财富早观点 | 房地产投资短期内可关注与地产相关的优质金融资产

当前房价又处于“十字路口”，楼市动态再次成为大众视角的主角。短期来看，本轮房价涨幅的高点可能已过。原因如下：一是从周期角度看，以全球次贷危机为划分，2010年之前我国房价运行每4年经历一次高点（2001年一季度、2005年四季度，2010年一季度），此后几乎每3年经历一次高点（2013年一季度、2016年一季度、2018年四季度），此轮房价涨幅的高点已出现在2021年上半年。二是伴随着央行和地方政府对房地产市场融资环境、购买行为和监管政策趋严，房企和居民部门信贷融资增速将逐步放缓。从历史经验来看，在信贷增长放缓和房企土地购置行为偏谨慎的背景下，全国主要城市房价涨幅在未来12-18个月内放缓的概率较高。

但是，在政策收紧的年份，房企由于负债和现金流压力增大，从而向融资市场借钱；另外，为较快获得销售回款，房企会会更加注重建设、运营和房产销售，即进入投资回收期。因此，通常在房价涨幅回调之际，股票市场波动加剧，投资优质房企债券的投资者反而获得了不错的、稳定的回报，部分产品年化收益率在5%-7%之间。因此，当前建议投资者可以将视野拓展至与地产相关的金融资产，例如优质房企债券或信托基金，分享房地产业在不同运行周期中的红利。

私募FOF在国内兴起的三大原因

私募FOF发展历史悠久，截至2020年，全球FOF的总资产约为4190亿美元，在对冲基金市场中的占比达到20%。

近些年，私募FOF在国内的关注度逐渐提升，部分热门产品需求旺盛，个别产品首发规模突破百亿元。在2014年证监会发布的《私募投资基金监督管理暂行办法》允许私募基金财产的投资范围扩展至基金份额后，私募FOF开始大幅增长，2015年首次突破了1000支。截至2021年7月，国内私募FOF的产品数量多达4645支，其中私募基金自行发行占40%。

私募FOF之所以开始兴起，主要由于以下三方面原因：一是私募产品数量多、业绩分化大，而FOF可实现择优而选。截至2021年7月，我国私募证券投资基金产品数量达到67062只，不同产品间业绩分化较大，加大了投资者自己直接挑选产品的难度，而私募FOF依靠专业管理人定性和定量分析，能够为投资者实现择优而选。二是私募FOF能够实现分散化投资，避免单只基金业绩不稳定。投资单只私募产品可能存在投资策略单一、业绩不稳定的风险。而利用FOF投资一篮子私募产品，若部分产品业绩欠佳，组合能够平衡收益；若产品业绩良好，子基金能贡献Alpha，组合将获得超额回报。三是私募FOF可以抵御市场极端风险，穿越牛熊。私募FOF可以寻找长期低相关性的策略，通过构建策略间的分散化组合来穿越周期波动，抵御市场极端风险。

整编：新湖财富

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