商业管理“轻资产”潮涌，将成下一个风口？
理财鱼小提示：商业管理“轻资产”潮涌，将成下一个风口？
7月13日，在《经济观察报》、经观传媒主办的“第十一届（2021）IF·商业地产沙龙”上，就品牌与规模、数字化转型等话题展开讨论，与会专家认为，商业地产的“轻资产”时代正在到来，房企纷纷成立商业轻资产管理平台，是否对于现在商业格局形成降维打击？在商业体“社交化”的大背景下，商业地产走势如何？是目前商业地产面临的待解之题。
参与沙龙的嘉宾有凯德集团（中国）华北区区域总经理辛伟汕、汉博商业管理集团股份有限公司执行副总裁李亚明、睿信致成副总裁刘笑宇、中央美术学院博士、设计师,察哈尔学会喜马拉雅研究中心副主任薛江、经观传媒商业及不动产事业部总经理王敏、经济观察报城市与不动产运营部主任张雅楠等，共同探讨在不动产运营领域资产类别愈发多元化的今天，商业地产的现状与未来。
专家一致认为，在“非地产化”的大背景之下，物业管理成为资本的风口，而商业地产的“风口”也正在孕育之中。
品牌和规模：
对商业地产企业来说，品牌和规模意味着什么？市场的竞争格局会如何演变？
辛伟汕：
品牌意味着口碑，租户网络、运营管理、服务水平都是商业地产企业口碑的重要组成部分。
在目前，商业地产出现了两个大的趋势性变化：
一是数据化，即有针对性地了解客户，对于需求把握“原子化”。
二是社交化，以前更多是满足消费需求，而现在已经成为情感交流的平台。
凯德的目标是扩大管理资产规模。今年，集团启动业务重组，定位于轻资产、资本高效企业，致力于成为一家以亚洲为中心的全球性房地产投资管理公司，不断扩大管理资产规模。
李亚明：
今时不同往日，随着国家这十年的密集政策出台，政府也在敲打和提醒资本和开发商，要顺应时代去转型并关注未来发展。
现在商业已经进入从地产时代，进入到了商业时代，或者说商业资产管理时代。到了商业时代品牌就尤其重要了，前几年随着资本投入物业管理公司，物业管理成为热点。而现在，很多地产背景的开发商纷纷成立了轻资产的商业公司，开始进入到这个领域。开发商在降维打击，到商业地产领域分蛋糕。
目前市场的格局，新增量很少，存量在增加。大家也能看到，现在全国的各地方政府纷纷成立了城市更新局、城市更新办公室，北京天津等地出台城市更新最新政策。未来存量商业资产的改造、盘活以及持续的经营，对于我们来说应该是多交流、多思考，利用我们行业专业去做好的事情。
总之，所谓品牌和规模意味着什么就需要看是所处什么时代。一定意义下，有的品牌和规模意味着未来，而有的品牌和规模则意味着包袱。
薛江：
对于公共空间来说，数十年来在发生着巨大的变化。
我们在做博物馆和美术馆，原来是展览馆的概念，东西来了挂起来就可以了，只负责挂，只提供场地，看不看是你的事。
现在不是这样了，公共空间也在注重强调体验和服务，如何互动。
如何在有限的空间进行知识生产，客户层面如何能够主动地去体验，有三点，是值得关注的：公共性，安全性，体验性。
刘笑宇：
品牌与规模，是一个相辅相成的关系。做商业轻资产，品牌成为一个稀缺资源，有品牌才能有理想的私域流量。
如果探究商业地产的品牌的形成过程，我们大致盘点一下：
2009年、2010年，万达第三代产品出炉，标准化体系形成，品牌店跟随万达店下沉至二、三线城市，这可以看作是品牌扩张的先导。
2015年，被业界称为“轻资产元年”，万达成产轻资产商管板块。
2016年，家居头部企业红星美凯龙，成立以“爱琴海”为品牌体系的轻资产商管公司。
万达轻资产至2020年，在全国管理58个项目，爱琴海为60个项目，二者不相上下。
龙湖商业，今年3月，开始全面轻资产。
而今天来到这个沙龙的凯德商业，是国内唯一能打通“投、融、管、退”的纯粹商业地产。
对于国内的企业来说，事实上目前新城广场发展较快，有当年万达的势头。但是，目前也是与万达一样，是商业与住宅开发并举，以住宅现金流补足商业地产的“重资产”。
有一家客户做奥莱产品，在全国已经开了17家店，最火的店在房山，2018年做到30亿，耐克店单店营收达到1亿，在奥莱产品中排全国前列的。
即使是这样的运营状况，依然有很沉重的包袱，因为无法做到最后的环节，资产的退出通道无法打通。
行业拐点：
启动轻资产的行业契机与企业契机是怎样的？
李亚明：
在互联网时代，社会裂变、信息裂变、商业模式也在裂变。对于房地产业的影响是深刻的。
以前十几年来，房地产公司年报的净利率都在15%左右，是很平常的，而现在大部分是5%。近来，龙头企业万科的股票已超过40天下行，这或许是一个标致标志性的变化。
现在，业内有一种说法叫“去地产化”，只要是带着置业，地产，房地产，连融资都拿不到，就得改名。这是现在整个的大环境的氛围造成的，对于启动轻资产来说，的确是一个契机。确实是在市场大环境和政策引导下形成的。
企业转型轻资产契机也是在上述环境下形成的，主要有几个因素：首先，要先活下去，保证有利润；第二，则需要有专业度，能够形成可沉淀的东西对外输出；第三，就是需要有数智化动作和布局；第四则是要经营私域流量，需要有经营的思维。基于上述四点，才能由重转轻，关于如何转换，我认为很多企业是转了，但是还是磕磕绊绊，这一行业才刚刚开始。
辛伟汕：
疫情可能是商业地产发展的分水岭。
疫情改变了一些消费习惯，让商业地产加速自我变革。我们发现逛购物中心的人群中，实实在在消费的人占比变高了，有的购物中心虽然客流量还没恢复到疫情前水平，但销售已经超过疫情前。
中国已经推出“基础设施”REITS，那么，自然大家都在翘首期盼“商业地产”REITS早日开放。
商业地产的散卖时代，已成为过去，因为散卖只是一时之快，越卖越不好卖。现在的招拍挂土地，出现了“新合伙”现象，不同的企业承担不同的职能，凯德就可能在未来参与招拍挂中的商业地块。
凯德2004年已经在新加坡启动了纯商业REITS，后来带到马来西亚等国家，实现了商业地产投、融、管、退的完整链条。对于经营者可以参与的所有环节，我们已经跑通了这样一套流程。
凯德希望中国的商业REITS市场早日放开，现在就等政策了。
热议数字化：
如何构建私域流量矩阵，数字化对商业地产转型的影响是什么？
刘笑宇：
大悦城的数字化方面，北京大悦城是行业的较为领先的标杆。大悦城在数字化方面已经形成了“1平台+5系统+10产品”的组合，包括客户感知、客户识别和客户和商户的金融服务等。
但是，应该明确的是，商业的服务和体验才是商业运营的基础。数字化是一个良好的工具，可以让优秀的商业项目“锦上添花”，但不能给运营不佳的商业“雪中送炭”。
在互联网时代，客群发生了深刻的变化。社区客户是一类，对应是的是社区商业中心；以快消为主的年轻人，对应类似SKP、西大大悦城等商业总裁，例如SKP在2020年营业额单店到了150亿元。
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