商圈分析仅需一步，MobTech智图助力第一财经深挖城市商圈发展潜力

城市商圈作为线下商业的重要载体，是促进消费升级的重要平台，是提升城市经济活力的重要引擎。近日，第一财经、CBNData联合发起的「向真·2022 中国新消费品牌增长活动季」，同时在线上重磅发布并解读《2022中国新消费品牌增长力白皮书》。MobTech袤博科技以及Mob研究院作为研究合作伙伴，通过MobTech智图SaaS平台提供的城市商业大数据，助力商业地产及新消费品牌全方位洞察。

MobTech自研的智图城市商业大数据平台V1.3版本也于近期正式发布，其中区域分析模块在已有的区县、板块、自定义围栏、商场周边围栏等维度的基础上，新增商圈分析功能，支持对各商圈的人口热力、POI数据、客流规模、所在区域宏观信息、常驻客群消费轨迹与偏好、基础画像等全维度数据的查看，赋能实体商业在筹备期、运营调改期及阶段性的活动策划及营销中营造竞争优势。

智图区域分析功能界面

如何基于数据进行商圈研策分析？

本次智图V1.3版本中新增的商圈分析功能，支持对商圈人口密度、客流分布、配套统计及常驻客群画像及消费偏好等基本信息的查询，辅助客户快速评估商圈能级、竞争态势、竞品和对标项目的经营动态以及具象的客群画像。智图基于商业地产经营场景，建立人和POI的关系，用户可快速获取商圈内消费者的年龄和家庭结构构成、收支水平、消费习惯、业态业种及品牌偏好等重要特征，在客观数据加持下开展实际业务，科学有针对性地建立竞争优势。同时，智图平台的商圈商业数据已实现自动更新，支持多商圈对比，可根据不同时间窗内商圈及项目的客群变化，实现对商圈价值具时效性的、体系化的科学评估。

实际应用场景中，商圈分析可应用于商业项目开发全流程，投拓期可助力商业进驻性决策，明确商圈能级、规模、项目分布、竞争态势和客流分布；运营期可以监测本项目的客群吸附能力和竞品分流情况，分析新入市项目和首店对所在商圈整体客流及本项目客流的影响；在调改期可识别商圈客流热点项目，并通过多维度的消费者数据分析优势项目的招营亮点，推动本体调改策略指定和落地。首店、旗舰店等品牌方可应用于择址中，譬如测算商圈客流规模、客群结构和消费能级是否能满足门店选址要求，分析商圈常驻客群与品牌目标消费客群的匹配性，品牌调性与商圈消费偏好的契合度等。

依托于智图平台的商圈洞察实例

以上海北外滩商圈和前滩商圈两个区域商圈为例：

“复兴”的北外滩商圈

北外滩商圈位于虹口南部滨江区域，地处黄浦江和苏州河交汇点，与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”核心商务区。北外滩商圈以中端商业综合体项目为主，商圈辐射范围达虹口、静安、杨浦，并通过临平路商圈（瑞虹天地）与四川北路商圈相连。优质项目的入市大大提升商圈整体能级和辐射力。2021年下半年北外滩商圈迎来了来福士及瑞虹太阳宫等新成员，商圈日均客流整体水平拉升到20万左右，进一步填补了北外滩商圈的商业空白。但也对已有项目形成强力客群抢夺，白玉兰广场整体客流水平下降达15%左右。

商圈概况：北外滩4平方公里，规划总建筑面积840万平方米，办公商业、住宅、其他规模比例为6:3:1，全域有40栋甲级写字楼，包括浦西新地标——480米的高楼。常驻人口密度达3.83人/百㎡，辐射范围内常住人口达189万，辐射范围内覆盖虹口、静安、杨浦等，以老城区为主。以代表项目北外滩来福士为例，15mins车行圈中辐射客群主要为办公客群。

北外滩商圈人口密度、配套统计等

北外滩商圈常驻客群基础画像

北外滩商圈常驻客群消费偏好

“新兴”的前滩商圈

前滩商圈位于浦东中环线以内，由陆家嘴集团整体开发。铁狮门晶耀前滩2019年开业，是前滩首个开业的商业项目。前滩太古里2021年入市，更是将前滩商圈的日均客流由5万拉升到15万，且持续提升节假日客流涨幅，打破了浦东陆家嘴商圈一家独大的局面，提升商圈的商业能级，未来将打造“升级版”陆家嘴。晶耀前滩作为太古里入市前的前滩唯一商业项目，以亲子主题及社区、写字楼商业配套为主，与定位高端的太古里形成了完美的优势互补。

商圈概况：前滩2.83平方公里，6，8，11号线交汇，规划总建筑面积350万平方米，以城市综合体的形式组团开发，其中办公约150万平方米、商业60万平方米；规划居住人口2.5万，商务办公人口20万。常驻人口密度达1.50人/百㎡，辐射范围内常住人口达97万，辐射范围覆盖浦东、徐汇区等。以代表项目前滩太古里为例， 15mins车行圈中辐射居住和办公客群不相上下。

前滩商圈人口密度、配套统计等

前滩商圈常驻客群基础画像

前滩商圈常驻客群消费偏好

对比两大商圈，北外滩商圈面积更大，商圈内居住人口密度大于现阶段的前滩，并呈现工作日日均客流高于节假日的特征；前滩商圈区域面积虽仅是北外滩商圈的1/4，商圈内人口密度也较低，但是客流表现不俗，并呈现节假日日均客流高于工作日的特征。作为新兴市级商圈，无论是现营项目数量还是体量，前滩都败给了北外滩，但是随着前滩太古里优质高奢项目的入市，大大提升了商圈辐射能级及范围，客流到访总量奋起直追北外滩商圈。

北外滩商圈VS前滩商圈人口密度和配套对比

北外滩商圈VS前滩商圈客流对比

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