杭州个人自主挂牌房源难取代中介 服务价值不只信息展示

`8月18日，杭州房管局上线“个人自主挂牌房源”功能，引发业内人士的广泛关注和大量讨论。据官方介绍，“个人自主挂牌房源”功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，为群众“手拉手”自主交易提供了出售房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。

有观点认为，此举或成政府取缔房产经纪行业的征兆，开启无需中介即可房产交易的时代。

对此，记者咨询了有关专家，其表示：政府要做强制房源核验平台，是基于市场安全交易的共同需要，也是基础设施，对市场产生正的外部性，已经酝酿若干年了，基本上有能力的大城市都会做。“政府也会基于需求多样性，允许手拉手交易，这也是实际存在的，大概占10—20%的比例。但手拉手交易会不会因为政府公共平台而变多，则取决于是否能够建立‘房-客’之间的正循环。”专家表示。

交易服务平台并非新鲜事，但多地运行效果不佳

记者查阅后发现，政府官方搭建的存量房交易服务平台确实并非新鲜事物，北京、深圳、南昌等城市均有相关平台，且并未将中介机构排除在外，经纪公司挂牌房源仍为主要来源，信息平台更多发挥的是房源核验功能。

过去几年，部分城市政府在探索建立存量房或租赁网上交易（监管）平台，这些平台主要包括两类，一类是交易型平台，一类是监管型平台。交易型平台的主要特征是能够吸引客户并导流转化，监管型平台的特点是只对交易的流程设置强制审查，并不获客、导流。

2011年左右，北京市海淀区率先尝试建立政府平台，用于房源验真、挂牌、独家委托、交易网签。初衷是打击假房源，把二手房交易链条（挂牌、中介服务、网签）打通，实现交易线上化。但由于没有明确的独家委托保护机制，导致机构相互私藏房源，等到房源能成交才去政府网站进行核验、挂牌。

长沙推动政府二手房交易平台建设，想要提供更多的交易选择，比如个人对个人的直接交易。网站挂牌会自动完成验真过程，支持买卖双方直接交易，对消费者进行信息展示。目前中介机构基本不使用，个人业主使用较少，买方基本不使用。目前平台现有在售房源不到200套，其中个人房源一百余套。目前网站接近停摆，而同期贝壳长沙在售二手房源近两万六千套。

成都市重点打造集二手房交易和租赁为一体的政府服务平台，也是为了给消费者提供更多交易选择。该平台可对中介机构和业主上传的房源进行基础信息自动核验，其他信息由上传者自行负责。购房人可在网站查找房源和经纪人。目前主要是经纪人在使用，个别业主自行委托。

专业人士认为，政府做交易平台，这需要跟市场竞争，需要花更多的时间和成本，但由于其不盈利的属性，这些成本逐步会拖累其竞争的积极性。总的来说，市场之所以存在，一定是帮助交易双方节省了交易成本，提高了安全和确定性。

居间服务需要大量专业服务，并不能等同于房屋信息展示

空白研究院创始人杨现领表示，业主自挂房源不等于房东直售，两者有根本区别。“业主个人挂牌只是是多了一个房源展示的渠道，且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。”杨现领表示。

杨现领认为，业主自挂房源更不等于唯一渠道独家房源，业主仍然可以选择中介，多家挂牌，全网展示。“杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施，让业主多了一个选择。”杨现领表示，房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高，挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，这个溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5--10%，正是基于此，客户一定要经过大量的带看和比对，在经纪人的帮助下，通过双方谈判把价格降低。

一位不愿透露姓名的资深中介服务人员表示：“买二手房，中介提供了至少60个环节的服务。例如前期筛选房源，房子的安全问题，租客问题，房东是否有抵押、负债率如何等等，中介都要提前调查。”除了各种推荐房源，陪同看房外，中介还要帮购房者跑银行贷款流程，过户流程等等。

杨现领指出，即使在成熟的发达国家，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。从杭州的实际情况来看，实收中介费率只有1.5%，溢价率基本保持在5%--8%，因此购房者大概率不会选择直接跟房东交易。

合硕机构首席分析师郭毅认为，房源展示仅是二手房买卖最基础的环节，纵观交易全链条，除了找到合适房源之外，还要经历看房、选房、价格谈判、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂过程，而这些交易环节，只有专业机构能够辅助完成，因此，二手中介企业仍然具备不可替代性。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉在介绍该平台时也公开表示，目前平台尚未设立资金监管账户，也就是说主要基于买卖双方的信任，比如双方原本就是亲属朋友关系。对于整个二手房交易链来说，除却房源核验与发布，后续还有价格谈判、签订合同、贷款办理、资金监管等多项环节，涉及的利益和纠纷也会更多，“如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”

据了解，当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对较低。

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