潘浩：预售资金监管从严，长期有益于房企稳健经营

商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。目前，预售资金监管采用全额监管和重点监管相结合的方式。重点监管资金是指房地产预售项目达到竣工备案条件所需要的工程建设费用。

近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期。根据贝壳研究院统计，从2020年至今，全国主要城市共发布相关政策65次(不包含应对疫情暂时纾困的政策)，其中2020年有44次、2021年有21次；在2016-2019年间，平均每年有12次相关政策发布。

预售监管政策不断趋严

2020年，全国的监管政策全面走向精细化，多地出台了重点监管资金将采用“节点管理”的政策。2021年，重庆则取消了对不同信用资质开发商实行差别化资金监管额度的要求，全部采用最高比例进行监管，以充分保障交房质量。

从全国范围看，将重点监管资金额度比例进行细化的城市较少，多数为二线城市，且各城市间差异较大。其中，太原重点监管资金比例最高，达到40%。南宁重点监管资金比例最低，为15%。此外，与其他城市直接划定重点监管资金比例方式不同，南通按照项目单位面积金额来设定重点监管资金的标准。

长期以来，大力度的预售资金监管使得相关纠纷明显下降。贝壳研究院数据显示，2019年至2021年第三季度，全国商品房预售合同的民事纠纷案呈逐年下降趋势。

不仅仅是对预售资金进行重点“盯防”。据贝壳研究院不完全统计，近十年来，北京、上海、广州、深圳、成都、合肥、武汉等多个城市分别从施工进度要求、设定发证最低规模、新增限价及精装要求，以及现房销售试点等方面，对预售证发放要求进行了升级。

整体上，预售证的发放，在一二线城市普遍要求严格，三四线城市整体上相对宽松。

加强监管为购房者、房企实施双重保障

短期内，预售资金监管使房企面临一定发展压力，但从长远来看，却有益于房企的稳健经营。

房企通过预售获得了资金，理论上需要履行相应交房义务。根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范，是对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。

预售监管政策趋严，也将进一步放大房企运营能力差异。健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势在提升。如成都、长沙、长春、惠州等地实施了与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策，客观上也在夯实稳健型房企的竞争优势。(中新经纬APP)

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