房企必争之地长三角，土储竞争格局几何？

长三角的经济发展在三大经济圈中一直保持领先，居民收入水平也长期处于全国之首，良好的经济基本面让长三角区域内城市成为众多品牌房企布局首选。

此背景下，当前房企在长三角土储竞争格局如何?较2019年有发生了那些变化?规模房企和本地房企的拿地策略差异在哪?未来值得重点关注的城市有哪些?

为此，本文首先就近一年长三角地区的楼市和地市走向进行梳理;第二部分则对长三角地区各房企的土储格局进行系统分析，并总结出各类房企的拿地特征和规模变化，第三部分则对典型企业的布局特征、拿地策略进行深度剖析，总结出各类房企的布局差异，最后基于以上研究，对未来土地市场从城市布局、拿地时机和重点关注城市等方面做出综合预判。全文主要结论如下：

住宅市场韧性足，多数城市市场供求关系健康

集中供地下土地市场热度维持高位，热点城市地价屡创新高

规模房企优势依然突出，土储高度集中的趋势愈演愈烈

融创(01918)、绿地(600606.SH)、碧桂园(02007)货值超5000亿，浙系、苏系房企地缘优势突出。

金地(600383.SH)、金茂(00817)等积极增储长三角，恒大(03333)、龙湖(00960)土储略有收缩。

苏杭成为最受青睐的城市，皖北城市进驻房企依然较少。

碧桂园布局覆盖长三角41城，上坤(06900)、奥园(03883)扩张速度最快。

市场背景：长三角需求韧性佳，地市热度居高不下

长三角产业基础深厚、民营经济发达，再加上人口政策的利好，流动人口快速向长三角区域聚集，为楼市提供了充足的需求，住宅市场韧性十足。因此，在当前房地产政策调控收紧、大部分中小城市需求萎缩的背景下，需求支撑力强的长三角城市成为房企拿地的首选，土地市场热度在疫情后保持高位。

1、经济发展领先、人口持续流入，长三角楼市需求充足

一直以来，长三角的经济发展水平都位居城市圈前列。据2020年统计公报数据来看，长三角41城中有8个城市的GDP超过万亿，是所有城市群中“万亿俱乐部”城市最多的区域。

经济高增长下，长三角城市群的居民收入水平也位保持高位。2020年，有17个城市的城镇居民可支配收入超过5万元，其中上海、苏州更是高达7万元以上，居民购买力十分强劲。

活跃的经济、领先的收入水平促使流动人口向长三角城市快速聚集。据2020年人口普查数据显示，长三角三省一市的人口占全国的比重由2010年的16.09%上升至16.65%，人口集中度进一步上升。其中，上海、杭州、苏州、南京、合肥、宁波等六个核心城市的常住人口增量都较2010年增长了100万以上，尤其是杭州、苏州等，人口增量均在200万以上，位居重点城市前列。

2、住宅市场韧性足，集中供地下土拍热度保持高位

3、小结：市场稳健、韧性足，长三角区域看高一线

土储规模：规模房企优势突出，总土储集中度愈发集中

基于良好的产业基础、发达的经济活力，长三角房地产成熟度明显高于其他城市群，房企竞争也较为激烈。2020年销售10强房企在长三角总土储均超千亿，其中绿地、融创、碧桂园长三角总土储更是超过5000亿元;滨江(002244.SZ)、德信(02019)、祥生(02599)等本地房企在区域深耕战略下，总土储货值也达到2000亿。

截止2020年末，销售TOP30强房企于长三角41个城市的土地储备货值和建面总量分别达8.39万亿元和4.3亿平方米,;仅10强房企土储货值和建面总量就分别达4.29万亿元和2.19亿平方米，占比均超过五成。

1、41家房企长三角土储货值超千亿，2000-5000亿阵营明显增加

长久以来，长三角经济总量居于三大经济区首位，是我国经济发展和改革开放的领头羊。同时伴随着长三角一体化发展上升为国家战略，其在房企眼中的战略地位再度上升，各房企也加快了在该区域攻城略地的速度。

为了衡量各房企在长三角区域的布局概况，我们梳理了典型房企在长三角41个城市的土储情况(扣除已售未结转部分)，结果发现：规模房企优势依然突出，土储高度集中的趋势愈演愈烈。

与2019年末相比，长三角货值超千亿的房企仅上升2家，但是2000-5000亿阵营房企数量却增加了5家，在各阵营中增幅最大，也说明过去一年仍有诸多房企将长三角作为布局的要塞。

截止2020年末，长三角41个城市中总土储货值超过5000亿的房企有4家，与2019年末数量持平，仍然是碧桂园、绿地、融创等龙头房企。

2000-5000亿阵营房企数量由13家增加到18家，以大型规模房企和长三角本土房企为主，例如瑞安、众安、德信等本土房企2020年持续积极布局长三角，尤其在三道红线后均逆市积极拿地，大幅提升了土地储备总量。

最后，1000-2000亿阵营的房企数量达到19家，较2019年末减少了3家，一方面是由于部分房企长三角总货值升至2000亿以上，另一方面是部分房企2020年投资态度谨慎，拿地较少，例如富力2020年末长三角区域的总货值降至759亿元。

整体来看，长三角总土储货值超过千亿的房企以龙头房企、规模房企为主，其次则是区域深耕型的本土房企。作为经济基本面最好、活跃度最高的经济圈，长三角的购买力在全国来说也是首屈一指，在长三角深耕、提高市场占有率，将对这些房企进一步提升业绩有较大的助益。

2、绿地、融创、碧桂园超5000亿货值保持领先，浙系、苏系房企地缘优势突出

从各规模阵营的具体房企表现来看，在长三角总土储货值超过5000亿的四家房企分别为绿地、融创、金茂和碧桂园，除金茂外其他三家房企2019年末在长三角的总土储货值就已经达到5000亿水平。

绿地作为以上海为大本营的规模房企，在全国化布局的同时，尤其注重长三角区域已通高铁的三四线城市的项目铺排，在长三角区域的总货值也较高;融创、碧桂园经过多年深耕，虽然布局的城市能级不一，但在长三角已经打造了较强的规模优势和口碑优势。金茂在北京成立，逐步拓展至环渤海区域，又随着全国化布局，将重心转移至长三角区域。2020年金茂在长三角积极补充土储，不仅在上海、南京、苏州等一二线城市新增拿地，在台州、温州、南通、金华等三四线城市也有所斩获。据金茂年报显示，2020年金茂的新增土储中，建面的三成来自长三角区域。

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