首批公募REITs产品上市进入倒计时 助力市场长期健康发展

　　理财鱼小提示：首批公募REITs产品将上市交易 专家表示各方协力方能推动市场行稳致远

　　首批公募REITs产品上市进入倒计时。

　　6月15日，首批9只公募REITs产品在沪深交易所发布上市交易公告书，相关产品将于6月21日正式上市，这标志着国内公募REITs试点工作即将正式落地。

　　专家表示，作为国内的创新金融产品，公募REITs产品在上市以后势必受多方因素影响，从而可能出现折溢价风险。对投资者而言，应理性看待其投资价值，充分考虑自身的风险承受能力，避免追涨杀跌，分享此类产品长期投资回报；对机构和企业而言，首批资产受公众认可度高，但公募REITSs产品维持良好价值需要管理人持续做好项目管理，努力提升项目运营效率。

　　首批公募REITs产品发行募集已告一段落，从A股上市公司的公告可以觅得端倪的是，后续会有更多优质公募REITs项目蓄势待发。专家表示，各方应清楚地认识到，公募REITs的发展难以一蹴而就，我国在公募REITs试点上还存在诸多亟待澄清和解决的问题，包括税收优惠、基础资产经营权转移、法律保障等，而这有赖于监管层与市场参与方共同找出解决方案，协力推动公募REITs市场长期平稳健康发展。

　　首批产品下周一上市

　　6月15日晚间，上交所首批5只公募REITs产品和深交所首批4只公募REITs产品相继发布上市交易公告书，相关产品将于6月21日（即下周一）正式上市。这是自去年4月底，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布以来，市场各方都翘首以盼的一天。

　　根据相关规定，由于风险收益特征不同于股票、债券、基金等金融产品，基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。

　　“公募REITs面向的主要是机构投资者，个人投资者从场外通过基金账户认购的份额持有时间较长，若想卖出，需先将托管转至场内证券公司，才可以在二级市场交易。”某公募机构人士告诉记者，此次产品上市后，散户可根据二级市场价格变动来选择入场或离场时机，但需警惕炒作风险，理性投资。

　　首批9只公募REITs产品已于6月7日正式设立，净募资总额约300亿元，共计150万户投资者认购。试点项目涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等多种资产类型，募集资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点投向补短板领域。

　　德邦证券最新研报表示，公募REITs将底层资产证券化，以稳定现金流和分红机制，激励长期资金投资，不仅有助于提高一级市场以及基础设施投资项目的流动性以形成投融资闭环，而且有助于促进基建投资的良性循环。首批9家公募REITs开启万亿元资产大门，少数投资者先行试水，随着管理完善和REITs市场的扩大，未来将会有更多投资者参与REITs投资。

　　应理性看待投资价值

　　首批9只公募REITs产品在公开发售阶段便受到投资者追捧。9只产品均于5月31日启动公开发售，在发售当日便达到认购上限，启动按比例配售。此前沪深交易所公布的首批9只公募REITs产品的公众投资者认购结果显示，5只产品公众投资者获配比例低于5%，其中首钢绿能公众配售比更是低至1.76%。

　　在业内人士看来，首批公募REITs产品受青睐，主要是因为首批底层资产质地成熟优良，投资风险相对较低，且产品具备强制分红等特点。但投资公募REITs同样可能面临基金价格波动、项目运营、流动性、终止上市风险以及税收等政策调整风险等。

　　由于此次公募REITs产品采取封闭式运作，不开放申购与赎回，因此只能通过二级市场进行买卖。专家提醒，投资者需警惕炒作和投资过热等风险，充分考虑市场波动因素，进行理性投资。对于公募REITs上市后的表现，多数机构人士表示，公募REITs是以稳定现金流为特征的产品，价格出现暴涨或暴跌都会偏离基本面。

　　中航基金日前在致首钢绿能REITs投资人的一封信中表示，REITs属于国内资本市场的新成员，投资人群体尚未完全成熟、投资逻辑也未完全成体系，可能造成REITs二级市场的非理性波动。基金投资犹如栽花育苗，需要时间来浇灌。

　　中金公司（601995）研究部建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。由于公募REITs是典型的中等收益、中等风险金融产品，从国际经验看，产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

　　助力市场长期健康发展

　　公募REITs作为我国基础设施领域投融资机制的重要创新，对盘活存量资产并进一步推动基础设施投融资市场化具有重要意义，而试点工作的平稳落地离不开政府、监管部门、金融机构、企业等通力协作。

　　6月16日，上海市发改委牵头研究制定的《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》（以下简称“上海REITs20条”）出台。在上海国际金融中心建设大背景下，上海REITs20条在此时出台可谓意义重大。具体来看，上海REITs20条主要涵盖六大部分内容，聚焦基础设施REITs项目全流程、全链条，更加突出对基础设施REITs发展的全生命周期政策支持。

　　上海市地方金融监管局副局长李军表示，上海REITs20条有助于盘活上海市基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道；有助于优化社会资源配置，为投资者提供更加多样化的产品；有助于发挥金融机构作用，进一步推动创新上海市基础设施领域投融资机制。

　　值得注意的是，在公募REITs产品上市初期，交易所将重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为。上交所表示，将在证监会的指导下，全面做好首批项目上市交易、安全运行、风险防控及投资者教育等工作，保障首批项目顺利、稳妥落地。

　　深交所表示，基金管理人、深交所会员应认真落实投资者适当性管理制度，督促普通投资者在首次购买基础设施公募REITs时签署风险揭示书，了解公募REITs产品结构和风险收益特征，合法合规参与交易，共同维护基础设施公募REITs市场长期健康发展。

　　此外，公募REITs长期平稳运行离不开基金管理人的专业化管理和精细化运营。专家表示，公募REITs 作为创新金融产品，其运营管理逻辑与传统基金存在根本性差异，产品要得到基金持有人认可，制定行之有效的基础设施资产运营策略、总结科学合理的运营管理方案、提供优质的信息披露内容均必不可少，这也对基金管理人提出了更高要求。

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