年报深读②| 旭辉集团：笃行的一年

经历了行业的严冬，旭辉控股集团（00884.HK）悄悄变了。

旭辉董事局主席林中在业绩会上连说三个难：“销售难、融资难、回款难。”

2021年楼市高开低走，谁能料到，房企最艰难的日子早已在激情高涨的小阳春里悄悄埋下了伏笔。红五月一过，热点城市行情急转直下，突如其来的压力让所有房企措手不及。

旭辉2021年上半年合同销售金额1361.5亿元，同比增加69%，增速列位TOP20房企第二位，但全年旭辉合约销售2473亿元，同比增长7.1%。

林中就坦言：“其实年初我们也没有预测到下半年这种情况。”

林中仍然认为地产是个永续行业。“只不过，既然行业具有周期性，就有春夏秋冬，现在我们正处在冬天，并不是末日。房地产行业从紧缺时代迈向了过剩时代，未来几年将是行业产品品质和服务品质提升最快的时代。”

这种情况下，产品端与区域深耕的优势仍在扩大。管理层表示，2021年旭辉深耕的明星大盘，如厦门、苏州等项目成了公司销售的压舱石；全年实现销售回款2403亿元，同比增长20%，签约回款率超95%，在行业中保持高位。

旭辉的乐观来自对稳健财务的信心。

去年9月底，旭辉偿还了共计51.13亿元公募、私募债，并完成年内所有到期债务的再融资。

面对去年下半年的严酷环境，11月旭辉宣布以供股形式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元为公司增厚资本金；11月3日至12月17日间，旭辉陆续回购并注销了美元债合计7990万美元。

截至2021年12月31日，旭辉控股净负债率为62.8%，现金短债比2.6倍，剔除预收款后净资产负债率69.7%，进入“三道红线”绿档。

林中将旭辉在这一轮调整中活下来的核心原因总结为：“坚守底线——坚守投资纪律、财务纪律、负债底线。为什么旭辉能守得住？主要是2017年之后，旭辉就没有加杠杆，没有大幅度增加负债。坚守财务的安全底线在这个冬天对我们帮助很大，等于是救了我们。”

对于负债底线，林中表示，希望净负债率每年下降，用8-10年时间降到30%，对标优秀的香港房企。

市场整体下行之下，资金风险是任何企业都难以回避的问题。

近期瑞银发布研报称，旭辉控股非全资项目合作开发商的违约风险上升，可能为企业带来风险。对此管理层表示，目前涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个，占旭辉总项目的占比不到5%，而旭辉平均股比约30%。其中有14个已交付、无融资的尾盘项目；其余7个项目的销售和回款工作均正常有序展开，个别项目正积极沟通合作方，不排除未来采用并购形式化解项目风险。

对于表外负债的质疑，旭辉方面表示，旭辉在手项目的并表比例约56%。截至上年末表外负债203.92亿元，从来没有为合作方提供超额担保。

经历了严冬，已处稳定成长期的旭辉果断调整战略，舍弃多年来全行业对规模的追求，转向注重质量和效益。

对于今年的销售目标，林中表示，2022年旭辉有超过3600亿元可售货值，未来更关心核心权益销售背后旭辉的含金量和利润。

正如林中所说，“无论市场风云如何变幻，一家为客户和社会创造价值的公司，一定有他的价值。第三个五年，旭辉要穿新鞋、走新路，做强、做厚、做久。”

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