数字化转型持续关注是一个系统性的运营方式(2)

将来商业运营公司可以做一做更高层面的尝试。中国每个省有一个省级博物馆，去的人越来越少了;而在上海，一些民营企业的美术馆做起来了，主题性很强，能够影响这个时代的一些机构，能够带领今天的新青年或者是新人类往前走。

西班牙有一个煤矿城市比尔巴赫，后来当地政府建了一个美术馆，拉动了当地的旅游业，人们纷纷去那个城市，又建了大剧院，所有的需求是当代人的生活需求。

其实做数字化，本质要研究人们的行为方式、生活方式、需求，数字化只是一个工具，天天研究数字化，研究网红不一定红。

辛伟汕：在这个时代，商业地产不是一个交易的地方，而是社交、体验的场所，顾客在里面，希望有这个氛围，要有转变，数据化只是工具。

举个例子，去年12月在内蒙开了一个mall，那个店的名字原来是叫其他的名字，后来反馈这个地方一直叫纺织城，我们知道了以后觉得很重要，要保留这个地区对商场的认识，我们做了一些关于纺织的布置，把艺术、历史融入在里面，希望打造一个大家能在里面社交的平台。

商业地产要转变为社交领域的过程中也需要工具，私域流量不管是网红还是抖音、小红书，一直在变化，但怎么去用好是关键。

数字化方面，凯德希望在实体店打造灵活社交场所，同时线上的虚拟世界不只是带货，也能产出一些东西，刘总提到大悦城的会员制，我很欣赏。凯德想做的是全公司的线上化，因此我们打造了凯德星。这又说回到品牌，凯德星就是一个品牌，没有品牌认知，就不会让客户接受。所以开始凯德星只是积分交换停车费，渐渐我们也用这个平台带货做直播，转化为有灵魂的空间。

我想说的是怎么构成完整的思路，其实已经都看到了，但是这些随时会变。线上冲击带来的转变一定很大，我们积极拥抱技术，不是以科技为主，是以人为主，最后我们要做的是，怎样让科技服务开发商、运营者，最重要的是服务客户。

李亚明：资产是一个产品，对于凯德也好，万达也好，大悦城也好，有重资产、轻资产，我们就从来没有“重”过。

2015年汉博对标的是酒店管理公司，但酒店管理公司600人管理4万酒店，汉博可能40个人管理十几万的项目。

2007年出台经济统计行业，把我们定义为商业综合体服务行业。轻资产这个词，只不过是万达当年提出的口号，我们行业对应的就是商业管理，或者是商业资产管理，我们做的是这些事。

构建数字化商业，打造私域流量，私域和公域如何打通是需要研究的话题，现在获客成本在300元左右，如何提高有效率和转化率，是需要思考的问题。这个课题比较大，是我们IT部专门做的。我认同一个行业老大说的，数字化不是CIO的事，大家都知道它的作用，但并不是所有人都能做到。

打造数字化主要解决三个问题。第一是更好地管理;第二是让用户反复触达信息或者是商品;第三是解决持续的转化过程，即购买频率和复购率的问题。

如何解决呢，按以前的说法，私域就是周边的生活客群和会员，现在变成企业个人IP号了，互动、交流、发布信息、精准营销、送达、返券，这些国内top50已经做到了。

第二是有了引流手段后，刻画人物画像，或者进行用户分层管理，因为现在的客群和商场的主题人群越来越细分了，未来这些人有精准划分，提供不同的营销策略或者服务。通过不同的服务内容和标准，提高用户转化率、复购率。

用户分层专业化管理，我们公司是一个大部门在做这个事，通过内容营运化考量，管理流程标准化，打造自有的品牌，强化用户对品牌的认知和信任，促进转化。用户分层管理的灵魂就是如何服务好人，如何提升体验、服务标准、增加互动和信息的触达，实际上是通过高黏性的品牌社群做的，这个板块一定是持续关注和打造的，如果不想在这个方面投太多钱，可能刚跟人家学会又变了，这个钱就白花了。

现在大家都在学数字化转型，有转得好的，也有很多是作为噱头。比如前一段业内很多人都不知道的一个项目，突然发布了一个全国领先的系统，叫幼儿走失，这个商业就打了儿童走失的安全性服务标准，一下在业内就传播出去了。

数字化转型对商业经营，公司品牌打造是非常好的。

刘笑宇：轻资产是需要思考的，我认为轻资产是伪命题，从开发商角度提轻资产，但最终商业体需要有人买，从输出管理角度说轻资产，是阶段性产物。

商业运营角度不存在轻资产和重资产，始终要有人为资产买单，链条中的REITs包括资本进来，投资收益不匹配。虽然有一些规模做得比较大，但国内领先的基金公司投地产的还是很少，头部房企不管是商业开发还是经营占比非常低，金融环境有关系，轻资产是现有链条中阶段性产物。未来会逐渐明确投资公司、开发公司、运营公司，这会是更加长远、相对科学合理的商业模式。

网红这个概念不太好听，个人建议，国民审美和标准上升是需要大家建构不断提升的。网红打卡点越来越多，看得越来越多了，公众审美会有一个自主性提升，我不认为网红是不好的事情，可以通过这个手段让大家了解的更广阔。

刚才讲私域流量，私域和公域并不重要，重要的是流量，现在是流量的时代，流量是谁推动的，怎么把公域转化成私域，怎么提升私域的复购率，私域黏性很重要，背后就是流量问题。我们做商业经营，做某一个单品店，最大差异是可以做网红店，一个商场做网红商场比较难，但也不是不可能。

一个店做成网红店对我们是双刃剑，一旦成为网红店就要进行博弈了，我们希望商场有网红店，一般网红店会复制，这可能是我们需要终极选择的，需要商场购物中心有网红店，有打卡点，需要客群过来。

比如上海的万科起跑是爱情打卡点，像薛教授讲的，一定是基于人的角度思考，一定是小资的定位，时尚的定位，爱情圣地，成为网红店，年轻人都去。商场经营的角度，怎样是网红，一定有特色的，符合人性的，符合需求的。

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