好惨！今年杀入南京的资深外地炒房客，全裸而退...

美国在阿富汗退兵了，留下一地鸡毛。

NO.1|壹现在基本确认，某一线城市来南京进行短炒行为的这波所谓资深投资者，已经兵败南京，找不到人了。在今年3-4月份，一大批外人炒房客进入南京考察。大家突然发现了一个巨大的商机：南京优质地段的房子，实在太便宜了。便宜到不敢相信。比如在一线城市，头部板块的房价，不低于15万/平，而南京头部板块，只卖6万元左右，对于南京这样的一个强二线城市，是难以理解的。达成共识后，部分人开始下注，计划玩一把ABC单。即B买A的房子，先付定金，然后首付商量往后推几个月，如果房东A答应，那么这段期间B通过中介以更高的价格找到真正老实人买主C。一旦C接受了高价，那么B就与中介一起跟A谈，谎称买主变成C了。B大赚一笔。前提是，在这几个月内，B要能把房子卖出去，而且要高价卖出去。因为B并不是想买房子，他们只是想用几十万定金锁定房源，然后赌房价大涨，赚差价而已。甚至这几十万的定金，也有可能是几个人凑的。有人一夜暴富，有人一地鸡毛，这种玩法深圳已经凉了，杭州也基本快凉了。南京二手房涨幅实在太小，外地炒房客仅仅是做了一点尝试，对市场没有造成任何波澜，仅仅是给我们做了一个警示性动作。开始了吗？已经结束了。NO.2|贰那么这波炒房客玩的几套房，目前到底怎么样了？市场上有几种传言。有业主反馈，今年他们邻居房子卖完后拿到30万定金，现在已经联系不到买家了。其实逻辑也比较简单，找不到更高价格愿意接盘的老实人，而异地找客户对于本地中介依赖又很大，最后只能不了了之。

那么这30万定金，真的就不要了？也不至于。等约定时间到期后还不交首付的话，肯定要和房主讨论这事的，能退多少退多少。房主不退，好像也没问题。也许这30万是几个人凑的，对于一线资深炒房客来说，没了就没了吧。这其实就是交了学费。

其实，成功与失败的关键，不在于手法是否娴熟，关键是南京房价今年没怎么涨，哪怕最优质的板块，南京房价涨的非常有限，以至于自媒体文章都编不下去了，比如以江北核心区为例：

2018年：重磅！江北核心区这个楼盘成交突破5万；

2019年：重磅！江北核心区这几个楼盘成交突破5万；

2020年：重磅！江北核心区又有一个楼盘成交价突破5万；

2021年：重磅！江北核心区这个楼盘不带车位成交价突破了5万….

当然，核心区只是个例子，换成河西、江心洲、南部新城也问题不大。涨，确实涨了，但不至于做abc单，达不到炒房的条件。江核、南部新城、河西这都还是头部板块，那些非头部板块，很多都4年没涨了。

所以，跨区域买房的主要矛盾是：

本地人认为房价太贵与外地人觉得房价太便宜的矛盾。

对于南京刚需来说，南京房价是涨的，好二手楼盘四年均价涨了1万+（倒挂盘不算），感觉有点受不了，涨的太猛了。但对于外地投资客而言，南京房价太便宜了，江核这么好的地方才3.5万，大校场这种市区中心，也才4.5-5万。这样便宜的房子到哪找？毕竟合肥政务新区业主都开始挂5万了。

所以，从逻辑上看，今年短炒南京没前途，想几个月内房价像上海、合肥那样拉涨停，不可能。但由于几年积攒的势能很大，南京房价确实被低估了，如果长期持有南京的优质房源，不会比其他城市差。

一句话，短炒无望，长持绩优。所以短炒客这次在南京，被扒了一层皮，全裸而退，算是一个小小的教训吧。

NO.3|叁

其实，每个城市都有自己的拥趸，跨城市炒房不可取，但跨城买房，却一直是一个正常行为。

最看好无锡房价的不是无锡人，是苏州人；

最看好长沙房价的不是湖南人，而是合肥人；

最看好杭州房价的不是杭州人，是浙江人，现在又扩大到全国；

最看好南京房价的不是南京人，是苏北人，也包括一部分安徽人；

最看好滁州汊河房价的不是安徽人，过去是南京人，后来是苏南人，现在是苏北人。这是一个收割全江苏却从不坑安徽人的神奇板块…

跨城市买房，有成功的，有失败的。不可一概而论。比如苏州人去无锡买房，比当地人更早，价格更低，收益更大，他们大获全胜。

再比如长沙，在过去几年有一大波合肥人杀入，然后被埋了。为什么？

因为几年前合肥一直想不通一件事：长沙无论是经济总量还是科教文卫体，都比合肥强，但房价却比合肥便宜，这根本不科学，唯一的可能是合肥有泡沫，或长沙被低估。所以在这个强大逻辑的支撑下，很多合肥人愿意去长沙买房，只是他们没想到长沙会这么狠，真正做到了房住不炒。

现在，随着合肥房价的暴涨，合肥买房人的价值观完全重构。超南京，赶杭州，又成了新的信仰。

人啊，被现实毒打后，会对新的现实形成了适应，然后固化为信仰。

最近，长三角又有一个地方成为众人关注的目标：这就是镇江！

镇江由于常年不涨，房价早已被苏北赶超，这时候很多人开始琢磨，镇江是不是应该涨了？苏州投资客开始重仓镇江，很多人连房子都没看，一个微信群就定了半栋楼。

全国大号地产媒体米宅，也开始从全国各地汇聚买房人到镇江买房，而且他们的逻辑很简单：镇江该涨了，玩的就是短线！

这些逻辑对不对？是对的。但信不信，就不好说了。NO.4|肆现在，最不相信镇江房价会涨的有两种人，一种是镇江人，一种是南京人。因为这两波人被镇江多年不涨的现实毒打了很长时间，已经吓怕了。任你逻辑链再严密，大家还是不敢信，主要是吃亏吃怕了，他们格外谨慎。但对于外面的人，镇江的房价低的可怕。GDP很高，人均GDP也不错，还位于苏南片区，南京都市圈核心城市。连马鞍山都涨了，镇江就不能涨？这确实说不过去。所以这就是争议点。有人看到的是机会，有人看到的是镰刀。异地买房这件事，有人赚的非常多，其他的却陷到坑里了。作为一个成熟的买房人，千万不要非此即彼，非黑即白，一定要以更加包容的心态来看这件事。近期也有不少读者在咨询镇江能不能买？任何一个城市，都有自己的价值。关键看供应情况、需求情况。而需求是变化的，房价上涨，需求立马就冒出来了，房价下降，需求都躲起来了。这就是薛定谔的需求。上涨周期，到处都是要上车的刚需；下降周期，他们又变成欲哭无泪的韭菜。韭菜与炒房之间，差的就是一个涨幅。对于南京的买房人来说，镇江的情况，值得警惕，可以列入观察名单。房子的供应目前比较充沛，如果头部板块确实上涨了，到时候去次头部板块买即可，确定性更高一些。现在，可以先欣赏苏州炒房客的表演。

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