但仅2019年，迪康药业为主的医药板块实现营收就已达10.66亿元，2020年也有6.96亿元。
紧接着的2021年2月，蓝光发展又宣布将出售旗下的物业产业平台蓝光嘉宝服务。该公司2012年成立，2015年也就是蓝光发展A股上市的那一年也实现了新三板上市，系西南地区首家登陆新三板的物企。
之后，为了业务扩张，2018年下半年蓝光嘉宝从新三板摘牌。次年3月便向港交所首次递交招股书，当年10月港股上市，由此也让蓝光发展进入“A+H”双资本平台。
截止被收购前的2020年年末，蓝光嘉宝的管理服务合约面积已达2.1亿平方米，在管面积约1.4亿平方米；同期营收27.34亿、净利润5.5亿元。最终被蓝光发展以49.64亿元的总价出售予碧桂园服务，并在2021年8月从港股退市。
另一因素则是与许多房企一样，基于对市场的预判，蓝光发展在2021年计提了65.76亿资产减值损失，同比翻39.6倍；其中针对地产项目的存货跌价准备达到61.14亿元，占比近93%。
由此，直接减少蓝光发展当期利润总额67.39亿元。一次性计提减值几十亿，这种处理方式在其他房企身上也有发生。经历了2021年销售市场以及信用市场的双重挑战，多数房企对现有项目不得不采取更谨慎的估值方法。
但需要注意的是，企业何时计提资产减值准备，会计制度中仅规定“定期或者至少每年年度终了时”。而计提资产减值准备，对企业最直接的影响则是反映在财务报表上，即侵蚀当期利润。正因如此，这种一次性“出清利空”的方式，也存在“业绩洗澡”的质疑。
自身原因之外，叠加房地产行业整体下行影响，2021年蓝光发展的地产销售也出现了量价下滑，仅实现销售额额465.62亿元，同比下降55.03%；销售面积505.80万平方米，同比下降58.03%。
要知道，蓝光发展在2019年跻身房企“千亿阵营”，即使在已出现处置资产的2020年，也仍实现了2%的增幅，以1035.36亿元的成绩守住了千亿房企的位置。
同在2020年，蓝光发展也还保持了9.6%的营收增幅；虽然同期归母净利润同比下降了4.53%，但也仍盈利了33.02亿元，“增收不增利”的尴尬也不是房企中的个例。
已身背328亿元逾期债务
拆解来看，蓝光发展的业绩恶化由2021年二季度开始，这也正是蓝光发展危机逐渐“公开化”的时间。
此前的2020年7月，以9亿元的价格剥离了迪康药业；乃至之后的2021年2月出售蓝光嘉宝服务时，蓝光发展给出的理由都是回归地产主业。
但彼时与该理由相背离的确实，在差不多的时间里，蓝光发展还陆续退出了旗下多个合作开发的地产项目。
如此密集的资产处置动作，就曾引发外界猜测。到了2021年3月，市面上曾突然暴出蓝光发展“大面积裁员”等负面消息，不过这些消息被迅速否认。
但紧接着事态却迅速变化了，到了4月，市场上屡现蓝光发展或“被收购”的传闻，绯闻对象涵盖了万科、融创中国、华侨城等多家房企。
此等消息在当月并未得到涉及房企们的回应，蓝光发展却在当月月底召开了投资人会议，并宣布一个重磅消息：有适当的机会时，公司会引入财务投资者，但“不会考虑出让控股权”。
此言一出，从正面回应了蓝光发展不会“被收购”，却也透露了其欲“引外援”的意图，也近乎微妙地印证了蓝光发展遇到了困难。
一个鲜明的对比是，在2021年一季度，蓝光发展总营收和归母净利均为正增长，且均为盈利状态。
但二季度，蓝光发展总营收和归母净利却突然大降，且同比降幅均超51%，单季度实现营收50.77亿元，归母净利却已亏损52.83亿元。
之后的三季度、四季度，蓝光发展也未能扭转“双降”局面；并且归母净利分别亏损19.83亿元、71.3亿元，同比降幅也在扩大，由此导致其全年业绩惨淡。
纵然下半年的低迷业绩与行业下行也有一定关系，但其中一大重要因素则是蓝光发展从7月开始，出现了实质性的债务逾期。
当年7月9日，蓝光发展首次发布公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告。该公告涉及的本金金额实则仅为24.84 亿元，但同时披露了一个重要事实：蓝光发展的“流动性”已近乎枯竭。
截止彼时最近的6月30日，蓝光发展账面上的货币资金余额为110.16亿元，但实际可自由动用的资金仅为2.07亿元；大量的资金则沉淀在预售监管资金池、合作开发项目等板块。
蓝光发展将其无法偿还债务的原因归结为“公司流动性阶段性紧张”，在2021年年报中也有提及，并补充了一些细节。
按照蓝光发展的表述，上半年公司出售下属物业和地产项目等资产，动用大量自有资金，保障了境内外公开市场债务融资工具的到期兑付。
但下半年公司在公开市场融资未改善，融资性现金流“失血”；同时金融机构对公司偿债能力担忧加剧，出现了债务提前到期的金融挤兑风险。
如今，蓝光发展已债台高筑。截止最新的今年4月22日，其披露的公司累计到期未能偿还债务本息已合计328.22亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。
据此计算，仅9个月的时间里，蓝光发展的逾期未偿还债务暴增了12.21倍。
负债之谜与少数股东权益之争
戳中蓝光发展命门的正是债务问题，事实上，坊间曾流传未经官方证实的说法和大面积的媒体报道，称中国平安是蓝光债务的最后一块遮羞布。
相关信息显示，蓝光发展位于佛山的一项目曾得到平安几十亿元的融资。但2020年10月，蓝光发展在这笔债务到期后未按时偿还，招致平安方面不满并对其限制融资。
流传到市场上，便成了“蓝光发展进了黑名单”，引起更多经融机构和资方的警觉。叠加彼时蓝光发展密集的资产处置动作，便引发了外界担忧，多米诺骨牌开始倒下。
蓝光发展往期财报显示，2016年时深圳市平安创新资本投资有限公司（平安持股99.88%）减持公司股份超1.96亿股；但截止年末仍持3939万股，持股比例为1.84%，系除蓝光控股、杨铿之外的公司第三大股东。
之后的2017年，平安创新未减持所持蓝光发展股份，截止年末仍持有3939万股、仍为公司第三大股东；但到了2018年年末，平安创新已不在蓝光发展的前十大股东行列。
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