回港之后，贝壳能否重新“成长”？

理财鱼小提示：回港之后，贝壳能否重新“成长”？

5月11日，贝壳重回港交所正式挂牌上市。

这次贝壳采取了介绍上市方式，并不涉及募资，主要在于保护投资者利益，以及减少企业层面的波动。

当下整个房地产行业和中概股环境都面临着重大变化。贝壳港股上市的同时也提出面向未来“一体两翼”的发展方向。港股上市后，贝壳能否得到新的成长空间，实现估值重塑？

一、回归居住属性，现金流稳健提升抗压能力

贝壳回港上市，虽然解决了从美股退市的潜在风险，但股价表现最终还是取决于公司的长期价值。

对此，投资者先要去正确认识房地产市场，才能知晓贝壳的真正价值。

与很多行业一样，房地产拥有传统的周期属性，而贝壳作为国内最大房产交易服务平台，也自然受房地产周期影响。只是在公司上市之初，很多投资者均忽略了这一点，从而和大部分中概互联网企业一样，给予了其高估值。

其后在2021年，相关监管政策密集出台，不但开启房地产新一轮的下行周期，也改变了贝壳的估值体系，被直接归入为周期股。

不过，企业发展是动态的，永远处于寻找和发展中，对估值方法也应结合企业所处阶段动态地进行更新。而且，比起短期的表现，投资者更应关注企业长期业务的培养和建设。

这意味着，当下贝壳或许跟随了房地产周期而承压，但不代表未来亦是。

从其战略发展以及数据来看，公司确实在努力摆脱周期，往更平稳成长的发展方向进发，这大机率亦将成为公司重估的基础。

回到当下，在今年反复的疫情下，房地产行业作为“稳增长”重要一环被点燃了松绑的希望，各地楼市相继吹起了暖风，例如降低首付、资格门槛等，可预期后续支持力度大概率只增不减。对于房地产其实没有必要一直带着有色眼镜看待，北京住宅房地产业商会会长、社科院经济学博士黎乃超认为：房地产行业有它的特殊性，既是民生工程，也是经济支柱，特别重要的是，还带动了产业链上下游的其他500个行业、2000个专业。排除掉炒作因素后，居住仍然是事关国计民生的基础产业、实体产业。

长期而言，在行业洗牌后，加上居住属性回归，对贝壳来说更是一种利好。

一方面，不论是房产开发商或是中介，行业洗牌均利好遵守规矩以及财务健康的企业，而贝壳不但是最遵守规矩的最大中介，更在行业逆境下维持着健康的现金流。

2021年，贝壳的平台完成了超过450万笔房屋交易，合计总交易额达到人民币38,535亿元，同比增长10.1%；经营活动产生的现金流量净额为35.95亿元。

根据灼识咨询报告，按总交易额计算，贝壳是中国最大的房产交易和服务平台，同时也跻身全球前三大商业平台之列。

截止2021年年底，贝壳持有561亿元的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资，现金供应充足不但能持续加深现有的护城河，更支持商业模式的不断优化，打开新的成长空间。

另一方面，调控政策将为行业建立起长效发展机制，减弱其周期性，而一个更平稳的房地产环境是中介健康经营的重要条件。

可以预期，企业只要跨越了当下谷底，便会进入另一个发展新时期，在市场稳定下，房地产这块丰富的土壤能更持续、稳健地发展。

更重要的是，在这一背景下，贝壳探索出了新的成长空间，于2021年底发布“一体两翼”战略升级，积极变革穿越周期，为投资者创造长期价值。“一体”即二手和新房交易服务的房产经纪事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。

往未来展望，贝壳将更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者，为其提供优质多元化的供给，成为‘让家更美好’的新居住服务提供商。

二、“一体两翼”战略升级，穿越周期创造长期价值

“一体两翼”的意义非凡，象征着贝壳更大步地向居住服务迈进，而带来的不仅是业务增量，更重要是促使公司加强烫平周期的能力。

经济下行时，人们可能不买房，但不可能不住，这就是“一体两翼”最底层也最简单的思考逻辑。

先从房产交易领域业务来看，随着住房市场进入存量时代，消费者定决策会更理性，单纯的建屋带动新需求已逐渐落后于时代发展，品质竞争将会变得越发重要，变相对中介的专业化提出更高的要求。

对此，贝壳以提升用户房产交易安全与服务体验为准则，结合20年房产交易服务实践和VR、AI、大数据和物联网等科技手段，构建出新的品质管理生态系统。

以保障交易安全为例，贝壳除了通过“真房源”改善消费者找房阶段会遇到的假房源问题外，于去年更进一步强化，在全国范围内建设贝壳签约服务中心，解决签约环节所面对的各种复杂难题。

贝壳通过专属签约服务场景、培养专业签约经理，提供签约咨询、合同签署等多种服务，大幅提升消费者在签约环节的服务体验和安全性。

此外，贝壳持续丰富新房楼盘的线上信息，增加了楼盘不利因素等信息点披露，让消费者可以更全面、真实地了解房屋信息。同时，配合贝壳推出的新房服务承诺、“N天无理由退房”服务承诺等多项措施，为消费者营造了安心的品质购房环境。

截至2021年底，贝壳推进的8项服务承诺，共计200多个品牌主动申请除真房源之外的服务承诺(真房源服务承诺为统一要求)，门店渗透率达到83.9%，成交客户知晓率达到82.4%，服务承诺的按约履约率达到96.4%。

贝壳持续提升服务品质，不但进一步加强其竞争力，亦能带动整个中介行业规范行为、提升品质服务，在下行周期更是加速行业的出清。

另外，在不断夯实房产交易领域业务的同时，贝壳也正逐步延伸至品质居住服务的垂直领域，将多年积累的经验用于此，从而不断扩展其在价值链中的业务布局。

具体上，继2020年推出自有家装品牌被窝家装后，于2021年亦成功推出了Home SaaS系统，在家装流程的关键环节中实现全面模块化、标准化和数字化，更促使被窝家装于该年成功向客户交付了超过3500个家装项目。

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