5地铁交汇直通各大中心，这个板块为何还颇受冷落?
理财鱼小提示：5地铁交汇直通各大中心，这个板块为何还颇受冷落?
日前，官方发布了广州地铁18号线、22号线首通段的地铁票价，这两条万众期待的地铁线路，开通指日可待（据路边社消息，有可能是9月28号）。
广州地铁18号线从南至北穿越了明珠湾（横沥）、万博（南村万博）、琶洲（磨碟沙）、珠江新城（冼村）、天河北（东站）等五个“宇宙中心”，且时速高达160公里（普通地铁的时速约为90公里），能实现广州市区与南沙副中心半小时通达。根据规划，未来或延伸至中山、珠海；或往东延伸，接入深圳。
而22号线北延段经调整加入广州火车站后，22号线将串起白云机场、白云站、广州火车站、广州南站、庆盛站等海陆空七大枢纽，未来还将跨海而过连接东莞、继续东延至深圳。
毫无疑问，18号线、22号线将成为大湾区交通大动脉。
|地铁18号线与22号线在番禺广场站交汇
而这两条明星地铁线路的交汇处，就是番禺广场。
对于番禺广场，本地人的印象是老城CBD，新广们的印象估计是恐怖3号线的终点站。
而在广州楼市的话题里，番禺广场更是寂寂无名。
这么一个不起眼的板块，却是广州为数不多的超大型交通枢纽，未来5条地铁汇聚，将承接市际乃至大湾区重点城际的客运流。
|番禺广场将有5条地铁线路汇聚
番禺广场，除了已经通车的3号线，还将有以下4条地铁线路：
18号线：连接南沙、琶洲、天河北等，未来或延伸至中山、珠海、深圳；
22号线：串联白云机场、广州南站、庆盛站等枢纽，未来延伸至东莞、深圳；
17号线：番禺快线，由知识城-萝岗-紫坭，经过石化、黄埔客运港、莲花、番禺广场、沙湾镇等地，还将延伸至佛山顺德；
3号线东延线：番禺广场-海傍，全部站点都位于番禺内，缩短亚运板块到市区的距离；
其中17、18、22号三条地铁线时速均为160公里，为当前国内在建地铁最高时速。
可以看出，未来番禺广场将连接明珠湾、万博、琶洲、白鹅潭等重点中心商务区，还将延伸至珠海、中山、东莞、深圳等大湾区重点城市，是名副其实的超大型交通枢纽。
再来看规划。早在2019年，政府已就番禺广场周边地区做出详细规划。地块将践行TOD理念，未来将发展为广州南部公共服务中心及重要交通枢纽，番禺行政文化及市民活动中心。
|番禺广场TOD规划效果图
资料显示，番禺广场TOD项目总建筑面积约30万平方米，将以9万平方米的城市公园连接4个地块，融合交通场站、生态花园、商业服务、文化旅游等功能，打造区域文商旅体验中心和城市地标，将番禺广场综合体打造成为复合城市名片与TOD样板。
在最新出炉的番禺“十四五”规划中，番禺广场商圈也被重点提及，未来将作为番禺大道文商旅融合发展轴的关键一环，也是番禺第三服务产业经济带的重要部分。
规划如此高大上，但为什么如今的番禺广场板块，还是颇受冷落呢？
单看交通配套，番禺广场毫无疑问是王炸级别，但别的方面就差强人意了。
|番禺广场周边缺乏高端产业 图源：网络
一是区域产业规划弱，缺乏高端产业。作为番禺老城区的中心，番禺广场聚集了一批区府各大机构，周边还有商业中心、大型医院、省一级学校等配套，未来还将有番禺图书馆、番禺工人文化馆两大地标。从自住来看，番禺广场可谓满足了这方面的需求。
但产业方面，既不像万博那样有集聚效应，也不像琶洲那样有明确定位，仅凭一个TOD的概念，很难吸引高端产业入驻。没有产业，自然也就吸引不了高端人才，没有产城融合，只能沦为“睡城”。
|凯达尔枢纽国际广场 图源：南方PLUS
况且，拥有TOD概念的，也不仅仅只有番禺广场一个。提起TOD，大家第一个想起的，是新塘TOD。这个号称国内首个TOD城市综合体，同样交通优越，除了13号线，还有28号线、20号线、16号线以及广深、广汕、京九三条高铁，穗莞深、新白广两条城轨等九大轨道，新世界、保利、雪松等多家巨头都在此设立了总部，相比番禺广场，无论新盘或二手房，新塘的价格更有优势。
二是这里一手土地供应几乎为零，距离上一次拍地已过去6年。没有新盘，自然少了热度。
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