逆风解意 胶州7字头/即墨8字头来了
唐代诗人崔道融《梅花》诗云：逆风如解意，容易莫摧残。世界上的逆风、退潮何曾有过解意人心的时候，不解意才是人生常态，更多的是需要适应格局的变化。今年以来青岛市区豪宅市场不断攀升的同时，近郊部分缺乏人气的区域却在炒房客褪去后艰难度日，降价、工抵房、特价房……求存维艰！
从上半年各区成交来看，黄岛、城阳、即墨排名前三，分月度看即墨胶州成交整体与大势基本一致，3-4月份较高，5-6月略有走低。但是在6月冲刺月份即墨环比回升，胶州则呈现连续两个月下滑态势，足见胶州市场的乏力。
另外根据中指研究院数据，近几个月库存量去化周期胶州一直保持高位。截止6月底胶州新房住宅去化周期在21.61个月，为当前青岛各区库存压力最大的区域。
胶州市场的惨淡其实早已露出苗头。较早时候，胶州上合荣盛锦绣外滩项目即去掉装修改为毛坯，价格也从高位的11000元/平回到万元线以内9字头左右。而目前荣盛胶州上合项目在售三期高层1#、2#、3#楼，小高5#楼；五期小高5#、8#楼；高层户型建面为中间户99㎡，两边为120㎡，均价约为8800元/㎡；小高层110-130㎡，均价约为9500元/㎡；洋房为142㎡，均价约为11500元/㎡。均为毛坯交付。曾几何时，上合板块高层带装修都是要在万元线上徘徊的，如今回归到8字头也算一种降低门槛。
另外，据悉，目前上合区域二手房不少均价在7字头，即便如此挂牌成交周期也比较长，接盘者寥寥无几。
胶州市区方面，新城区豪宅代表奥园首府壹号一期高点曾经达到16000元/平左右带装修，而如今顶底楼房源直接回到单价9字头，差距不是一般的大。少海板块高层毛坯在春季的时候就到了7字头的价位；西部老城区纯新盘华发紫金峰景一直酝酿开盘，但是半年过去了工地进展都出地面老高了而迟迟难开盘，胶州西部郊区的位置尴尬也注定了蓄客比较困难。毕竟相对靠里的西部旧城改造标杆中心大盘胶州华润城作为片区中心，既有集中大规模商业又有九年一贯制学校，品牌产品物业全面过硬，均价也就在8400元/平左右。跟着潜力走，人少规划配套更少的郊区翻盘的概率也大大降低了。
即墨市场整体比胶州要好不少。毕竟成交一直排在区域前三，库存去化压力也较之低不少，与整体青岛市场去化周期基本持平。不过即墨市场路线也比较清晰，不像市区的豪宅一路走高，主流持稳为主。以即墨西部为例，首创禧悦学府作为上半年新盘首开，均价在11000元/平左右，小高层产品，与周边的荣盛锦绣学府、中冶德贤公馆、中南紫云集、即墨万达广场等产品差异不大，但是价格却走得更为亲民，差价幅度约在1000-2000元/平左右。另外，即墨旭辉银盛泰星河城一期9字头均价在1万出头左右，近期7月10日计划新加推，8999元/平起，仍旧走低起价路线，价格整体变化不大。
市区方面，豪宅与刚需小户型开始分化。浮山后及新都心、崂山区豪宅走高，而老四方刚需盘改走中小户型路线。保利时代以78-98平户型为主，均价2万左右。中海观澜庭新一批房源推出，均价不过2万左右，为刚需进入市区提供机会。
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