楼市调控持续走入深水区 郑州楼市是否能从困境中突围

购房，从古至今都是每个家庭的头等大事，与之相伴的房地产行业也被称为“吸金石”。但近年来，楼市调控持续走入深水区，“降价”“打折”成为今年“金九银十”的高频词。那么，目前郑州房地产行业是何情况?二手房市场境况如何?郑州楼市是否能从困境中突围，走出市场阴霾?

多楼盘降价 郑州房价松动

“9月的郑州开发商，就是比赛谁先卖掉房子，谁就先活着。”“活久见，西四环买房送车!”随着一条条房产降价的消息刷屏网络，不少购房者表示疑惑，郑州住房全面降价的日子真的到了?

近日，记者来到了郑州市金水区经三路上的融创兰园售楼中心，市民赵嘉敏正在咨询：“听说我之前看中的小户型每平米一下降了快2000元，是真的吗?”

融创兰园售楼中心置业顾问贾雪丽表示确有其事，并介绍说：“楼盘降价近期刚刚开始，因为目前房源所剩无几，正在清盘中，大量的人力、物力、场地都是成本，降价售楼是为了尽快收尾。”

随后，记者走访了郑州市万熙天地、碧桂园天玺湾、万科民安理想星光、永威西郡等多家知名房企了解到，市场存在分化，降价最高的地区在郑州南面和西面，金水区少有降价，北龙湖地区则逆势上涨。

“一有风吹草动，远郊真的不抗跌。市区南边、西边地多，才会出现大幅降价。还有一些大幅降价的是公寓楼，本身就溢价过大，公寓的利润之高不是住宅可以相比的。”贝壳网工作人员邓先生说。

据郑州市房管局发布数据显示，8月份，郑州全市商品住宅销售6323套，销售均价12668元/平方米。7月份，全市商品住宅销售11910套，销售均价12725元/平方米。相比下降5587套，销售均价下降57元/平方米。

一位房地产从业人员告诉记者：“今年以来房地产行业受到政策影响本就市场遇冷，7月以来又连续遭遇洪灾、疫情双重打击，不论是外来房企还是郑州本土房企都遭遇了不同程度的经济损失。不少房企都选择‘以价换量’，用促销等手段快速回款，维持公司的正常运转，所以才会出现很多楼盘大幅降价的情况。”

二手房市场开启“下行通道”

8月，不仅郑州一些新房降价，二手房市场也进入凛冬，成为今年新房、二手房首次“价格双降”。数据显示，8月份，二手房房价下跌0.2%，住宅二手房共成交2804套，比7月减少2769套。

“新房、二手房买卖市场是联动的。”河南财经政法大学教授刘社说，现如今，很多开发商被“三道红线”卡住了“钱袋子”，欠债不能超过自有资产的70%，要想再借钱，就要先还旧账。开发商降价销售，以此来快速回笼资金还债，新房市场“大甩卖”，旧房自然也在跟着跌。

“二手房贷款难是导致市场低迷的一大原因。一些银行的二手房贷款业务，仅部分支行或某个支行可以办理，要求多，额度也紧张，且无法承诺放款时间，我自己遇到的最严重的半年都没有放款，一些着急用钱的房东接受不了，也让不少原本打算买二手房的客户萌生退意。”贝壳网负责二手房的相关工作人员说。

二手房最大的好处是现房交易，资料齐全，产权交易清晰，但在银行贷款方面，二手房额度普遍没有新房高，随着现如今审核贷款资质的门槛提高、房屋评估变低、贷款利率提高、放款时间延长，二手房市场越发艰难。

近期购买过二手房的市民王浩告诉记者：“我贷款放款的时间大概用了三个多月，二手房卖方大都是要求收到尾款后交房，对交房时间影响很大。据我所知，受洪灾、疫情影响，有些6月份、7月份成交的房，很多推迟至今都没有完成过户交易。”

“刚需”“改善”购房时机到来

大环境裹挟之下，郑州楼市面临着不小的挑战，那么，郑州楼市何时能够回暖?

刘社表示，目前我省还处于复工复产阶段，很多居民消费是被迫降级的，疫情和水灾对各行各业的影响最终都集中体现在购房意愿的降低和购房计划的调整。等到经济复苏，人们都对未来产生美好的想象，还是会再去买房。

那么，近期降价的楼盘，是否可以入手?经历洪灾、疫情后，居民在购房时需要哪些注意事项?

刘社说：“‘刚需型’和‘改善型’这两类购房者，现阶段可以找准机会‘上车’，但要擦亮眼睛，了解房企资金状况，警惕一些大幅度降价回笼资金的房企，如果回款不能保证公司回到正轨，会导致烂尾楼的情况。”

对于购房时机刘社建议，受疫情影响房地产行业第二、第三季度营业十分不景气，第四季度是各大的上市公司冲业绩、做报表的时候。11月份开始逼近元旦，应是各个公司降价促销力度最大、下手买房相对好的时机。

坚持“房住不炒”，居民购房要以居住为首要目的。对此，刘社表示，不要为了投资而购房，从长远的趋势看，今后投资买房更多为保值，投机获利空间越来越小。

此外，贝壳网相关工作人员提醒：“一定要对将购入的房屋进行全面调查，小区环境、物业服务质量、梯户比、房子质量等内部居住环境及交通、教育资源分布、医疗资源配备、购物环境、小区地势等外部居住环境，直接关乎购房后几十年的居住质量，必须重视。”

(河南经济报 记者 杨佳月)

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